50城住宅租金8月環比由跌轉漲，保租房REITs長期收益率55%

觀點指數 在9月17日觀點指數研究院發布的《規模收入雙增 | 2025年9月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，住房租賃市場從投資、運營、增值再到證券化退出的閉環正加速形成，長租資産有望進一步吸引更多的資本進入市場。

9月15日，我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規《住房租賃條例》正式施行，文件共七章50條，從根源上重塑住房租賃市場生态。

回顧期内政策，據觀點指數不完全統計，2025年8-9月中央及地方層面政策文件/工作會議聚焦政策指引、權益保障、規範管理、存量盤活等維度的推進，政策覆蓋租賃市場的供給、需求、交易全鍊條，有效優化住房租賃市場的供需結構，提升市場規範化與專業化水平，為行業從規模擴張到高質量發展注入強勁動力。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得注意的是，9月12日，發改委新規《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報推薦工作的通知》中強調，加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資産類型項目申報、明确提出積極研究探索市場化租賃住房等尚無推薦發行案例的新資産類型項目的發行路徑、鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資産等。

文件從項目申報、新資産類型探索、擴募等多方面為住房租賃市場與REITs的深度融合發展提供了有力政策支持，将促使更多保障性租賃住房項目通過REITs模式盤活存量資産，吸引社會資本投入，增加保障性租賃住房的有效供給，緩解新市民、青年人的住房壓力。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年8月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比由跌轉漲，漲幅為0.59%，主要是由于8月正值高校畢業生入職季尾聲，核心城市剛需租賃需求仍有釋放，疊加部分區域新增房源入市節奏放緩，供需關繫邊際改善推動租金止跌。

同比延續跌勢，跌幅對比上月有所收窄，為-3.49%，市場雖未完全擺脫下行壓力，但随着需求端的逐步修復與供給端的優化調整，同比下行的幅度正逐步收斂，市場築底迹象顯現。

一線城市平均租金單價環比上漲1.26%至91.72元/平方米/天，對比上年同期仍下跌4.91%，一線城市雖有季節性需求支撐，但長期供需平衡仍需時間修復。具體來看，北京環比下跌2.17%，上海、廣州及深圳環比分别上漲1.65%、3.16%以及3.61%。北上廣同比分别下滑11.89%、3.62%以及1.19%，深圳對比去年同期持平。

8月重點50城租金環比變動區間為-3.83%至9.47%，其中50%的城市租金出現環比下滑，82%的城市租金出現同比下跌，同比下滑的城市數量對比上月有所縮減。

從數據來看，現階段住宅租金市場仍處于修復調整階段，未來修復節奏将取決于區域産業活力、人口流動及保租房供給與市場需求的适配度。

8月底，已上市的8只租賃住房REITs先後披露了2025年中期業績報告，整體延續運營穩定、出租率維持高位、分派繼續落實等特征。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

從基金收入端來看，8只租賃住房REITs合計實現收入3.2億元，可比口徑（剔除3只新上市）同比增長2.6%，經營活動淨流入合計1.86億元，本期可供分配金額合計2.37億元。

淨利潤合計約1.02億元，個體淨利潤區間從-74.87萬元到4099.19萬元不等，可比口徑同比上漲5.24%。其中個别項目（如紅土深圳安居）淨利潤同比下滑較大，但受益于華潤有巢、華夏北京保障房等項目的強勁增長，整體淨利潤仍實現正增長，且增速高于收入端，部分項目成本控制或費用優化效果顯著。

具體來看，國泰君安城投寬庭REIT基于底層資産及運營管理能力等支撐，半年度收入、淨利潤、可供分配金額等多項指標居首，顯著領先于其他基金。

另外，華夏北京保障房REIT半年度收入同比增長10.97%，唯一兩位數增長，但年化分派率僅1.82%，為闆塊最低，這主要源于擴募後基金淨值增加，但新增資産尚未完全釋放出現金流，導致全年可供分配金額被攤薄，短期拉低分派率，長期随資産成熟有望回升。

已上市8只保租房REITs本期現金流年化分派率區間為0.77%–1.48%，年化現金流分派率區間為1.82%-4.32%，中位數2.58%，其中匯添富上海地産租賃住房REIT與華泰蘇州恒泰租賃住房REIT因新發估值留足空間，年化分派率分别為4.32%和4.21%，為短期現金收益首選。

聚焦運營層面，中期業績公告顯示，8只租賃住房REIT底層資産項目出租率普遍維持在95%左右的高位，市場整體需求旺盛，出租率穩定，展現出較強的抗風險能力。

二級市場表現上，據同花順數據，截至2025年9月15日，8只上市産品當日行情呈現分化，部分小幅上漲、部分略有回調，但長期趨勢仍以穩健增長為主。從核心數據維度分析，當前闆塊總市值已接近200億元，較初始發行總規模有明顯提升。

同時，8只産品上市至今（不含上市首日）的平均收益率達到55%，長期業績表現突出。

數據來源：觀點指數不完全統計

公募REITs之外，本期觀點指數統計的住房租賃投資市場案例主要集中于北京、上海等一線城市，這些城市基于租賃需求基數大且支付能力較強，能為項目提供穩定的現金流支撐。

同時，保險公司、國企、基金公司、房地産開發商等多元化主體積極參與，住房租賃市場已成為資本配置的重要賽道。

其中，8月28日，大家投控聯合多家保險公司發起設立的長租住房基金在北京正式募集成立，出資合伙人包括大家人壽、友邦人壽、中銀三星人壽、中宏人壽、復星保德信人壽五家險企。保險長錢以45億元基金的形式，首次采用增值策略批量收購保障性租賃住房，為行業注入低成本的耐心資本。

與此同時，位于上海前灘核心地段的前灘雍萃46項目以9.45億元的挂牌底價正式成交，該項目采用“股權+債權”的復合定價模式，既實現資産的完整轉讓，又通過債權轉移優化交易對價結構。物業買方為上海國資背景的基金，意在盤活資産，未來基金退出渠道會考慮包括REITs在内的多種可能性。

前灘項目受讓方拟将REITs作為潛在退出渠道，而險資基金也可依托未來保租房REITs市場的常态化發行實現退出，住房租賃市場從投資、運營、增值再到證券化退出的閉環正加速形成，長租資産有望進一步吸引更多的資本進入市場。

本文節選自《規模收入雙增 | 2025年9月住房租賃發展報告》
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