企業中期業績分化，項目精準施策提升運營能力

觀點指數 在9月23日觀點指數研究院發布的《業績分化壓力 | 2025年9月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，2025上半年，商業地産企業的業績分水嶺愈發明顯，面對挑戰，樣本項目紛紛通過精細化運營實現增長。

業績表現上，2025上半年已上市商業地産企業的業績依然呈現持續分化的趨勢，且表現得更為顯著。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

具體來看，頭部的華潤萬象生活是為數不多實現收入增長的商管企業，2025上半年購物中心業務實現收入22.64億元，同比增長19.8%，零售額也達到1220億元，同比增長21.1%。

增長背後，與華潤萬象生活的規模優勢以及不斷推動新項目入市有關。據了解，其目前在運營的項目達到125個，且上半年有鄭東萬象城、順德萬象匯等新項目開業。

分類型來看，重奢項目零售額同比增長13.2%，在高端消費市場表現疲軟之際較為難得；非奢項目增速達26.4%，顯著高于重奢，符合如今的消費趨勢，說明其運營項目能精準契合大衆的品質消費需求。

商業競争力上，華潤萬象生活目前形成了“一城多匯”、”多城多匯”的商業布局，由萬象城、萬象天地以及萬象匯三條主要的商業産品線來實現差異化發展，再由“天地”繫列的非標線來進一步補充。

而同賽道的其他企業，則普遍錄得收入下滑。其中，寶龍商業2025上半年零售商業收入為10.49億元，同比下滑.6%；星盛商業錄得2.84億元，收入下滑9.6%，反映出商管賽道面臨的市場挑戰。

部分商管企業過度依賴關聯方，在目前的市場環境下不少關聯方出現資金鍊緊張、項目開發放緩等問題，商管企業的業績持續受到影響。

輕重並舉的企業中，2025上半年龍湖集團商業租金收入為55億元，同比增長4.9%；在營的89座商場出租率保持97%的高位。營業額及客流也實現增長，期内商業銷售額達402億元，整體增幅約17%；日均客流量為328萬人，整體增幅約11%。

同樣錄得增長的還有新城控股，今年上半年其實現商業運營總收入69.44億元，同比增長11.8%。截至2025年6月底，新城已實現全國141城205座綜合體項目的布局，吾悅廣場開業規模達1608.14萬平方米，出租率穩定保持在97.81%。

但也有部分企業錄得收入下滑，如大悅城地産購物中心租金收入錄得14.68億元，同比下降3%；購物中心平均出租率為93%，同比下降3個百分點。

業績表現分化背後，一方面是供給端新開的購物中心數量依然在增加，市場競争進一步加劇；另一方面是在消費類政策的刺激下，市場活力得到一定釋放，但消費者對非必要消費仍趨于謹慎，企業實現業績增長的挑戰依然巨大。

基于當前面臨的市場環境，樣本項目通過更加多元的業态組合滿足消費者的多重需求，吸引流量並成功轉化為銷售。

不同類型項目的具體方向有所差異，高端項目方面着力于提升高端會員體驗。如華潤萬象生活就針對一些重點品牌開展更高層次的對接，包括達成戰略共識和擴大合作範圍；同時加大對重奢項目内的非奢品牌組合調整的力度，加強對生活方式、運動鞋服品牌等熱門品類品牌的引進。

以天津萬象城為例，該項目上半年着力豐富運動、餐飲品牌，一方面增加了Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等戶外運動品牌，另一方面還引入了禧海·梧桐（雲貴菜）、野果yeego（雲貴菜）、村下厝（閩菜）、山緩緩（雲貴菜）等地方特色小衆餐飲，日均客流同比提升20%，餐飲業态零售額同比提升10%。

上海C.P靜安也通過硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費，調改聚焦在LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區域首店，煥新後零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%。

中端項目上，重點在于加強活動策劃，實現客流提升。如龍湖集團對一些重點項目進行了空間改造和升級，並進行“一店一策”的精細化運營，對整體的業績提升起到積極作用。

如運營多年的重慶北城天街，就對原遠東百貨區域進行整體改造，引入了超100家頭部品牌，打造戶外運動首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲空間。

相關數據顯示，截止目前，為适配主流客群的多樣化消費需求，龍湖持續推動重點項目改造升級，投入成本近3億元。

奧萊方面，市場需求下，一二線城市接連涌現新項目。期内，杭州新增3家倉儲式城市奧萊荟品倉，分别入駐杭州運河大劇院、上億廣場、麗豐商務廣場三個項目。

據了解，目前荟品倉已在全國布局60多家賣場，擁有1200萬會員。區别于傳統奧萊多位于城市郊區，倉儲式城市奧萊通常位于城市中心城區或人口密集的商圈，貼近居民生活圈，交通較為便利，但面積通常較小。

企業業績表現方面，王府井奧萊業态營收實現增長，同時保持較高毛利率。2025上半年實現營收11.88億元，同比增長4.20%，毛利率為65.60%，同比增長4.12個百分點。

随着消費者對性價比消費的需求日益增加，奧萊業态當前受到市場青睐，成為當下熱門消費目的地，而王府井這類企業未來有望憑此特色吸引更多元的消費客群。

本文節選自《業績分化壓力 | 2025年9月商業地産零售業态發展報告》
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