細分領域賽道空間仍存，企業多元化布局構建護城河

觀點指數 在9月24日觀點指數研究院發布的《全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告》中，我們發現代建企業正通過“戰略協同網絡構建+輕資産模式擴張+異地市場滲透”三重路徑應對行業周期挑戰，工業代建與文旅融合項目成為新增長極，非開發類能力成為區分企業競争力的核心維度。

盈利能力表現分化，企業多元化布局應對策略

據觀點指數不完全統計，A股兩市逾70家房地産企業2025半年報中，逾六成陷入虧損困局，行業盈利壓力顯而易見。據國家統計局7月數據，全國70個大中城市各線房價同比降幅雖呈邊際收窄态勢，但市場整體仍陷深度調整周期。綠城管理等頭部企業盈利能力表現較好，而中原建業等部分代建企業出現盈利能力下滑，表現進一步分化。

在此背景下，代建企業加速構建戰略協同網絡。綠城管理與中交體繫深化合作，中交二級子公司在城市更新與片區開發中提供基礎設施施工支持，綠城管理則發揮房地産代建開發優勢，實現資源互補。旭輝建管推出“同路人計劃”總包專項招募，聯合具備資金實力或全國化資源的總承包企業，共建政府代建、商業代建、AMC處置等多元業态工程，通過最低試錯成本補位能力短闆。

輕資産模式擴張，異地布局強化市場滲透。龍湖龍智造簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，提供開發管理咨詢及商業運營服務，實現輕資産模式擴張。該項目是龍湖天街品牌首度落子蕭山，標志着代建企業通過輸出管理、品牌和技術實現業務快速擴張。

國貿地産獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，打造現代化辦公企業總部大樓，拓展異地商業辦公代建市場。北京城建集團中標肯尼亞内羅畢中央商務區管網升級項目，實現肯尼亞市場破冰，項目由法國開發署提供融資，建成後将提升内羅畢CBD供水穩定性，惠及周邊居民。

産業園區賽道空間仍存，代建企業需加強全周期運營能力

産業園區賽道仍有增量空間，代建企業需強化全周期運營能力。據觀點指數統計，旭輝建管、潤地管理等企業住宅代建項目獲取較多，而産業、商業類項目較少，存在較大增量機會。

住宅代建方面，旭輝建管與大連帝誠建設集團再度合作帝誠小窯灣項目，打造8.5萬㎡四代宅；綠地智造簽約連雲港優質住宅項目；金地管理首進泰州姜堰，中標6.4萬㎡墅區項目。1-8月，前100房企權益銷售金額同比降17.08%，但城中村改造、保障房代建需求仍存，如中冶置業簽約北京豐台太平橋32億元城中村改造項目，潤地管理中標東莞南城8.45萬㎡保障房項目。

商業代建領域，非標準化業态（酒店、寫字樓等）因需求差異大，時間成本高于住宅代建。如建工地産集團中標的余杭未來谷商業項目，需平衡多方訴求。文旅方面，冰雪消費市場活躍，合肥正推進創新冰雪項目，熱雪奇迹與而今管理合作推進合肥高新區室内滑雪場。

工業代建受益于産業政策，需求廣闊，但需提升産業理解與資源整合能力。如招商建管聯合招商蛇口中標合肥復材中心項目，通過“産業+資本+運營+建設”全産業鍊閉環形成差異化壁壘。

公共項目代建需強化全流程管理、跨領域資源整合及全産業鍊運營能力，如漳州圓山醫院項目采用“地方平台+專業代建+垂直運營”模式，實現全生命周期價值提升。

未來，代建企業需構建“投資-建設-運營管理”全生命周期服務能力，形成“開發+運營+資源整合”全鍊條解決方案，以構建核心壁壘。

本文節選自《全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告》
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