9月50城住宅租金普跌，19個新增開業項目中保租房占比近80%

觀點指數 在10月22日觀點指數研究院發布的《供給結構多元化 | 2025年10月住房租賃發展報告》中，觀點指數發現，本期新增租賃項目中，保租房項目占比近80%，在供給結構中占絕對主導地位。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年9月，50城住宅平均租金單價為31.15元/平方米/月，環比及同比均出現不同程度下滑，跌幅分别為3.06%和5.48%。

一線城市平均租金單價環比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，對比上年同期下跌超10%，且北上廣深四城均出現環比及同比雙下滑。

從50城内部分化來看，租金下行明顯具有普遍性、覆蓋廣的特點。同期重點50城租金環比變動區間為-17.41%至3.62%，其中62%的城市租金出現環比下滑，同時88%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-14.42%至-0.21%。

從數據來看，重點城市租賃市場整體仍處于調整恢復階段，畢業季期間租金出現短暫回暖後繼續延續下行走勢，超半數重點城市住宅租金出現普遍性下滑，預計第四季度，重點城市租金仍将維持低位震蕩，尤其是非核心城市和郊區房源，可能面臨更大的降價壓力。

長期來看，重點城市未來租金走勢将更依賴經濟基本面與需求端的實質性改善。

企業經營方面，據觀點指數不完全統計，9-10月住房租賃企業動态以戰略合作為主，包括項目合資、品牌引入、政企合作及新公司設立等，企業通過資源整合提升市場的競争力。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，國企與專業運營商的優勢互補成為核心合作範式。期内深鐵集團與萬科泊寓簽署《深鐵前海時代4号地塊商務公寓運營管理服務協議》。

此次簽約標志着雙方自今年4月28日簽訂《深鐵項目租賃運營合作框架協議》後的首個項目正式落地，項目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，向前海金融精英及科技人才提供373套租賃住房。

據泊寓官微披露，目前富瑞斯已在深圳、成都、濟南、蘇州4座城市的核心區域開業5家門店。截至9月底，泊寓已在全國29座城市管理房源超過28萬間，開業20.54萬間，累計已服務超過120萬客戶。

與此同時，今年9月，朗詩綠色生活與北京觀世景公司就首都觀音堂集體土地租賃住房項目達成全面戰略合作。雙方以長租公寓為核心，共同探索城市居住項目的創新與運營。

該項目總規模近23萬平方米，規劃打造4019套長租公寓及近萬平米商業配套，致力于為金融、文創與科技人才提供工作與生活融合的居住産品。

除國資背景外，住房租賃企業與資管機構合作也成為重要趨勢。期内信悅資管公司與華住·城家在上海簽署《合資公司協議》，雙方拟共同設立全周期資産管理平台，重點布局長租公寓及存量不動産運營。

其中信悅資管依托信達地産的不動産整合優勢，負責資産定位、改造與退出規劃，城家公寓則依托其7萬間房源的運營管理經營，聚焦多品牌矩陣、存量資産賦能，持續提升品牌價值與資産效益。

觀點指數認為，與國企、資管機構等合作，本質上是通過資源互補與能力協同破解行業資産端供給不足、運營端缺乏效率以及資本端缺少閉環的核心痛點，而在此過程中，住房租賃企業以運營與品牌為核心競争力，成為激活資産潛力、提升資産綜合效率的核心發動機。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得19個租住項目新開業，對比上個報告期出現微降，但從規模來看，供給端仍保持較強的釋放力度。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，保利和寓、城璟租住、美寓、城投寬庭、合肥承寓、瓴寓、上海城方、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場的投入。

本期供給主體延續國企唱主角、頭部市場化企業補位的趨勢，其中國企及國資背景企業主導超半數的新增項目。上海城方、合肥承寓、城發美寓以及城投寬庭等地方國企合計落地8個項目。

從區域市場表現來看，新增項目高度集中于重點城市，其中鄭州以4個新增項目數居首，深圳和上海各有3個項目緊随其後，同時，合肥、成都、杭州、北京、甯波、珠海、無錫、蘇州等重點城市均有新增項目。租賃企業的選址邏輯深度錨定政策傾斜、人口紅利、産業基礎等核心要素。

觀點指數注意到，本期新增項目數量較上個報告期減少3個，但單項目體量大幅提升，規模化社區成為供給主力。已披露房間數的項目中，千套級大型社區占比為55%。

其中雅詩閣濟南先投雅遇公寓，以2052套的規模體量居首。據觀點指數了解，該項目是由濟南先投集團開發建設，新加坡雅詩閣集團負責運營管理，雙方于2023年10月簽署委托協議。通過保障性租賃住房項目，雅詩閣從高端服務公寓向中端市場延伸，擴大了在華業務的覆蓋面。

聚焦項目類型，本期新增項目涵蓋了白領公寓、藍領公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租賃社區、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，政策層面的推動持續為保租房市場注入強勁動力。據觀點指數不完全統計，本期新增租賃項目中，保租房項目占比近80%，在供給結構中占據絕對主導地位。

據觀點指數了解，近年來，國家及地方政府陸續出台保租房建設目標，明确了“十四五”期間的保障性住房供給規模，並輔以專項金融支持政策，包括開發貸款優惠、REITs融資渠道拓寬等，有效降低了企業參與保租房建設的資金成本，提升了市場主體的開發積極性。

而租賃企業在項目投資決策中高度重視政策導向，加大保租房項目的布局，以獲取政策支持並規避市場風險。

以城璟·寶山中環社區項目為例，項目屬于宿舍型保租房項目，是上海市寶山區最大新時代城市建設者管理者之家項目，積極響應國家關于“加快構建一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房保障體繫的政策号召。

項目前身為上海寶山區大場鎮一處高端養老社區的獨立組團，由城璟租住集團于去年3月完成收購。項目聚焦藍領剛需人群，包括環衛工人、醫護工作者、快遞員、保安、保潔等城市一線勞動者‌，目前已與城盾隧安、香格里拉酒店、美團等企業合作，定向接收員工入住，保障出租的穩定性‌。

作為集團旗下第二個重資産公寓項目，寶山中環社區的改造升級覆蓋樓宇外立面、内部環境及軟硬件設施的全維度優化，目前已完成寶山區保障性租賃住房預認定，明确納入保租房供給體繫。

項目總建築面積40310.28平方米，由三棟19層公寓樓宇組成。改造過程中保留原有建築的主體結構，僅對内部空間進行繫統性重構，将原适老化套間拆解重構為998間宿舍，涵蓋單人間、四人間、六人間等多元戶型，适配不同規模藍領群體的居住需求。

同時公區配套有共享廚房、自習室、洗衣房、電競遊戲室等多元空間，精準匹配藍領群體居住+社交的需求。

包括該項目在内，當前住房租賃項目已将居住體驗優化納入核心規劃，新增開業項目中，共享空間從可選配套轉為標配選項，通過功能場景化、服務多元化設計，實現從單一居住功能向復合生活場景的升級，既精準匹配租客社交、辦公、休閑的需求，也成為提升項目差異化競争力與租客粘性的關鍵抓手。

本文節選自《供給結構多元化 | 2025年10月住房租賃發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。