GDIRI觀察 | 聚焦被忽視的剛需，城璟租住另辟蹊徑的重資産布局

觀點指數(GDIRI) 9月26日，城璟租住集團打造的旗艦項目城璟租住 · 寶山中環社區正式開業。

該項目前身為上海寶山區大場鎮一處高端養老社區的獨立組團，城璟租住集團于去年3月完成收購，該項目是其成立1年内完成收購的第二個長租公寓項目。

作為集團旗下第二個重資産公寓項目，寶山中環社區的改造升級涵蓋樓宇外立面、内部環境及軟硬件設施的全面優化，並已完成寶山區保障性租賃住房預認定。

該項目總建築面積為40310.28平方米，由三棟19層公寓樓宇構成，改造時保留原有建築主體結構，僅對内部空間進行重構，将适老化套間拆分為998間宿舍（含單人間、四人間、六人間），同步新增1100平方米共享空間（含自習室、健身房），配套24小時智能門禁繫統，既滿足藍領群體“安全+社交”的需求，又符合保租房消防驗收標準。

項目毗鄰上海中環線，距離地鐵15号線祁安路站1.4公里、7号線大場鎮站2公里，周邊産業集群密集、居住配套成熟，為其服務區域的就業人群奠定了基礎。

To B模式的穩定性密碼

雖然目前市場中包括萬科泊寓、有巢公寓、樂乎集團等大多數住房租賃企業均在藍領賽道有布局，但其核心業務大多偏重于都市白領，而城璟租住作為市場後來者，瞄準被行業忽視的藍領剛需，另辟藍領賽道，專注打造員工宿舍。

據觀點指數了解，自品牌成立至今，城璟租住已在上海布局兩個住房租賃項目，分别為松江中山社區和寶山中環社區，均為收購存量物業改造為宿舍型保障性租賃住房項目。

數據來源：企業公開資料，觀點指數整理

在政策層面，宿舍型公寓已正式列入多層次住房保障體繫中，多地亦在積極加大面向一線勞動者的一張床的籌措及供應力度。

同時，上海正加速構建“一張床、一間房、一套房”的多元住房保障體繫，重點解決新市民、青年人和城市建設者管理者的階段性住房困難。

按照規劃，到“十四五”期末上海将累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上、其中供應40萬套（間）左右。

截至2025年6月，上海全市今年共新增建設籌措保障性租賃住房4.2萬套（間）、供應3.7萬套（間），分别為全年目標計劃的60.4%和61.7%。“新時代城市建設者管理者之家”累計籌措供應1.88萬張床位，完成全年3萬張目標計劃的62.6%。

另外，按照計劃，上海于2025年至2027年期間，将新增“新時代城市建設者管理者之家床位”9萬張以上，讓城市一線建設者勞動者更好地安居樂業。

這一政策導向為城璟租住聚焦藍領租賃賽道創造了穩定的政策環境。

其已開業的兩個宿舍型保租房項目在區位選擇上都緊扣城璟租住的To B運營模式，即聚焦一線城市産業集聚區，便于企業集中安排員工住宿，同時保證交通便利性，降低員工的通勤成本。

以上海寶山中環社區為例，該項目位于寶山區大場鎮，毗鄰上海中環線，距離地鐵15号線祁安路站1.4公里、7号線大場鎮站2公里，30分鐘内可達普陀、長甯、靜安、黃浦等核心商圈及周邊工業園區，形成高效通勤圈，直接匹配區域内制造、物流、服務業等藍領就業群體的居住需求。

另一核心項目城璟租住·松江中山社區則布局松江新城核心區，緊鄰松江工業園區集群，總建築面積超1.8萬平方米，提供438間宿舍及2722張床位，是上海目前最大體量的宿舍型保租房項目之一。項目自帶約1000平方米商業配套及1100平方米共享空間，涵蓋綜合超市、簡餐、蔬果店等便民業态，形成居住+生活的一體化産業社區生态。

從價格策略與客群需求的适配邏輯來看，宿舍型公寓的核心客群聚焦中低收入藍領群體，具體涵蓋服務業基層從業者與制造業普通工人。基于這一客群特征，城璟租住的定價與多數宿舍型公寓運營企業一樣，需兼顧政策約束與市場競争力的雙重需求，在納保定價基礎上，針對B端企業客戶額外實行批量簽約讓利。

上海市保租房政策明确要求面向社會供應的項目租金需為同地段同品質市場租金的9折以下。而城璟租住項目因納入産業園區配套宿舍型保租房範疇，可進一步下浮至7-8折。

據城璟租住官方小程序披露，其旗下兩大社區的定價完全貼合上海藍領住房保障政策要求。如松江中山社區六人間3200元/月，人均租金約533元；八人間4000元/月，人均僅500元，均處于“一張床”政策500-1000元/月的指導價區間下限，大幅降低藍領群體的住宿成本。

寶山中環社區四人間3200元/月（人均800元）、六人間4770元/月（人均795元）。​

另外，今年7月，這兩個項目相繼迎來香格里拉集團旗下兩大酒店上海虹橋機場香格里拉|盛貿酒店與上海靜安香格里拉大酒店員工的入住。

值得一提的是，對租賃企業而言，企業租戶的核心價值在于構建長期穩定的現金流屏障，但這種批量綁定的合作模式有可能形成大面積空置的運營危機，一旦企業租戶集中退租，難以短時間内找到替代客戶，就會造成項目空置率大幅上升，這更加考驗租賃企業的短期補租能力。

當下，中國租賃住房市場已是萬億級規模，但行業對藍領市場的關注度仍較小，這部分居住剛需被社會及資本所忽略，聚焦藍領市場是城璟租住布局租房市場的差異化選擇，通過為企業提供整體住房解決方案，其将幫助企業降低員工住宿成本及管理難度，提升人力資源管理效率。

存量的安居轉身

據觀點指數了解，城璟租住集團（EASE LIVING GROUP）是由觀博啟城（WS ASCENT）與輕松寓（EASE APARTMENT）核心創始人團隊聯合組建的保障性租賃住房資産管理平台。

城璟租住的重資産收購能力源于股東的強資源背書，核心發起方觀博啟城是周大福與啟城投資合資的不動産平台，擅長公募REITs适配資産的篩選。該平台主要提供基金管理、投融資、資産管理等全周期服務‌，重點關注符合公募REITs要求的資産類型，包括保障性租賃住房、生物醫藥産業園及高端制造産業園等‌。

另一股東輕松寓則将5個在營宿舍型項目（1000間房源、6000張床位）並軌至城璟租住體繫，不僅帶來成熟的企業客戶資源（如300多家合作企業），更降低了新項目的運營試錯成本。

其股東背景囊括綜合實力雄厚的産業資本、專業資管機構及資深運營團隊，涵蓋資本及資管兩端，在重資産收購+精細化運營模式上有明顯的優勢。

2023年6月，城璟租住集團旗下針對内地的住房租賃運營品牌EASE LIVING城璟租住于上海正式發布。自品牌成立至今，城璟租住已在上海布局兩個重資産項目，即上文提及的松江中山社區和寶山中環社區，均為收購存量物業改造為宿舍型保障性租賃住房的項目。

其中前者為收購開元旅業集團所持有的上海員工宿舍改造而來，後者為收購高端養老社區獨立組團，通過改造實現産業居住空間的高效轉化。

觀博啟城作為股東方，其參與的國金資管-觀博啟城專項計劃等持有型不動産ABS項目，已為城璟租住積累了資産證券化的實操經驗。

觀點指數認為，城璟租住集團在藍領租賃住房領域的重資産運營，核心在于搭建收購、改造、運營、證券化的全鍊條閉環模型。這一模式以存量資産收購為起點，通過標準化改造實現居住功能升級，依托專業化運營維持項目運營，最終通過資産證券化工具實現資本退出，形成可持續的商業循環。

同時，政策環境為住房租賃企業的長期發展提供了确定性。

國家發改委2024年頒布的“1014号文”明确将宿舍型保租房納入基礎設施REITs行業範圍，文件中将住房租賃行業底層資産類型擴展至“保障性租賃住房、公共租賃住房、專業機構自持市場化租賃住房及園區配套租賃住房”四大類，為城璟租住實現商業閉環模型提供了制度支撐。

從行業實踐看，保租房資産證券化已形成成熟路徑。截至9月，國内已上市住房租賃REITs增至8只，其中華夏北京保障房REIT等項目已成功通過首發+擴募實現資金循環。

公募REITs是城璟租住重資産項目的核心退出路徑。根據監管要求，基礎設施REITs首次發行需滿足估值不低于8億元，擴募項目規模不作限制，同一發起人控制的多個項目可打包合並申報。

城璟租住重點布局的上海作為住房租賃公募REITs先行試點，已推動華潤集團、市城投集團等4個保租房項目成功發行REITs，打通投融建管退全鍊路，兩者平均超90%的出租率水平驗證了保租房資産的REITs适配性。

現階段，公募REITs常态化發行機制為持有型租賃住房提供了退出渠道，同時宿舍型公寓被納入基礎設施REITs發行範疇，城璟租住作為專業化資管平台有望受益于這一政策紅利。

除此之外，資産證券化（ABS）作為公募REITs的補充，可幫助城璟租住在項目培育期提前盤活存量資産。同時，當前住房租賃市場的金融支持體繫正逐步完善，ABS、Pre-REITs、公募REITs等多元化金融工具矩陣共同構建起多層次、全周期的資金保障網絡，為城璟租住的重資産運營模式提供了堅實支撐。

城璟租住通過重資産收購、宿舍型保租房等組合策略，在競争日益激烈的租賃市場中找到了自己的定位，成為藍領租賃重資産運營賽道的代表性玩家。

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