新消費利好政策持續發力，REITs上半年平均分派率達4.42%

觀點指數 在9月23日觀點指數研究院發布的《業績分化壓力 | 2025年9月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，國家與地方政府密集出台政策，通過舉辦全國性活動和升級商圈，多維度提振消費，消費基礎設施REITs整體保持了穩定的現金流和可觀的分派率。

商業政策上，9月商務部出台擴大服務消費的若幹政策措施。其中提及，将支持消費新業态新模式新場景建設，推動商旅文體健融合發展，聯合相關部門共同開展“服務消費季”、“中華美食荟”、“養老服務消費季”、“全國文化和旅遊消費促進活動”等全國性促消費活動。

這些活動将聚焦餐飲住宿、家政服務、養老托育、文娛旅遊、體育健康等領域，通過形式新穎、特色鮮明、跨界融合的活動，積極培育服務消費新熱點。

與此同時，地方層面也紛紛出台相應政策。成都市正式印發《成都市商圈提質升級三年行動方案》，提出以“4+12+57”城市商圈格局為核心，通過三年時間推動商圈質量整體躍升，助力國際消費中心城市建設。

今年成都将在核心商圈舉辦30場以上大規模促消費活動，吸引30家現象級品牌首店入駐，引入20個國際知名品牌。

浙江省商務廳等7部門也印發《加快推進首店經濟發展三年行動方案（2025-2027年）》，自9月13日起施行，進一步豐富商業生态，提升消費品質吸引力。

免稅經濟層面，期内多家市内免稅店開業。深圳首家市内免稅店于深業上城開業，面積近3000平方米；廣州首家市内免稅店也于廣州國際金融中心友誼國金店開業，經營面積達 2357平方米。

上述城市的免稅店均采用“市内提前購買，口岸離境提貨”的模式。旅客憑出入境有效身份證件及離境航班信息，在市内選購商品後，商品會由海關監管送到機場提貨點。

與傳統口岸免稅店相比，市内免稅店具有購物時間更靈活、環境更舒适、品類更豐富的優勢，並能與城市商業、文化、旅遊深度融合。

上述市内免稅店的正式落地，将對相關城市商業發展起到積極作用。以廣州為例，首家市内免稅店的落地，将離境免稅政策從傳統的空港、郵輪口岸拓展至城市核心商圈，進一步推動消費商圈的提檔升級，助力廣州提升旅遊競争力和城市形象。

此外，免稅店還有助于國貨的展示和銷售，可提升中國品牌的國際知名度和影響力，進一步激發消費潛力。

從2025上半年的表現看，大部分消費REITs展現出穩定的現金流生成能力和分派率，符合穩健收益的産品定位。如年化分派率普遍集中在3.5%-4.3%區間，為投資者提供了穩定的現金流回報。

數據來源：REIT公告，觀點指數整理

分産品來看，收入靠前的有華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT，收入分别為36683萬元、17047萬元、16694萬元。

收入最高的華夏華潤商業主要得益于其商業物業規模較大、地理位置優越，擁有較多優質租戶和較高的出租率，能夠産生穩定且高額的租金收入。

淨利潤方面，華夏首創奧萊REIT、易方達華威市場REIT表現較為突出，分别為3814.68萬元和2019.5萬元。

整體來看，資産區位與業态定位是收入分化的核心驅動因素。核心商圈購物中心業态的收入規模大、現金流穩定，如華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT；而奧萊盈利效率高，如華夏首創奧萊REIT；社區商業、專業市場如嘉實物美消費REIT、易方達華威市場REIT收入規模小。

年化現金分派率上，上述8支消費基礎設施REITs的平均分派率為4.42%。其中華夏華潤商業REIT和華夏大悅城商業REIT明顯低于平均水平，分别為3.62%和3.48%。可能是因為其市值相對較高，反映出當前市場對其資産質量和長期增長潛力的認可，給予了一定溢價。

9月12日，中金唯品會奧萊REIT作為國内第二只以奧特萊斯項目作為底層資産的消費基礎設施REITs正式挂牌交易，這也是截至目前成功發行的第10支消費基礎設施REITs。

從上市首日表現來看，中金唯品會奧萊REIT收盤價達到了4.413元/份，相較于3.48元/份的發行價格，漲幅約為26.81%。

REIT底層資産運營商杉杉商業目前成功運營20家奧特萊斯廣場，是國内已開業及自持奧萊物業數量最多的企業。

截止目前，已申報REITs中，還剩華夏凱德商業 REIT、華夏中海商業REIT、中航天虹消費REIT三單待上市。

從上市進度來看，華夏凱德商業REIT将成為第11支上市的消費基礎設施REIT。該REIT 是首單外資消費 REITs，基金主要原始權益人及運營管理機構為凱德投資，于9月9日至9月10日正式發售，發售價格為5.718元/份，拟募資總額為22.87億元。

根據此次發售結果，比例配售前的總認購資金達3091.7億元（含戰略配售、網下發售和公衆發售），是其拟募集規模的135.2倍，較高的市場熱度說明當前消費類REIT受到投資者青睐。

本文節選自《業績分化壓力 | 2025年9月商業地産零售業态發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。