需求側優化釋放“穩增長”信号，市場風險溢價擔憂獲修復

觀點指數 在9月30日觀點指數研究院發布的《2025年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》報告中，其指出，2025年1—9月中國房地産市場正經歷結構性調整。需求側通過外匯便利化、限購松綁、公積金創新及産品標準升級等方向改革激活市場，而貨币政策則通過LPR低位運行、逆回購創新等工具提供流動性支撐，共同推動樓市向回穩方向發展。

需求側改革進一步優化，市場活躍度有望轉升

9月，房地産需求側改革深化，政策優化呈現三維特征，圍繞四大方向展開，預計結構性激活重點城市市場，但外資大規模涌入可能性低。

全國性外匯便利化政策上，國家外匯管理局将“先結匯、後補證明”的境外個人購房結匯支付便利措施推廣至全國，縮減負面清單，取消外資企業“不得用于購買非自用住宅房産”限制，解決境外購房者流程矛盾，提升支付效率，利好一二線城市和重點區域。

地方限購與公積金政策優化方面，北京、上海、深圳放開限購。深圳9月5日放開8區住宅限購，六城區購房限制基本放開，非戶籍居民無社保或個稅證明也可購兩套；鹽田區和大鵬新區完全放開限購，取消商貸首二套房區分，支持公積金支付首付款及稅款。福州放寬購房提取等時限，新增提取場景。

杭州、中山等地現金補貼，中山鼓勵港澳居民購房，開展全民營銷活動，推薦人可獲最高3%的現金獎勵，“新中山人安家中山”活動提供梯度獎補。

城市級住宅産品標準升級上，成都發布補充規定，提升住宅附屬空間水平投影面積上限，明确陽台計容方式，豁免部分用房計容，推動住宅産品升級，降低開發成本。

從市場效應看，境外購房支付效率提升與地方限購松綁協同，便利境外資本且防範投機；地方補貼與公積金政策創新精準支持剛需與改善需求。外資企業雖可靈活配置資産，但受“真實、自用”原則及購房資格政策限制，不會引發大規模涌入。

本輪改革通過多維政策工具組合，提升市場活躍度，注重風險防控與結構優化，推動市場健康發展。

貨币政策持續寬松，貸款市場報價利率保持歷史低位

2025年前8個月人民币貸款增加13.46萬億元。分部門看，住戶貸款增加7110億元，其中，短期貸款減少3725億元，中長期貸款增加1.08萬億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年8月住戶中長期貸款單月新增200億元，環比上月新增1300億元，同比減少1000億元。可以看到，今年1-8月，1月、3月、5月、6月、8月環比為正增長，2月、4月、7月環比變動為負。

貸款利率方面，中國人民銀行公布9月份最新貸款市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩項利率均與上月持平。兩個期限品種LPR報價自今年5月下調之後，已有4個月保持不動，當前貸款利率已處于歷史低位。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

觀點指數認為：從市場利率環境與LPR動向來看，近期1年期銀行同業存單到期收益率（AAA級）、10年期國債收益率等主要中長端市場利率上行，商業銀行淨息差處于歷史最低點，報價行下調LPR報價加點的意願顯著減弱。

不過，美聯儲9月18日宣布降息，外部因素對國内适度寬松貨币政策的掣肘弱化，四季度央行或實施新一輪降息降準，帶動LPR報價下調，降低企業和居民貸款利率，激發購房需求，成為促消費擴投資的重要發力點。

在流動性管理創新上，9月19日央行調整公開市場14天期逆回購操作，強化7天期逆回購政策利率地位，保障跨季、跨節資金面平穩，為樓市提供穩定資金面環境。貨币政策動向通過多重路徑支撐樓市，政策效應将進一步顯現。

因此，當前貨币政策動向通過這三重路徑對房地産市場形成一定支撐，在“促消費、擴投資”的政策目標下，樓市有望成為内生性融資需求復蘇的重要載體，特别是在9-10月份傳統銷售旺季期間，政策效應或進一步顯現。

本文節選自《2025年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》
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