政策轉型驅動代建需求，住房自主更新釋放新空間

觀點指數 在9月24日觀點指數研究院發布的《全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告》中，我們發現國内城市更新已從“政府主導”轉向“居民自治+市場參與”新階段，住房自主更新、原拆原建模式釋放代建需求。頭部企業通過技術優勢與全流程管理能力搶占市場。

住房自主更新政策釋放代建需求，精細化管理成普遍趨勢

中央城市工作會議于7月14-15日在北京召開，會議指出 “我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。

8月28日，《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》（簡稱《意見》）正式發布。作為7月中央城市工作會議後的首份城市高質量發展落實文件，将“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，釋放城市更新模式轉型的新信号。標志着我國城市更新從“政府主導”轉向“居民自治 市場參與”的新階段。

“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造政策支持方向，這一模式指的是，在政策扶持下，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，並在原土地上按原使用年限和建築面積（可适當優化）重新建設房屋，最終實現原業主回遷。

2024年以來，洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗等省市地方政府發布了關于投資項目代建制的管理辦法。報告期内，中山市三鄉鎮等發布了《三鄉鎮政府投資項目代建管理辦法（試行）》地方政府對于投資項目代建管理更加的精細化，獎懲措施，資金撥付進度有了進一步的安排。觀點指數觀察到，地方代建政策正從“粗放式”向“精準化”轉型。

費率持續承壓，業務布局下沉

當前代建市場信心緩慢修復，宏觀環境承壓導致委托方開發意願減弱，費率持續承壓（部分企業降至3%-4%）。頭部企業如綠城管理、招商蛇口等通過業務動态頻次展現較強市場活躍度，綠城管理上半年新簽約規模1989萬平方米，同比增長13.9%；招商建管新增代建管理面積482萬平方米，同比增長170.78%。區域布局呈現“熱點二線城市為主”特征，沈陽以5個代建項目成為最活躍城市。

代建企業新簽面積表現增速分化，頭部代建企業的集中度進一步提升，但後來新進入的企業基數小，上升勢頭較猛。根據最新中報數據，上半年綠城管理以1989萬平方米新簽約規模位列第一，較去年同期增長13.9%。據招商蛇口的中報，去年成立的招商建管今年上半年共新增41個（去年同期：26個）項目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），較去年同期增長170.78%,新進駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

2025年上半年，金建管交出亮眼的成績單：新簽代建面積570萬㎡，同比大幅增長75%，增速位居行業前列；新增代建項目39個，較去年同期翻倍增長（增加25個）。

當前房地産行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉澱大量亟待盤活的不良資産。未來兩至三年内，不良資産代建領域的業務規模将呈現快速增長态勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處于發展初期，具備顯著的戰略價值。

未來兩至三年，金融機構沉澱的不良資産代建需求将快速增長。該領域要求代建方突破傳統職能邊界，升級為項目整體盤活方案制定者與執行者，需具備三大核心能力：房地産開發全流程操盤能力、不良資産處置專業能力、債務化解與多方利益平衡能力。典型模式包括“政府纾困+保交樓”“市場融資+保交樓”“共益債重整+保交樓”，如幸福安基沈陽蘇家屯項目通過“融、銷、抵、展”四位一體資金籌措模式實現盤活，綠城管理唐山珑湖麗宮項目通過新媒體矩陣傳播與圈層營銷扭轉市場口碑。

觀點指數認為：三季度代建政策呈現“政策導向轉型+地方規則細化+市場機制創新”三重特征，既響應城市高質量發展需求，也為代建行業專業化、規範化發展提供制度支撐。具備技術優勢與全流程管理能力的代建企業将迎來更大市場機遇，而不良資産代建領域因戰略價值顯著，成行業新增長極。

本文節選自《全周期運營 | 2025三季度代建管理發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。