海外REITs市場現結構性機會，内部闆塊漲幅顯著分化

觀點指數 在9月28日觀點指數研究院發布的《韌性增長| 2025年三季度REITs發展報告》中，其指出：2025年三季度REITs市場呈現“韌性增長”特征：海外結構性機會凸顯，香港市場分化加劇，融資成本下行緩解分派壓力，零售、酒店旅遊等消費類資産逆勢增長，凸顯REITs在低利率環境下的抗通脹與高分紅價值。

美國REITs市場三季度波動上升，標普指數漲2.34%，闆塊分化明顯。寫字樓、工業、零售、酒店漲幅顯著，分别達13.96%、8.13%、7.09%、10.89%，而住宅及自助倉儲下跌4.14%、4.77%、2.30%。降息預期落地支撐現金流敏感型資産，消費類與倉儲物流類REITs顯著受益。美聯儲貨币政策節奏、經濟增長動能及通脹粘性成為關鍵變量，若經濟實現軟着陸，商業地産需求有望復蘇。

亞洲資本戰略布局方面，據路透社消息，中國電商巨頭京東旗下基礎設施投資與資産管理平台京東産發，正攜手瑞士合衆集團及亞洲投資機構高瓴支持的易達希爾地産，共同籌備在新加坡設立資産規模超10億美元（約合72億元人民币）的房地産投資信托（REIT）。

這将是新加坡REIT市場逾一年來最大規模的新晉基金。全球投資者對REITs作為資産配置工具的認可度提升，尤其在低利率環境下，REITs的高分紅特性與抗通脹屬性更顯稀缺。

數據來源：WIND，觀點指數整理

香港REITs市場呈現“穩中有升”态勢，恒生指數漲1.92%，總市值1520億港元，領展占七成份額。市場分化顯著，越秀房産信托基金與招商局商業房托漲幅顯著，而富豪産業信托、順豐房托跌幅靠前。零售物業收入普遍承壓，寫字樓空置率略見改善但租金跌勢延續，酒店旅遊卻實現量價齊升。

數據來源：WIND，觀點指數整理

分化源于底層資産類型及區域布局差異，如領展以零售物業為主鞏固規模優勢，部分REITs因酒店、物流等資産類别或區域經濟壓力表現弱勢。

物業收入普降與零售物業主導。中報顯示，越秀房産基金上半年收入總額9.66億元人民币，同比下滑6.6%，物業收入6.79億元人民币，同比下滑8.6%；置富産業信托收益8.55億港元，同比下滑2%，物業收入淨額6.13億港元，同比下滑3.2%；陽光房地産基金收益3.91億港元，同比下滑4.8%，物業收入淨額3.07億港元，同比下滑5.4%。

零售物業雖占市值超七成，且主要由領展貢獻，但受消費疲弱、租金調整影響，收入普遍承壓，寫字樓、物流業亦面臨租金下行壓力。

物業類型表現分化，酒店旅遊逆勢增長。盡管寫字樓、零售物業承壓，酒店及旅遊業卻實現量價齊升。越秀房産基金旗下廣州IFC雅詩閣服務式公寓上半年經營收入6030萬元人民币，創歷史新高；廣州四季酒店客房收入1.9億元人民币，平均入住率80.1%，同比增長1.1個百分點。

匯賢産業信托旗下北京東方君悅大酒店平均入住率由2024年上半年的54.8%躍升至2025年上半年的71.5%，沈陽威斯汀酒店平均入住率由49.7%上升至52.3%。這種分化源于展會經濟（如廣交會）及消費場景復蘇對酒店旅遊的拉動作用，而物流業雖出租率穩定，但受關稅戰影響，大灣區跨境電商客戶擴張謹慎，租務市場面臨壓力。

融資成本下行成為纾緩分派壓力的關鍵因素，越秀房産基金融資成本同比下降13.5%，置富産業信托融資成本減少12.6%。

香港市場融資成本下行緩解分派壓力，越秀房産基金平均融資成本降至近三年低位，陽光房地産基金加權平均融資成本3.7%，置富産業信托融資成本按年減少12.6%。

觀點指數認為：全球REITs市場結構性機會凸顯，美國市場商業地産強、住宅弱，物流穩、科技基建分化；香港市場零售物業主導但收入承壓，酒店旅遊逆勢增長。

亞洲資本通過新加坡REITs布局東南亞，全球投資者認可REITs配置價值。政策破圈、資産創新、運營韌性修復成為全球REITs市場發展的核心驅動力，各闆塊表現分化但長期增長潛力受市場認可。

本文節選自《韌性增長 | 2025年三季度REITs發展報告》
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