保租房REITs近三月全線下跌，建信長租ABS首單擴募引7.8倍認購

觀點指數 在10月22日觀點指數研究院發布的《供給結構多元化 | 2025年10月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，運營能力決定資産的流動性，這一行業邏輯愈加凸顯。通常而言，能夠持續提升出租率、穩定現金流的運營方，更有能力讓其持有型租賃資産在證券化市場上獲得資本的青睐。

據觀點指數不完全統計，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、稅收支持、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，住建部發布關于二十屆中央第三輪巡視整改進展情況的通報，其中提及通過加快構建房地産發展新模式、大力推進“好房子”建設、改進住房保障工作、加強城市更新和城市管理工作等舉措，推動行業健康發展。

與此同時，金融支持力度持續加大。據金融監管總局披露，截至2025年9月，我國通過多措並舉穩定融資，累計為保障性住房、城市更新、住房租賃等“三大工程”提供資金支持超過1.6萬億元。‌租賃性住房貸款年均增長率達52%，推動住房租賃市場快速發展。‌

同時，央行通過多項政策工具加大存量商品房和存量土地的盤活力度，旨在鞏固房地産市場穩定态勢並構建房地産發展新模式

住房租賃市場政策體繫已經逐步形成頂層設計+地方細化的傳導閉環。住建部從制度層面明确市場穩定、構建發展新模式的總方向，同時因城施策，保障困難家庭的住房需求，築牢民生底線。

地方層面則聚焦供給擴容與運營規範兩大關鍵環節。

住房租賃行業的政策導向已逐步從單一的供給刺激轉向制度築基、金融賦能、規範提質以及需求适配等的體繫化治理，行業發展的政策環境日趨成熟。

二級市場表現上，從最新行情與短期周期表現來看，保租房REITs二級市場正處于階段性調整階段。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月20日當日，8只已上市産品全部錄得下跌，單日漲跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之間，其中華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，達3.5254%，市場交易情緒保持謹慎。

拉長至月度與季度周期，調整趨勢更為明顯。近一月内，8只保租房REITs項目均呈現負增長，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之間。

近三月跌幅進一步擴大至-6.3776%至-14.5676%，紅土深圳安居REIT與匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅均超14%。

這與10月公募REITs市場整體低迷的态勢高度一致，多數公募REITs項目陷入陰跌通道，保租房闆塊未能完全脫離市場獨立運行。

短期來看，受公募REITs市場整體調整影響，闆塊出現階段性回調，但這並未動搖其長期投資邏輯，政策支持下的投融管退閉環持續完善，核心城市保租房資産的高出租率與現金流穩定性，仍使其成為抗周期的優質配置標的。

分紅表現上，期内華泰蘇州恒泰租賃住房REIT發布2025年度首次分紅公告，以2025年6月30日為收益分配基準日。公告顯示，本次可供分配金額為1618.9萬元，拟派1618.5萬元，派息比例達99.97%，每10份基金份額派發紅利0.3237元。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，據觀點指數不完全統計，本期住房租賃行業金融端呈現工具多元适配、主體協同發力、資本循環深化的核心特征，REITs、ABS、持有型不動産ABS、私募債等金融産品齊頭並進，住房租賃行業金融生态正逐步從單點融資向體繫化支撐跨越，為租購並舉與房地産發展新模式注入資本動能。

其中住房租賃公募REITs首發與擴募端持續活躍。

具體來看，9月26日，福州新投發展集團有限公司（福州新投）在福州發布租賃住房基礎設施公募REITs發行服務機構遴選項目招標公告，旨在盤活租賃住房資産。

項目規模與期限暫未确定。福州新投作為福州新區開發投資集團全資子公司，此次發行将推動其租賃住房業務向專業化、市場化發展。

除此之外，據觀點指數不完全統計、北京昌平、天津泰達人才安居、上海臨港等多單保租房REITs也在穩步推進中，部分已啟動招標或申報程序。顯然，住房租賃REITS首發端在2024至2025年持續擴容，地方國企、房企及金融機構等紛紛布局，産品類型呈多元化發展，住房租賃金融體繫進入快速發展階段。

擴募表現上，10月14日，據上交所信息披露，華夏基金華潤有巢REIT項目狀态更新為“已反饋”。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

聚焦項目運營層面，拟擴募資産有巢馬橋項目于2022年7月28日竣工驗收後開始運營，期間因公共衛生事件由政府征用，于2023年3月正式開業。

據基金公告披露，該項目于2024年度及2025年1-6月期間的加權平均出租率均超90%，從2023年開業到2025年達到擴募標準，僅用兩年多時間即完成了運營成熟度的跨越，進一步驗證了華潤有巢從儲備項目培育、成熟資産注入REITs到擴募資金再投資的良性循環模式。

目前，華夏基金華潤有巢REIT已持有的底層資産項目整體運營穩定，自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，基金合並層面已累計實現營業收入約2.12億元。

自成立以來至2025年6月30日期間，累計實現可供分配金額約1.41億元，實際分紅金額約1.29億元。

同時，截至2025年6月末，華潤有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目51個，儲備項目18個，布局房源8.5萬間，在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局。這類規模化資産儲備為REITs的持續擴募提供了資産池的支撐。

公募REITs之外，住房租賃領域資本工具再迎突破。9月30日，建信住房租賃基金發起的持有型不動産資産支持專項計劃（“建信長租ABS”）在上交所完成首次擴募，成為全市場首單落地的持有型不動産ABS擴募項目，這也表明住房租賃行業資本閉環與退出渠道進一步完善。

具體來看，建信長租ABS于2024年7月30日在上交所正式挂牌上市，首期産品規模為11.7億元。本次擴募募集規模4.53億元，擴募後總規模增至16.23億元。

從結果來看，本次累計認購金額27.28億元，認購倍數7.8倍，吸引了包括銀行理财、券商、保險、資管機構等投資機構的參與。

建信長租ABS本次擴募的底層資産聚焦朗詩寓運營的南京天隆寺地鐵站店與南京臨江青奧站社區兩大項目，由建信住房租賃基金收購並進行改造。改造後，這些資産作為ABS底層資産注入證券化平台，繼續由朗詩寓負責運營管理。‌‌

項目通過資本+運營的分工協同，由建信住租聚焦資本端的ABS發行、擴募與資産收購，朗詩寓深耕運營端，憑借標準化服務體繫提升資産出租率與現金流韌性，雙方各司其職，形成合力。

從資産端看，兩大項目精準匹配核心租賃需求，其中南京天隆寺地鐵站店緊鄰地鐵1号線，輻射軟件谷等産業集聚區，客群以科技企業員工為主，出租率保持穩定。

另一項目南京臨江青奧站社區于2024年3月開業，依托青奧闆塊的人才居住需求，7月出租率即提升至97%，超預期完成爬坡目標。

從行業維度看，持有型不動産ABS項目允許發行主體設置一定的開放退出支持比例，滿足部分投資者的退出需求，對底層資産的要求比公募REITs更寬松。

本次首單持有型不動産ABS擴募的落地，為專業資産管理機構提供了以ABS擴募開展資産收並購、構建募投管退閉環的可復制範本，能吸引更多社會資本入場，間接增加租賃住房供給，助力探索房地産發展新模式。

随着住房租賃領域金融端發展逐步完善，住房租賃行業資本、資産及運營的良性循環将加速形成，這也為深耕住房租賃領域的運營機構提供了以運營換資本信任的機會。

同時，運營能力決定資産的流動性，這一行業邏輯愈加凸顯。通常而言，能夠持續提升出租率、穩定現金流的運營方，更有能力讓其持有型租賃資産在證券化市場上獲得資本的青睐。

本文節選自《供給結構多元化 | 2025年10月住房租賃發展報告》
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