中海商業17億元收入領跑，商辦交易回暖達73億

觀點指數 在9月26日觀點指數研究院發布的《收入普降 | 2025年9月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數監測的69個寫字樓樣本項目平均出租率為82.54%，對比上年同期及上年年末均出現不同程度下滑。

商辦運營商層面，今年上半年，内地寫字樓市場延續調整态勢，82.4%的樣本企業收入出現同比下滑，僅3家實現正增長，行業整體收入規模同比下降約9%（按1港币≈0.9159人民币匯率換算），寫字樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境影響等多重壓力。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

據觀點指數監測，17家樣本企業内地寫字樓業務半年度收入區間在0.55億元到17億元之間，同比變動區間為-24.64%至7.92%，樣本企業不僅在收入體量上差距懸殊，增長态勢也有鮮明對比，整體分化特征突出。

收入規模位居前列的企業包括中海商業、陸家嘴集團、嘉里建設、華潤置地等。

中海商業以半年度17億元的收入居首，收入同比微降3.41%。​從區域布局來看，其在北上廣深核心商圈的高端寫字樓矩陣（如北京中海中心、上海中海國際中心）成為關鍵支撐，一線城市貢獻的收入占比達52%，有效對沖了非核心區域市場的波動影響。

運營層面上，續租率穩定在77%，成熟期項目經營利潤率為59.7%，上半年新簽世界500強租戶41家，同時基石客戶占比達48%，近半數為長期戰略客戶，為中海商業帶來穩定的現金流並降低空置風險。

陸家嘴集團2025年上半年辦公物業租賃現金流入13.35億元，同比出現下滑。目前其持有在營甲級寫字樓共36幢，總建築面積245萬平方米。截至2025年6月末，其位于上海的成熟甲級寫字樓（運營一年及以上）的平均出租率為77%，平均租金7.39元/平方米/天。

作為寫字樓領域的代表性輕資産運營商，華潤萬象生活在2025年上半年持續深化業務布局，截至2025年6月，其已為27個寫字樓項目提供專業的商業運營及物業管理服務，總建築面積達190萬平方米，項目出租率較上年年末提升0.5個百分點，增長至74.1%。​2025年半年度，華潤萬象生活來自寫字樓商業運營及物業管理服務的收入同比增長4.5%至10.03億元，其中，寫字樓商業運營服務收入占比為5.5%。

同期，港資發展商如恒隆地産、太古地産、嘉里建設等在内地的寫字樓租金收入雖同比回落，但跌幅均控制在個位數，其核心商圈高端項目的租戶結構以外資及高端服務機構為主，需求黏性高，租金下調和空置率上升幅度表現優于非核心區項目，凸顯核心商圈+高端定位的抗壓能力。

從數據來看，在整體市場下行的背景下，頭部企業雖收入微降但規模優勢穩固，同時核心商圈高端資産仍是寫字樓企業抵禦風險的壓艙石。随着新開工大幅收縮，未來供應壓力将逐步緩解，持有優質資産且運營能力強的企業有望率先迎來收入企穩拐點，行業馬太效應将進一步加劇。

數據來源：觀點指數

聚焦經營層面，截至2025年6月，觀點指數監測的69個寫字樓樣本項目平均出租率為82.54%，對比上年同期及上年末均出現不同程度的下滑。

同比維度，超半數項目出租率下滑，跌幅從0.8%到35.9%不等，僅12個項目實現同比增長。較2024年12月，仍有近六成項目出租率出現下滑，深圳新時代廣場、杭州凱旋發展大廈跌幅較大。

此外，香港越秀大廈、上海靜安融悅中心A棟、北京通泰大廈等5個項目出租率維持滿租，成為市場的穩定器。

分城市來看，各城市内部項目表現差異顯著，核心城市核心區域的項目更具韌性。

其中，以北京、上海為代表的核心城市，雖整體受市場下行影響，但核心商圈高端項目憑借強産業綁定與高租戶粘性，出租率始終維持高位穩定，如北京凱晨世茂中心、北京金融街中心等核心項目依托金融、央企租戶支撐保持穩定，上海恒隆廣場、上海金茂大廈寫字樓等高端項目雖下滑但幅度可控。

深圳、廣州、杭州等重點城市出現核心項目企穩、非核心項目走弱的分化表現，産業集聚度直接決定項目的出租率表現，成為城市内部差異的核心動因。

舉例來說，科創産業集聚的項目表現亮眼，深圳威新科技園1、2期及3期依托南山科創企業需求，出租率持續回升，寶安中糧大廈也憑借區域産業升級實現增長。廣州太古匯辦公樓、杭州武林壹号寫字樓等核心商圈項目波動較小。

天津、武漢、沈陽、昆明等地，部分寫字樓樣本處于低位運行狀态，出租率低于70%，且缺乏核心商圈或産業支撐，難以實現有效回升。

從數據來看，核心商圈資源、産業支撐力、市場供需結構成為城市寫字樓出租率表現的關鍵變量，其中核心商圈高端項目、産業集聚區域項目抗風險能力突出，非核心區域、缺乏産業支撐的項目則明顯承壓。

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得4單内地商辦資産成交案例，交易金額約72.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期資産交易成功案例主要集中在廣州珠江新城、上海武甯路等核心商務區，廣州越秀金融大廈和上海信泰中心項目均以高價成交，投資者對一線城市核心資産的偏好持續增強。

具體來看，本期最大額的交易為越秀房産基金出讓越秀金融大廈50%的權益，承讓人包括廣州越秀發展集團有限公司（外部承讓人）及廣州越秀城建國際金融中心有限公司（内部重組方）。

標的資産越秀金融大廈于2025年6月30日的評估值為80.49億元，以此為基準确定參考資産淨值為36.82124億元（對應50%權益），並協定折讓2.49億元，折讓比例約為評估值的3.1%，最終股份代價确定為34.33124億元（即參考資産淨值減協定折讓）。

從標的屬性來看，越秀金融大廈作為廣州珠江新城核心商務區内的成熟優質物業，其市場抗風險能力與運營韌性在存量商辦市場仍具備一定的競争優勢。截至2025年6月30日，項目整體出租率穩定維持在82.1%，其中寫字樓業态出租率達81.7%，零售業态實現100%滿租。同期寫字樓平均租金為193.2元/平方米/月，顯著高于區域内同類物業平均水平。

交易完成後，越秀房産基金對越秀金融大廈的實際實益權益降至49.495%，交易完成後，目標公司不再符合附屬公司定義，轉而被歸類為少數權益物業，越秀房産基金喪失對其多數所有權及控制權。

本期另一大額成交的項目為上海信泰中心T1棟，購買方為普陀長征鎮下屬村鎮企業，網簽總價約21.68億元。據了解，買方收購的核心動因是長征鎮旗下天地軟件園需配合普陀區金沙島區域整體開發規劃實施動遷，為保障園區企業辦公需求的連續性、減少跨區域遷移對産業運營的影響，最終選擇在同區域購置信泰中心T1辦公樓，作為天地軟件園動遷後的辦公承接載體。

另外，本期大額資産如仙樂斯廣場、陽光濱江中心卻因總價高、債權與産權結構復雜等因素相繼交易失敗，大額資金對這類資産的現金流穩定性缺乏信心。

與此同時，觀點指數注意到，商辦資産二拍、三拍成常态，折價率快速上升，如期内青浦正荣中心一拍8.7億元無人問津，二拍起價已下調40%至5.2億元；重慶中迪廣場資産包第十次拍賣再次流拍，累計降價12.48億元。

總結來看，當前的商辦資産市場正經歷一場價值重估和結構性的調整，驅動市場的邏輯已經從過去的增值預期轉向現金流安全和實用價值。

本文節選自《收入普降 | 2025年9月商辦與辦公空間發展報告》
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