住房租賃規模層級固化，一線及新一線城市成為企業布局安全區

觀點指數 在9月17日觀點指數研究院發布的《規模收入雙增 | 2025年9月住房租賃發展報告》中，觀點指數注意到行業規模層級固化特征明顯。

8-9月，多家頭部住房租賃企業陸續交出2025年中期答卷。從已披露的數據來看，行業整體表現平穩，企業間的發展節奏差異進一步顯現。

數據來源：觀點指數不完全統計

規模層面上，據觀點指數不完全統計，30家住房租賃樣本企業已開業規模持續增長，合計超150萬間，而房間數中位數僅2.64萬套，目前多數品牌仍處于小規模運營階段。

其中具有國企背景的品牌，包括華潤有巢、招商伊敦公寓、保利和寓等合計已開業房間39.98萬套，占比25.8%，這類企業依托政策資源和資金成本優勢，在保租房領域表現突出，成為市場的穩定器。

按企業披露的中期數據來看，對比上年年末，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、保利和寓等多家租賃企業已開業規模均實現不同程度的增長，漲幅區間為2.4%至18.2%。

萬科泊寓和龍湖冠寓穩居集中式規模領先地位，截至2025年6月，兩者已開業房量分别為19.8萬間和12.7萬間。其中，上半年泊寓新獲取1.16萬間房源，運營管理房量增至27.3萬間，其中超13萬間已納入保租房體繫。

值得一提的是，保利和寓在短時間内規模增長顯著，從2024年末的22000間增長至2025年6月的26000間，增幅達18.2%。作為住房租賃領域的成長型企業，保利和寓借助保利集團在房地産領域的資源優勢，通過整合集團内部資源，如将部分存量房産轉化為租賃住房，同時積極與地方政府合作參與保租房建設的形式，快速擴充房源規模。

盡管部分企業實現規模增長，但觀點指數注意到行業規模層級固化的特征明顯。舉例來說，頭部企業包括萬科泊寓以及龍湖冠寓憑借龐大的房源基數，牢牢占據行業第一梯隊。其他租賃企業雖規模有不錯的增長，但與頭部企業在規模量級上仍存在較大的差距。

運營指標表現上，截至6月，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、金地草莓社區、陸家嘴樂居、相寓等多家樣本企業的出租率均超90%，業務經營表現穩健。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

收入表現上，觀點指數監測的住房租賃樣本企業2025年半年度收入從0.5億元到27億元不等，發展存在較大的差距。

其中包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊敦公寓、中海長租公寓、雅詩閣以及陸家嘴樂居等在内的即67%的樣本企業，實現收入的同比增長，漲幅區間為3.3%到138%。

萬科泊寓和龍湖冠寓半年度收入居于集中式租賃行業的領先地位，兩者半年度收入分别為18億元和12.4億元，同比變動分别為4%和-5.3%。

觀點指數從财報中獲知，萬科泊寓收入增長動力主要源于其規模的持續擴張與運營管理的深化。上半年，泊寓新獲取房源1.16萬間，淨新增開業0.71萬間，截至報告期末，共運營管理27.3萬間長租公寓，開業19.8萬間。大規模運營進一步攤薄了單位運營成本，同時有效提升了品牌的議價能力。

服務式領域以雅詩閣為代表，凱德投資發布的2025年中期業績報告顯示，雅詩閣旅宿管理費用相關收益同比增長4%，達到1.72億新元，這主要得益于其穩健推進的開業計劃以及平穩有序的業務經營活動。

從經營指標來看，出租率提升了兩個百分點，日均房價也實現同比1%的增長，推動客房平均收入同比增長5%。

雅詩閣通過多元化品牌戰略，持續推動業務擴張。截至7月，年内雅詩閣新增簽約43處物業，共計超9400個單元，同時已在24處物業新增開業約4000個單元，管理規模穩步增長。

收入出現同比下滑的樣本企業中，金地草莓社區及相寓半年度收入同比跌幅均超15%。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得22個租住項目新開業，較上個報告期微降，但從規模來看，供給端仍保持較強釋放力度。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，保利和寓、濱江暖屋、城家公寓、方隅公寓、合肥承寓、金地草莓社區、樂乎公寓、瓴寓、龍湖冠寓、美寓、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓以及招商伊敦公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大投入。

從數據來看，統計期間，上述新增開業項目呈現區域集中化與品牌頭部化特征，萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等開業項目數居前。

城市維度上，本期一線城市落地8個項目，占總項目數的36.4%，同時，杭州、成都、合肥、鄭州、甯波等重點城市同樣吸引租賃企業的布局。一線及新一線城市憑借産業集聚效應，持續吸引新市民、青年人才淨流入，租賃需求基數大、支付能力強，且政策支持力度突出，能為項目提供穩定的現金流，因此成為企業優先布局的安全區。

産品維度上，本周期内的開業項目兼具保障屬性與品質屬性，租賃企業供給結構更均衡。其中，萬科泊寓濟南鮑山地鐵站店，瓴寓藍岐灣府、有巢公寓深圳橋頭店等多個項目定位剛需群體，契合政策導向。而雅詩閣達美庭樂齡公寓（甯波）、城家瑞貝庭服務公寓（成都）等項目則聚焦中高端客群，通過差異化産品覆蓋不同的需求層級。

值得注意的是，本期有多個千套級大型租賃項目亮相，如瓴寓藍岐灣府、萬科泊寓濟南鮑山地鐵站店、金地草莓社區南大旗艦店等，能更好地承接區域内的集中租賃需求。其中金地草莓社區南大旗艦店更是以2500套成為周期内最大體量的項目，單項目房源量可抵多個中小型項目的總和。

另外，觀點指數注意到，泊寓通過國企資源+專業運營的合作模式，已先後在深圳、濟南、重慶、昆明等多個重點城市落地項目。8月底，位于濟南市歷城區鮑山街道的叮咚泊寓·鮑山地鐵站店正式試運營，首批298套房源一經推出即告滿租。

該項目總建築面積達19.7萬平方米，包含13棟租賃住宅樓體、2處地下車庫（含1526個機動車位及153個充電樁）及5處社區商業，預計将為市場供應2252套保障性租賃住房。

該項目由濟南城市投資集團下屬單位濟南泉城城市更新投資有限公司全資建設，並委托泊寓運營，是繼城投泊寓·海晏門店、叮咚·富瑞斯後，雙方合作推出的第三個租賃住房項目。

包括泊寓在内，瓴寓國際、百瑞紀集團、有巢公寓、樂乎公寓等多家租賃企業紛紛通過輕資産或合資方式切入地方國企存量資産，實現快速擴張。

這一模式有效解決了國企有地有房缺運營的痛點，也為租賃企業提供了低門檻、低風險的規模擴張路徑，實現資源+運營能力的互補。

本文節選自《規模收入雙增 | 2025年9月住房租賃發展報告》
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