總量突破與結構優化並進，REITs市場邁入規模擴張周期

觀點指數 在9月28日觀點指數研究院發布的《韌性增長| 2025年三季度REITs發展報告》中，其指出C-REITs市場在政策破圈、資産類型立體化、運營韌性修復中邁入規模擴張新周期，同時面臨利率上行、供給擴張、運營效率分化等挑戰，各闆塊表現分化但長期增長潛力受到市場的認可。

2025年三季度，中國REITs市場呈現“規模擴張+結構優化”雙輪驅動特征。截至三季度末，全市場上市REITs達74只，總市值2212.31億元，較2024年末增長41.43%，形成“新發+擴募”的成熟生态。南方萬國數據中心REIT等首批數據中心REITs首日漲停，印證了稀缺資産與科技屬性的雙重價值。

政策端呈現“多維度破圈”特征，從傳統基建向消費、文旅、數字經濟等新興場景延伸。國家發改委《常态化申報推薦工作通知》将市場化租賃住房、專業市場、養老設施納入探索範圍，形成“成熟資産加速申報+新興資産試點突破”的梯度推進模式。北京聚焦消費基礎設施，黑龍江推動冰雪景區證券化，廣西支持AI/數字領域項目發行REITs，形成“一省一策”的協同效應。

闆塊分化顯著：産業園區REITs（19只，市值占比16.9%）呈現“冰火兩重天”态勢，位于北京的創金合信首農REIT首日漲28.47%，而二線園區面臨出租率下降壓力；消費基礎設施REITs（10只，市值占比17.4%）憑借高出租率與穩定現金流，中金唯品會奧萊REIT首日漲26.81%；住房租賃REITs（8只，市值占比8.3%）受租金回調與利率上行雙重壓力，闆塊跌幅達7.76%；倉儲物流REITs（10只，市值占比11.66%）通過擴募提升抗風險能力，嘉實京東倉儲REIT擴募覆蓋西北、華東節點。

二級市場受股市走強和10年期國債利率收益率上行影響，呈現“先高位震蕩→中期下行→震蕩回升”三階段特征，中證REITs全收益指數三季度累計跌2.06%。倉儲物流類區間漲幅最大達3%，消費基礎設施類漲2.22%，保障性租賃住房闆塊跌幅最大達7.76%。投資者結構呈現“戰略投資者主導+公衆參與”特征，戰略投資者平均配售比例74%，網下專業機構投資者占比18%，公衆散戶占比7.8%。

運營層面，産權類公募REITs出租率2023年短暫下滑後，2024-2025H1回升至90%左右，收繳率修復至98%以上，但EBITDA利潤率持續承壓，2025H1為75.48%，基金杠杆率維持在108%-111%的高位。各闆塊運營指標呈現“穩中有升”的态勢，消費基礎設施REITs出租率97.13%、收繳率99.50%、利潤率67.21%，顯示運營韌性持續增強。

本季度REITs市場呈現多元資産擴容、擴募生态成熟的特點，首發與擴募項目在資産類型、産業領域、資産組合上體現了政策引導與市場需求的雙重驅動。

首發項目涵蓋産業園（如沈陽國際軟件園、北京電子城）、清潔能源（新疆喀拉喀什河-波波娜水電站）、商業地産（佛山映月湖環宇城、長沙凱德廣場）、倉儲物流（廣州/東莞三項目）及消費基礎設施（蘇州相城天虹購物中心）等傳統與新興資産。擴募項目則聚焦光伏（中航京能光伏）、奧特萊斯（杉井奧特萊斯）、高速公路（大廣高速麻城至浠水段）及智造園（南通/重慶東久智造園），形成“傳統基建+新興産業”的立體布局。其中，新能源項目（如光伏、水電）因符合“雙碳”目標備受關注，消費類商業地産（如購物中心）則通過高出租率（如電子城産業園88.28%）和穩定現金流（如天虹購物中心預測分派率4.53%-4.92%）展現抗周期優勢。

本季度擴募項目（如中航京能光伏、國泰君安東久新經濟産業園）均通過購入同類型優質資産實現規模擴張，形成“首發-擴募-再融資”的閉環。例如，中航京能光伏擴募納入雲南水電站，與原雲南保山光伏項目形成“水電-光伏”互補；東久新經濟産業園擴募則通過長三角與成渝經濟圈的智造園布局，強化區域産業協同。擴募項目的快速通過（如中金唯品會奧特萊斯首發與擴募同步推進），反映了監管對成熟資産擴容的鼓勵态度。

本文節選自《韌性增長| 2025年三季度REITs發展報告》
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