上市物企合約面積同比下滑，增長及盈利仍将面臨壓力

觀點指數 在9月22日觀點指數研究院發布的《並購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告》中，觀點指數統計發現，2025上半年上市物企總在管面積同比僅增長0.68%至78.73億平方米，合約面積則同比下滑14.23%至64.36億平方米。于此同時，營收較上年同比增長約1.36%至1480.67億元，歸母淨利潤同比增長16.10%至101.56億元；盡管如此，在宏觀經濟和行業環境尚未恢復的背景下，預期物企仍将面臨增長及盈利壓力。

觀點指數統計，截至8月末共有51家上市物企公布了在管面積數據，總計在管面積約為78.73億平方米，較2024年同期的56家上市物企公布的共計78.2億平方米在管面積同比僅增長0.68%。

同時，45家物企公布的合約面積共計64.36億平方米，較2024年同期48家上市物企（剔除本期未公布合約面積的碧桂園服務，及退市的華發物業服務與融信服務後）公布的共計75.04億平方米同比下滑14.23%。

總體上，物業行業管理規模的增長面臨嚴峻挑戰，已進入精細化運營管理階段。主要原因是受房地産市場下行周期影響，項目增量持續減少；行業内市場競争加劇造成物企部分項目流失；另外，物企按照既定策略主動退出低效項目，調整城市布局，以優化物業管理組合，降低潛在風險，追求較佳利潤與回款表現。

具體企業方面，公布規模的上市物企中，在管面積位居前三的分别為碧桂園服務（10.63億平方米）、保利物業（8.34億平方米）及恒大物業（5.96億平方米），合約面積位居前三的分别為保利物業（9.96億平方米）、綠城服務（8.84億平方米）及雅生活服務（6.92億平方米）。在管面積與合約面積同比增幅最大的為蘇新服務；下滑幅度最大的為興業物聯。

其中，規模增長較快的物企主要得益于獨立第三方項目的進一步擴大，以及地産集團仍能夠持續供應大量優質項目。

截至8月末，除新城悅服務與瑞森生活服務外的62家上市物企公布了2025年中報。據觀點指數統計，2025上半年上市物企總計營收達到1480.67億元，較上年同期增長約1.36%，仍保持正向增長，但增速明顯下滑。其中，共計24家物企營收同比下降，占比38.71%，較去年同期的26.56%增長12.15個百分點。

具體企業方面，濱江服務收入同比增幅最大，增長22.7%至20.25億元；合景悠活收入同比降幅最大，下滑13.80%至16.58億元。仍然僅有碧桂園服務與萬物雲營收超過百億，分别為231.86億元及181.38億元。

行業盈利能力整體有企穩态勢。數據顯示，2025上半年62家上市物企歸母淨利潤總計約為101.56億元，較上年同期64家物企錄得歸母淨利潤87.48億元同比增長16.10%，其中，主要得益于雅生活服務、融創服務、金科服務等同比扭虧為盈。

同時，62家物企毛利率均值約為22.44%，較上年同期毛利率均值23.41%輕微下降0.97個百分點；淨利率均值約為7.79%，較上年同期淨利率均值7.13%輕微上升0.66個百分點。

企業表現方面，華潤萬象生活歸母淨利潤持續位列第一，同比增長7.40%達到20.3億元；錄得虧損的企業共有六家，與去年同期數量一致，但虧損幅度大幅縮減。具體來看，遠洋服務與合景悠活虧損幅度最大，分别錄得-3.1億元及-2.68億元。

分業務線來看，基礎物管服務仍是企業的壓艙石，多數物企2025上半年該業務闆塊收入占比有所提升，平均來看對收入的貢獻超過70%，57家樣本物企該業務闆塊的增長率均值約為7.05%，是總營收增長的核心動力。

目前，物企對低效、孤島項目予以出清，雖然有助于提升運營效率和項目集中度，但對該業務的未來增長也帶來了巨大的挑戰。

受房地産市場持續低迷及内需消費趨于謹慎影響，增值業務闆塊承壓下行，阻礙了物企本期的營收增長。其中，在社區增值服務方面，企業之間有所分化，非業主增值服務則滑坡明顯，對收入的貢獻占比均值僅在5%左右，顯示物企積極切割來自地産方的風險，傾向于穩健經營。

舉例來看，萬物雲上半年積極增加門店，在住宅空間對非開發商客戶開展樓宇修繕業務，為更多地區和客戶提供服務，最終實現居住相關資産服務收入同比增長39.6%至8.58億元。而受到零售業務市場競争激烈及地産交付項目大幅下滑等影響，德信服務集團社區增值服務收入同比下滑48%至2080萬元。

總結來看，盡管今年上半年物企營收持續增長，盈利能力企穩回升，但綜合各主要業務線來看，行業内業主日益增長的服務質量要求，推動了成本攀升；增量市場收縮的情況下，物企在存量市場上的競争加劇；同時，宏觀消費環境下行，房地産仍處于深度調整期，在此影響下，物業企業面臨的增長挑戰和盈利壓力仍将持續。

在财務安全性方面，物業費降價潮以及業主繳費意願下降給當前的物業企業帶來不少運營壓力，致使回款風險及成本上升。

截至2025年中期，62家上市物企貿易應收賬款總計達到1112.3億元，占總體營收的比例達到75.12%，較2024年末的963.56億元環比增長15.44%，呈現較快增長。

同時期，62家上市物企現金及現金等價物約為911.42億元，較2024年末的1152.73億元環比下降20.93%，主要影響因素包括支付上年度股息及供貨商款項；客戶支付物業費周期；經營活動的現金淨流出等。

伴随中報季而來的，是物企在關鍵職位上的人事變動。期内，包括永升服務、越秀服務、浦江中國、新希望服務、朗詩綠色生活、合景悠活等先後披露了高層變動，反映出當前物企在較大經營壓力和戰略轉型需求下尋求破局的努力。

其中，永升服務宣布原執行董事兼總裁周洪斌升任董事會副主席，原非執行董事林祝波調任執行董事，並上任新總裁。

從履歷來看，林祝波曾在萬科、（成都）企業有限公司先後擔任工程管理部主管、經理及片區總經理；2014年9月加入旭輝，曾任旭輝中國重慶事業部副總經理、蘇州公司副總經理、華西區域事業部總經理、華西區域總裁等職務，是旭輝超十年的老将。此次任職總裁，外界解讀為将重點加強永升服務的應收賬款管理，以及增強公司在存量競争時代增長動能，助力永升服務“二五戰略”目標的達成。

本文節選自《並購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告》
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