政策松綁促樓市回暖，房企組織戰略調整謀求新發展

觀點指數 在9月30日觀點指數研究院發布的《2025年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》報告中，其指出1-9月重點城市樓市因政策松綁成交大幅回暖，各城市表現分化。同時，房地産開發企業國内貸款三連升，資金狀況有改善迹象，且房企加速組織架構與戰略調整，以适應市場變化，謀求新的發展。

重點城市樓市成交大幅回暖，政策松綁成為本輪復蘇核心推手

觀點指數監測的6個重點城市中，9月前三周商品住宅成交量呈現“政策驅動型回暖”的特征，政策松綁成為核心推手。其中，商品住宅成交面積219.63萬平方米，環比上升12.63%，商品住宅成交1.92萬套，環比上升23.07%。

北京自8月10日五環外限購政策調整後，市場迎來結構性回暖，剛需及局部改善需求釋放。9月前三周，商品住宅成交面積、套數環比、同比均上升，但截至9月前三周，同比仍下降。同期，北京二手房成交套數與面積環比上升。

上海8月26日外環限購松綁後，外環外購房市場“量價齊升、結構優化”。9月前三周，商品住宅成交面積、套數環比、同比大幅上升，截至9月前三周，成交面積同比微升。同期，上海二手房成交套數與面積環比上升，套均面積約83平方米。

廣州9月前三周商品住宅成交面積環比下降、同比上升，成交套數變化類似，截至9月前三周，成交面積同比上升。同期，廣州二手房網簽套數與面積環比下降，套均面積約98平方米。

深圳受9月5日限購新政影響，新房與二手房市場明顯上漲。9月前三周，商品住宅成交面積、套數環比、同比上升，截至9月前三周，成交面積同比上升。

杭州9月前三周商品住宅成交面積環比上升、同比下降，成交套數變化類似，截至9月前三周，成交面積同比下降。同期，杭州二手房成交套數與面積環比上升，套均面積約102平方米。

成都9月前三周商品住宅成交面積、套數環比、同比上升，截至9月前三周，成交面積同比下降。同期，成都二手房成交套數與面積環比上升，套均面積約95平方米。

觀點指數認為：從短期來看，政策松綁刺激需求釋放，形成“政策-成交”即時反饋鍊條，但市場仍處于修復通道，以首置/首改需求為主，高端改善動能不足，且市場分化加劇。長期看，市場修復動能将呈“政策驅動→需求釋放→基本面支撐”的遞進邏輯，城市經濟基本面等将成為核心支撐。未來市場走勢将呈“結構性回暖”特征，核心城市優質闆塊、中小戶型剛需産品将率先企穩。

國内貸款三連升，房企陸續推進“扁平化”改革

從企業資金端來看，1—8月份，房地産開發企業到位資金64318億元，同比下降8.0%。其中，國内貸款10232億元，增長0.2%；利用外資18億元，下降11.5%；自籌資金22974億元，下降8.9%；定金及預收款18844億元，下降10.5%；個人按揭貸款8857億元，下降10.5%。

整體來看，雖然到位資金總量仍處負增長區間，但國内貸款微增0.2%，已實現三個月連續增長，與近期金融監管部門“穩地産”政策導向契合——通過城市房地産融資協調機制、降低融資成本等措施，為房企提供階段性流動性支持，有助于緩解部分優質企業的短期償債壓力，也為後續項目復工和投資恢復奠定基礎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房企組織架構與戰略加速重構：萬科撤銷區域公司，拆分為16個地區公司實現扁平化管理；金地商置取消三級架構，設立四大地區公司強化區域實操。

在發展戰略方面，中期業績會上，頭部央企國企表示将憑借融資和信用優勢搶占發展機會；民企則以“謹慎、安全”為核心策略。

觀點指數認為，房企此輪調整聚焦“總部集權+區域實操”模式，戰略上向核心城市聚焦與差異化競争傾斜，驅動行業向“開發+經營”雙輪驅動轉型，夯實穩增長基礎。

本文節選自《2025年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》
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