産業地産冷熱交織，鍊主重倉、REITs擴募引央企入局

觀點指數 在9月29日觀點指數研究院發布的《AI新動能 | 2025年9月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其指出，鍊主企業重倉區域智造項目，産業企業股權轉讓、出售及清盤事件頻發，而在行業整體承壓的背景下，産業園區REITs擴募逐漸成為市場常态。

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到9起産業投資事件動态，涉及園區類型以智能制造産業園為主，同時覆蓋儲能、智能生産等領域，反映出産業園區在多元賽道的布局與拓展情況。

在智能制造領域，鍊主企業持續推進區域智造項目落地。其中，盾安環境推進智能智造總部基地項目建設，投資金額50億元，該項目的推進或将為區域智能制造産業發展提供支撐；萬安科技在武漢經開區建設華中生産基地，投資2.1億元，項目聚焦生産基地建設，助力企業在華中區域拓展智能制造産能。

工業富聯建設贛州智能制造項目二期，建築面積52萬㎡，投資50億元，大規模的建設将進一步夯實贛州智能制造産業基礎，推動區域産業升級。此外，廣東太古可口可樂建設大灣區智能生産基地，建築面積12.8萬㎡，投資12.5億元，在快消品領域融入智能生産元素，助力産業智能化轉型。

與此同時，産業企業股權轉讓、出售及清盤事件較為集中，體現出産業地産領域資産整合與出清節奏的加快。

期内，江蘇啟迪進行江蘇啟迪科技園90%股權法拍，以評估價約17.19億元被挂牌拍賣，起拍價約10.83億元，相當于近6折抛售，顯示出産業地産項目經營不善“擱淺易主”；同日，張江高科轉讓上海集芯睿建築科技公司100%股權，標底價格1.51億元，通過股權轉讓優化資産結構。

華潤置地轉讓華城新産業40%股權，標底價格1.18億元，此次股權轉讓或為企業戰略調整舉措，助力資源優化配置。此外，華南城處于清盤階段且已接獲港交所復牌指引，該情況反映出部分企業在産業地産運營中面臨的挑戰。

2025年上半年，産業園區行業整體面臨運營壓力，出租率與租金單價呈現明顯波動。數據顯示，平均出租率同比下滑7.5%，平均租金同比下滑1.8%；所有項目營收均出現下滑，部分項目利潤降幅較大，虧損的REITs數量從2只增至4只。

在行業整體承壓的背景下，産業園區REITs擴募逐漸成為市場常态，多家REITs推進相關工作，同時央企資産也參與到配置中。

金聯東科創REIT明确表示，将适時啟動擴募相關工作，為REIT發展補充資産。華安外高橋REIT方面稱，項目可用于擴募的資産儲備較為豐富，後續将按要求推進擴募工作。華夏金隅智造工場REIT表示，擴募工作将依據原始權益人計劃推進，遵循既定規劃有序開展，後續擴募或有助于應對剩余年限變化對估值産生的影響。

張江REIT負責人指出，随着集成電路等闆塊核心産業培育轉化為有效租賃需求，以及區域集中供應釋放後供需關繫逐步恢復平衡，基礎設施項目仍存在一定發展空間；若條件允許，将擇機篩選資産推進二次擴募，根據市場與資産實際情況靈活開展相關工作。

臨港創新産業園REIT擴募購入的康橋園區資産屬于研發平台類，其首發項目則為標準廠房類。從租約周期來看，研發平台租約通常約為3年，標準廠房租約通常為5年及以上。

基于上述業态與租約差異，擴募項目與首發項目可實現産業聯動，通過聯動或能推動資源整合與協同發展，提升整體的運營效益。

值得注意的是，央企亦參與到産業園區REITs擴募中。其中，長城資産出資參與上海臨港創新産業園REIT擴募戰略配售。央企的參與為REIT擴募提供了資金支持，同時體現了央企對産業園區REITs發展的認可，或有助于提升市場對産業園區REITs的信心，推動行業進一步發展。​

随着擴募工作的持續推進，以及央企等更多優質資源的參與，産業園區REITs市場或有望逐步緩解當前承壓局面，向更健康、可持續的方向發展。

本文節選自《AI新動能 | 2025年9月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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