GDIRI觀察 | 廣州核心寫字樓市場金融回流信号是否已現？

觀點指數(GDIRI) 9月16日，據合利天德廣場官方微信公衆号披露，廣州城市新中軸線核心商業地標天德廣場再迎金融領域重要突破，國泰海通證券與萬聯證券已正式完成簽約，即将入駐辦公。

至此，天德廣場已匯聚10家優質證券公司，金融機構集聚效應進一步凸顯。自投入運營以來，天德廣場持續吸引着世界500強企業、上市公司及衆多金融機構的青睐，已成為華南地區金融屬性極強的賦能型樓宇。

觀點指數認為，天德廣場新簽兩家券商是廣州核心寫字樓市場金融回流的微觀體現，直觀反映珠江新城CBD憑借金融集聚效應、成熟配套和産業生态運營，在整體市場承壓背景下仍能吸引高端金融資源。

該項目于2019年11月30日整體開業，是廣州CBD距離珠江直線最近的商業綜合體，同時也是廣州獵德村舊改的收官之作。

從天德廣場說起

據觀點指數了解，合利·天德廣場開發商為廣州合利創興置業有限公司，項目定位為超甲級5G國際商務綜合體，項目占地面積約4.9萬平方米，總建築面積約24萬平方米，其中涵蓋約10萬平方米5A超甲級寫字樓、約4萬平方米國際五星服務公寓、約3萬平方米配套商業及購物街區、約6萬平方米地下車庫。

從空間規劃看，項目地上部分由2棟高層塔樓（T1樓高179.9米、T2樓高99.9米）與5層裙樓組成，其中T1塔樓在2022年廣州市商務局寫字樓等級評定中獲評超甲級寫字樓。

此次簽約的兩家券商萬聯證券及國泰海通證券分别入駐T2塔樓7層和T1塔樓22層。

硬件配置上，項目辦公標準層高約4.2米（裝修淨高2.9米），9.5米×9.5米柱跨設計可靈活分割為150-3000平方米的辦公空間，滿足不同規模企業的需求。

業态協同上，項目樓下的嶺南風情步行街匯聚餐飲、休閑品牌及清吧、酒吧，可覆蓋員工日常消費與商務宴請場景，國際五星服務公寓與酒店為企業高端接待提供便利，空中觀光旅遊項目則可作為特色商務活動場地，助力企業提升品牌形象，通過不同業态間的相互賦能，形成協同效應。

政策維度，天德廣場作為全球首個低空經濟綜合體，承接天河區全國影響力低空經濟産業集群戰略，通過硬件、場景、生态三維架構構建獨特定位，成為粵港澳大灣區金融集聚與科技創新的重要載體。其核心優勢在于将超甲級物理空間與低空經濟場景深度耦合，形成垂直空間效率提升、跨境通勤網絡構建以及産業生态協同創新的價值閉環。

聚焦運營服務層面，天德廣場依托天德生态圈，通過組織思享荟活動，結合主題沙龍、藝術品鑒、運動賽事等多元形式，為樓内客戶提供了一個高淨值的社交平台，深化與核心圈層人際關繫的建立和商務合作，至今已舉行超500場圈層活動，有效促進樓内企業間的業務協同。

觀點指數翻閱天眼查獲知，樓宇内已入駐多家券商、資管、律所等企業，如中信證券、廣發證券、國信證券、吉富創業投資股份有限公司等，形成一個項目就是一條資本生态。對于金融企業來說，天德廣場項目步行可達廣東證監局，減少合規時間成本。

從租戶結構來看，目前，該項目寫字樓部分租戶結構聚焦金融、科技以及高端服務三大領域，這與廣州甲級寫字樓的需求行業基本一致。

戴德梁行數據顯示，2024年至2025年上半年，廣州甲級寫字樓租賃市場内資企業租賃成交面積占比達86.7%，顯著高于外資企業的13.3%，前者明顯占主導。

分行業來看，TMT、專業服務業、金融業成為全市租賃成交的前三位，其中TMT行業超半數租賃成交落子琶洲商圈，專業服務業和金融業租戶則更青睐珠江新城，不同行業在商圈選擇上有明顯的差異化偏好，這也體現了琶洲與珠江新城在産業适配性上的不同優勢。

金融業的租賃需求在珠江新城商務區的其他甲級寫字樓上也有所體現，包括上文提及的天德廣場在内，國金中心、越秀金融大廈、高德置地廣場等重點寫字樓的重要租戶也來自金融業，凸顯核心商圈對金融資源的強吸附力。

金融回流信号是否已現？

回顧廣州寫字樓市場表現，據觀點指數了解，2022年前廣州甲級寫字樓空置率長期低于15%，在一線城市中有不錯的表現，2022年後持續攀升。

第一太平戴維斯數據顯示，2024年底廣州甲級寫字樓平均空置率攀升至達19.6%，2025年第二季度環比上升1.5個百分點、同比上升4.1個百分點，至22.6%。受租賃活動增長緩慢及新增供應持續疊加的影響，廣州空置率水平繼續上揚。

同時，全市單季度淨吸納量環比下降26.7%至1.5萬平方米，半年度淨吸納量錄得3.7萬平方米，同比下降21.2%。

而珠江新城CBD内多個優質寫字樓資産如國金中心寫字樓、越秀金融大廈等項目出租率超全市平均空置水平，存量物業的核心區位價值進一步凸顯。

從供給端數據來看，2025年第二季度期間，廣州市場有四個新項目入市，合計帶來16.3萬平方米的供應面積，廣州甲級寫字樓總存量升至750.6萬平方米。

同時，2025年下半年至2026年期間，廣州甲級寫字樓新增供應主要集中在琶洲和國際金融城區域。

與之相對，珠江新城作為發展成熟的核心CBD，其金融機構密度、交通通達性與商業配套成熟度均居首位，是廣州傳統金融總部的強磁場，在市場競争中仍能保持顯著的差異化競争力，核心地位暫難替代。

現階段，寫字樓租賃市場仍處于緩慢恢復調整階段，降本增效依舊是企業選址的核心，搬遷需求主導租賃市場，以價換量仍是業主應對市場壓力的主流租賃策略，重點城市仍處于辦公租金下行區間。

第一太平戴維斯數據顯示，廣州市甲級寫字樓平均租金環比及同比均出現不同程度的下跌，第二季度末平均租金單價降至127.4元/平方米/月。

這一租金下行趨勢在珠江新城區域同樣有所顯現，區域内多個優質寫字樓項目同步采取租金回調（以價換量）、靈活裝修方案（如模塊化辦公單元）等市場化手段，匹配企業在成本管控導向下的裝修需求，形成長期價值錨定+短期市場适配的動态平衡機制。

與此同時，新興商務區新近落成的樓宇以更低的租金門檻/租用成本吸引成本節約型需求搬遷，形成企業租戶從珠江新城搬離的趨勢，部分企業選擇前往金融城、琶洲、萬博等地，選址決策正從“面子消費”轉向“溫飽經濟”。

但需注意的是，珠江新城區域的優質寫字樓項目仍保有較強的獨立定價能力，如上文提及的天德廣場租金均價為180~300元/平方米/月，明顯高于全市甲級寫字樓平均租金（127.4元/平方米/月），物業費為35~36元/平方米/月（含稅）。

另外，珠江新城CBD區域的國金中心、珠江城、周大福金融中心等多個優質項目租金單價也超過200元/平方米/月。從租金數據可見，盡管新興商務區崛起給珠江新城寫字樓租賃市場帶來競争，但高端辦公場景在市場調整期的定價優勢依然顯著，核心優質資産的抗跌性進一步凸顯。

事實上，據觀點指數了解，具備産業生态運營能力的寫字樓項目更容易在市場調整階段保持穩定的出租率，如上文提及的天德廣場，上海中海中心、張江科學之門、深圳華潤前海中心等多個案例，也側面佐證産業生态建設對于維持寫字樓項目出租率穩定的重要性。

重點城市核心優質資産已進入産業深度運營的定價時代，金融回流信号的核心並非單純需求增加，而是運營邏輯與産業脈搏的同頻共振。未來，能否持續利用監管便利、硬件標準及生态協同，将是珠江新城能否保持金融強磁場的關鍵。

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