恒大物業迎來意向買家，新大正計劃收購嘉信立恒51%的股權

觀點指數 在9月22日觀點指數研究院發布的《並購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告》中，提及恒大物業51.016%股權的潛在歸屬和新大正計劃發行股份及支付現金購買嘉信立恒51%股權的交易受到市場高度關注，從標的體量上預測，上述交易有望刷新近年來物業行業的收並購對價記錄。

期内，物管股整體有所回落。觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為1.5%，較上個報告期平均區間漲幅6.72%下跌了8.22個百分點。估值水平略微提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.4倍上升至本期末的13.93倍。

具體來看，樣本物企區間漲幅位列前三的分别為德商産投服務（+41.90%）、恒大物業（+25.56%）及荣萬家（+12.90%）；其中，恒大物業迎來意向買家的消息推動其股價一度暴漲40%左右。跌幅位列前三的分别為德信服務集團（-21.43%）、卓越商企服務（-20.95%）及星悅康旅（-20.34%），值得一提的是，這三家物企今年上半年營收、毛利和淨利潤均同比下滑。

總市值方面，超百億元的港股物企增至七家，其中華潤萬象生活以957.28億港元位列第一。其次為萬物雲（289.21億港元）、碧桂園服務（233.37億港元）、保利物業（199.75億港元）、中海物業（172.08億港元）、綠城服務（156.35億港元）及恒大物業（122.16億港元）。

同時期，收並購與資産交易領域已經預演了多宗年度大戲，市場關注度較高的主要是恒大物業51.016%股權的潛在歸屬和新大正計劃發行股份及支付現金購買嘉信立恒51%股權的交易。資料顯示，涉及的標的管理規模均位于行業前列，業務分布廣泛。

中報顯示，恒大物業截至2025年6月30日的在管面積約為5.96億平方米，較去年同期增加4100萬平方米。今年上半年其在商寫、産業園、公共交通、醫療學校及城市公服等多元業态上持續突破，累計新簽約第三方面積超2300萬平方米，合同年飽和收入近6億元。其中，非住宅項目年飽和收入約4.4億元，占比超70%。

财務方面，中期營收同比增長約6.9%至66.47億元，淨利潤同比下降約1.7%至4.91億元，毛利率同比下降約2.2個百分點至18.0%。

值得一提的是，該公司受關聯方多種因素綜合影響，部分業主繳費意願低迷，導致貿易應收賬款攀升且回收周期拉長，使資金鍊持續承壓。截至2025中期，其貿易應收賬款原值約58.83億元，累計計提壞賬損失約30.42億元，減值率高達51.7%。目前恒大物業仍處于淨流動負債狀态。

而嘉信立恒則是中信資本旗下的零碳綜合設施管理服務商，正式成立于2020年，旗下包括包含杜斯曼、安銳盟、斯卡伊、道威、朗傑、安遠等綜合設施管理品牌，業績覆蓋全國32個省市區，服務範圍超過180個城市，管理面積超1.8億平方米，客戶數量超2700家。以管理面積衡量，與上市物企中的建業新生活（在管面積約2億平方米）相當，後者目前港股市值13.38億港元，但綜合設施管理類公司的估值普遍更高。

不過，兩宗交易均處于早期階段，存在較大的不确定性，尚待披露標的的估值、對價、業績承諾或潛在購買方等更多細節，但從標的體量上預測，上述交易有望刷新近年來物業行業的收並購對價記錄。

據中報及業績會信息，物業行業尚處于深度變革時期，物企正加速推進數字化、智能化的應用升級等，不少物企的數字化轉型已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展。

總結而言，在物業服務場景領域，機器人、AI大模型等工具逐步落地，使得前沿科技成為重塑服務流程，降低人工依賴，提升服務一致性的重要手段。在客戶交互層面，物企探索AI大模型在客戶分析，智能客服響應，智能工單調度等維度的賦能，通過将科技嵌入服務價值鍊，促進服務響應效率與服務體驗的提升。在管理運營層面，物企夯實全局數據中台能力，為業态規劃、成本測算、風險預警等提供決策支撐，構建起高效、安全、可控的智慧管理體繫。

華潤萬象生活重視人工智能技術應用，上半年完成私有化部署，搭建AI應用開發平台，推動效率提升和管理賦能。在物業航道，其“萬象服務”實現小區空間和城市空間多業态100%覆蓋，“泊界”停車管理繫統項目覆蓋率超90%，财務運營平台實現全生命周期死循環管理。

雅生活服務以智慧賦能服務、加大了對智能化、數字化改造升級的投入。目前人工智能技術正逐步應用于該集團安防、停車、質量稽核、應急管理等方面，為業主提供更舒适、便捷、環保的服務體驗。

新希望服務以“AI+機器人+人”模式驅動降本增效，加速推廣“人機協同”至全國200個項目，預計實現管理成本節降超人民币1600萬元。

同時，憑借AI助力綜合人效提升，在工程提效方面，工單分類準确率向90%+進階，AI圖片質檢覆蓋日均萬級工單，人工復核量再降30%。品質管控方面，違規識别準确率提升至97%+，拓展AI巡檢至全業态2000+攝像頭點位；客服智能方面，全國項目AI回復覆蓋率達100%，輿情預警時效壓縮至1分鐘内，工單智能派發量翻倍。

本期内，部分物業及城市服務企業的數字化主要圍繞社區安防、環衛清潔、低空城市治理等場景和數字資産領域展開探索及合作。

8月31日，僑銀股份與科比特簽署戰略合作協議，将在城市服務領域深度融合無人機技術，共同推動低空經濟的發展。旨在提升城市巡檢、環境監測、應急響應等低空城市治理場景的技術支撐能力，提高智能化、立體化治理水平。

9月1日，衆安智慧生活發布公告，稱與一家獲香港證監會正式發牌的虛拟資産交易平台運營者展開業務合作。

雙方将共同探索數字資産相關業務的合作機會。並計劃在在該平台開立賬戶，為後續配置加密貨币資産做好準備。

此舉旨在鞏固衆安智慧生活現有的業務基礎，借助數字資産領域的前沿技術，進一步提升核心競争力，推動業務創新與數字化轉型。

本文節選自《並購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告》
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