不動産投資增速持續向下，美元指數走弱催生外資配置熱潮

觀點指數 在10月15日觀點指數研究院發布的《搶灘布局 | 2025三季度不動産資本金融報告》中，我們發現三季度不動産投資增速持續走弱，8月固定資産投資（不含農戶）累計同比增速僅0.5%，其中民間投資增速低迷至-2.3%，房地産開發投資累計同比跌幅擴大至-12.9%，創24個月新低。

工業産能承壓、物價低位徘徊，固定資産投資增速持續下滑。内需疲軟與政策克制主導三季度經濟運行，生産、消費、投資均呈現弱勢特征，工業産能利用率因搶出口效應減弱承壓，物價低位運行，人民币匯率升值，不動産投資增速持續走弱，8月固定資産投資（不含農戶）累計同比增速僅0.5%，其中民間投資增速低迷至-2.3%，房地産開發投資累計同比跌幅擴大至-12.9%，創24個月新低。

美元走弱促進人民币資産配置熱情，外資布局不動産市場步伐加快。中美經貿談判進展與美聯儲降息為國内經濟提供外部支撐，美元走弱提升非美元資産吸引力，中美第三、四輪經貿談判後美方對等關稅中24%部分推遲3個月，中方反制措施同步延期，美國對華平均關稅維持57.6%，美聯儲9月降息25個基點至4.00%-4.25%，2025年剩余時間預計再降50個基點，2026年預期降息1次。

美元指數年内累計下跌9.82%，走弱趨勢推動新興市場資産表現改善，中國有望受益于全球流動性寬松，而美元走弱提升人民币資産吸引力，外資加大了對國内不動産市場的配置力度，尤其是核心城市優質資産，同時美聯儲降息降低全球融資成本，緩解不動産企業海外債務壓力，但國内不動産投資信心修復仍需依賴本土政策協同。

例如：KKR于8月19日在上海臨港新片區落地首只在岸人民币基金，直接參與人民币資産配置，體現了外資從“間接參與”向“直接運營”的轉型。

觀點指數也注意到，該基金目前的三大投資方為國内頭部機構平安資本旗下母基金、總部位于新加坡的曹氏家族企業“曹寶記（TPC）”及國際資管巨頭施羅德旗下基金。

A股不動産融資“住商産”格局凸顯，不動産配售主導港股融資市場。2025年三季度A股一級市場不動産行業融資規模呈現顯著分化特征，其中住宅不動産以1134.23億元的總額占據主導地位，占行業總融資規模的84.5%，反映市場對居住需求的持續關注；商業不動産融資138.90億元，占比10.3%，體現了商業地産在運營模式創新與資産證券化推動下的融資活力。

産業不動産融資68.50億元，占比5.1%，雖規模最小但聚焦工業物流、數據中心等新興領域，契合産業升級與實體經濟發展需求，整體融資結構凸顯不動産行業“居住為本、商業為輔、産業為新”的多層次發展格局。

2025年三季度香港不動産行業融資呈現“配售主導、供股萎縮”的顯著特征，配售總額達196.89億港元，占比高達99.46%，成為絕對的主流融資方式；供股及公開招股僅錄得1.06億港元，占比0.54%，反映市場對傳統股權融資渠道的謹慎态度。

禹洲集團以120.07億港元的配售額居首，占配售總額的61%，凸顯其大規模融資需求；融創中國以60.73億港元位列第二，兩者合計占配售總額的92%，顯示頭部房企在融資市場的集中效應。值得注意的是，新明中國在供股及公開招股中唯一實現雙向融資（0.14億港元供股+0.65億港元配售）。

而多數企業如GBA集團等僅通過配售完成融資，反映市場對快速、靈活融資渠道的偏好。總融資規模（197.95億港元）中，配售占比超99%，體現了香港市場對不動産企業股權融資的高效承接能力，也折射出行業在調整期對資金流動性管理的迫切需求。

ESR私有化退市落定，新股東攜資本入局。 7月4日，ESR從香港聯合交易所退市後已成為一家私人控股實體。私有化後，ESR由喜達屋資本集團、SSW Partners、Sixth Street、華平投資、卡塔爾投資局和ESR創始人組成的新股東團所有。

ESR表示，順利完成私有化後，将加速推動公司戰略轉型，業務結構也會更為精簡，專注于核心的物流和數據中心業務領域，充分發揮其在亞太地區的平台優勢，為資本合作伙伴和客戶創造長期價值。

招商蛇口推優先股，助力核心城市項目推進。9月30日，招商蛇口披露了向特定對象發行優先股的募集說明書，公司計劃發行不超過8200萬股優先股，募集資金總額不超過82億元，用于支持公司業務發展。

A股不動産闆塊二級市場表現居中，産業不動産領漲。從行業闆塊總體表現來看，申萬宏源31個一級行業中，不動産闆塊三季度區間漲幅16.55%，在31個行業里排名第13位，整體表現優于行業平均水平但弱于通信、電子等高景氣賽道。

該闆塊漲幅主要受益于政策對房地産市場的邊際放松，以及部分城市限購政策調整帶來的需求釋放，同時建築裝飾、建築材料等關聯行業（如建築材料漲幅18.49%）的協同效應也形成支撐。不動産闆塊的“中遊”排名，恰恰體現了其“防禦性”與“修復性”並存的特性——既未如高成長行業爆發，也未如金融闆塊承壓。

不動産闆塊下屬二級行業呈現顯著分化的格局。産業不動産以49.93%的漲幅領跑，主要得益于工業用地、産業園區等生産性不動産的旺盛需求。住宅不動産（13.87%）和商業不動産（11.36%）保持溫和增長，反映居民購房需求緩慢修復及商業地産租金回報率受經濟增速放緩影響。

物業管理則逆勢下跌0.45%，凸顯行業競争加劇、人工成本上升及部分房企關聯物業估值下調的壓力。

延伸産業鍊中，機器人（13.31%）受益于智能制造趨勢，而倉儲物流（0.69%）因物流地産過剩及電商增速放緩表現平淡，進一步印證了市場對不動産細分領域“産業協同性”與“運營效率”的差異化定價邏輯。

産業領漲住宅跟随，商業估值提升審慎。A股三個不動産闆塊的市淨率呈現差異化演變的趨勢，住宅不動産市淨率從2024年的0.83穩步提升至2025Q2的0.87，雖整體仍低于1（反映市場對傳統住宅開發估值的保守态度），但持續上升的态勢顯示了行業在政策托底與需求修復下逐步獲得估值修復動能。

商業不動産市淨率由2024年的0.85微增至2025Q2的0.86，增幅小于住宅闆塊，表明商業地産受困于運營模式轉型壓力（如購物中心向體驗式消費升級）及租金回報率波動，市場對其估值提升更為審慎；

産業不動産則以顯著高于前兩者的市淨率表現突出——從2024年的1.93躍升至2025Q2的2.04，成為唯一突破1且持續走高的闆塊，這主要得益于工業物流、數據中心等新興産業地産在數字經濟與實體經濟融合背景下的高成長性預期，以及資産證券化（如REITs）推動的估值重塑，反映了市場對産業升級方向的高度認可與資金偏好，三者整體格局形成“産業領漲、住宅跟漲、商業滞漲”的估值分化特征。

恒生地産指數波動上行龍頭領漲，内部呈現顯著分化的格局。恒生地産分類指數在2025年7月1日至10月6日期間呈現“波動中溫和上行”的總體趨勢，指數從7月2日的17835.93點起步，至10月6日收于18112.15點，區間漲幅1.55%，期間價格走勢可劃分為三個階段：

7月震蕩築底階段，月初快速沖高至18037.86點後回落，7月9日觸及階段低點17719.48點形成“V型”反轉；8月強勢突破階段，8月13日突破19,000點整數關口，8月14日創下19057.05點階段新高，單月最大振幅達5.8%；9-10月高位盤整階段，9月12日觸及19272.19點全年高點後震蕩回落，10月6日收于18,112.15點，較9月高點回撤6.0%。

在個股表現方面，分類指數内部呈現顯著分化格局，龍湖集團以13.31%的漲幅領跑，恒隆地産緊随其後，上漲12.39%，兩者構成雙核心驅動，並顯著跑赢指數。長實集團、華潤置地、中國海外發展分别上漲6.97%、5.05%、4.33%，組成穩健上漲梯隊。而華潤萬象生活、新鴻基地産則分别微漲2.89%、0.32%；與此同時，恒基地産下跌6.18%，九龍倉置業下跌9.08%成為調整幅度最大的標的，反映市場對商業地産運營壓力的擔憂。

整體而言，恒生地産分類在此期間呈現“指數溫和上行、個股顯著分化”的特征，龍頭房企與商業地産標的的表現差異，映射出市場對行業結構性機會與風險的差異化定價，而價格走勢圖則直觀展現了這一波動上行與分化並存的市場态勢。

本文節選自《搶灘布局 | 2025三季度不動産資本金融報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。