政策延續寬松導向，外資、險資“搶灘”布局核心資産

觀點指數 在10月15日觀點指數研究院發布的《搶灘布局 | 2025三季度不動産資本金融報告》中，我們發現三季度不動産行業呈現“政策托底+趨勢築底”的特征，住宅開發财務壓力加劇，商業地産穩健運營，産業園區高負債壓力凸顯，倉儲物流抗風險能力強。債務重組加速推進，外資與本土合作加速布局核心資産，REITs市場呈現多元化發展趨勢。

政策延續寬松導向，市場承壓前行

住宅開發行業在三季度延續“政策托底+趨勢築底”的雙重特征。政策層面，北京、上海、深圳等核心城市進一步放開限購並優化住房公積金政策，形成政策組合拳。

市場趨勢方面，70城新建商品住宅銷售價格同比降幅連續9個月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅連續10個月收窄至-5.85%，釋放房價築底信号。但行業财務壓力顯著加劇，淨負債率均值從2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利潤率從13.41%降至-4.44%，企業通過聚焦核心城市、優化土地儲備提升抗風險能力。

商業地産企業财務狀況相對穩健，2025年Q2淨負債率穩定保持在8%左右。上海寫字樓市場租賃需求明顯回暖，金融、消費品及專業服務成為前三大租賃需求來源。

消費品行業首次躍居第二位，主要受益于消費刺激政策落地及新消費趨勢的滲透。EBITDA利潤率雖有所下降，從27.75%降至13.09%，但仍保持在較高水平，顯示了較強的盈利能力。

産業園區類企業面臨高負債和盈利壓力，淨負債率均值從2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56%。EBITDA利潤率雖保持42.33%的較高水平，但攤薄ROE均值從7.73%降至-0.33%，銷售毛利率均值從36.38%降至29.27%。

企業通過強化與政府、科研機構的合作，推動産業升級和創新發展，同時通過資産剝離優化融資結構，如張江高科轉讓上海集芯睿建築科技有限公司100%股權及債權。

倉儲物流類企業展現較強抗風險能力，淨負債率均值從2022年的9.78%波動上升至2025年Q2的19.48%。EBITDA利潤率保持正數，企業加大在智慧物流、冷鍊物流等領域的投入，通過引入物聯網、大數據等技術提升物流效率和服務質量。但貿易糾紛帶來的不确定性仍需關注，物流服務需求疲弱，租金下調壓力較大。

地産債發行總量下降，到期償還量創新高。總發行量呈現“先升後降”的倒U型走勢，2024Q1達峰值1478.28億元後持續回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7%；總償還量則呈現“波動上行”的特征，2025Q3總償還量1394.30億元較2023Q3增長5.1%，到期償還量占比從53.6%升至64.6%，顯示債務集中到期壓力加劇。

淨融資額呈現“負向擴大”的趨勢，2024Q1至2025Q3連續三個季度淨融資額低于-200億元，2025Q3雖收窄至-184.42億元，但整體償債缺口持續存在。當前地産債市場呈現“發行收縮、償還剛性、淨融資承壓”的三重特征，2025Q3雖發行量回升但淨融資仍為負值，反映市場整體處于“去杠杆”的周期。

債務重組方面，三季度呈現加速出清與策略分化並存特征。融創、遠洋、時代中國完成境内債重組，旭輝、碧桂園等境外債重組推進。龍光推出“現金+股票+資産”多選項方案，遠洋通過零息可轉債實現股債聯動。高負債房企如中國恒大因債務總額超3500億港元面臨清盤風險。資産剝離成為新動向，中交地産完成38億元資産交割，體現業務轉型與債務切割的雙重訴求。

外資獨資與本土合作並行，險資加碼抄底國内核心城市優質資産

外資與本土合作加速布局核心資産，施羅德資本與西子國際組建30億元私募基金布局長三角優質資産。

據觀點指數不完全統計，在商業不動産領域三季度共錄得7起大宗交易及融資事件，涉及資金約331.2億元。2025年7月施羅德資本聯合浙江西子國際設立30億元私募房地産基金，聚焦長三角核心城市寫字樓及消費類基礎設施改造，印證外資對核心城市優質資産的逆周期布局邏輯。

險資通過多種方式布局國内核心城市優質不動産，泰康人壽等領投的160億元Pre-REITs並購基金收購無錫、北京、武漢三座荟聚購物中心。其中，泰康人壽認購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購30億元。同時，英格卡将認購基金的劣後級，出資約20億元，剩余的80億元拟采用銀行融資的方式獲取。

收購後單體項目運營團隊不會改變，英格卡将保留項目運營權，形成“險資控股+外資運營”的穩定現金流模式，匹配險資長期配置需求。

觀點指數認為，險資擴大不動産投資可充分發揮其穿越周期的獨特優勢。在經濟下行壓力下，險資投向不動産領域一方面能有效支持不動産市場的融資需求，緩解行業資金壓力；另一方面則通過“抄底”策略實現投資價值——既能在持有期間獲得穩定收益，又可待市場回暖後實現資産增值。

特别是在當前“資産荒”環境下，優質不動産項目因其抗跌性和增值潛力，配置價值正逐步顯現，成為險資優化資産配置、抵禦經濟波動的理想選擇。

REITs市場呈現“政策支持+機構創新”雙輪驅動格局，南方萬國數據中心REIT與南方潤澤科技數據中心REIT上市首日漲停，華夏凱德商業REIT成為國内首單外資發起消費類公募REITs。

觀點指數認為：REITs市場正從“單一類型”向“多元結構”演進，消費類等新興品類與外資機構的參與，将給市場帶來新的活力與機遇。

本文節選自《搶灘布局 | 2025三季度不動産資本金融報告》
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