核心資源成避險關鍵，八城辦公租金持續下降

觀點指數 在8月28日觀點指數研究院發布的《投資市場疲軟 | 2025年8月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，核心資源成避險關鍵。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測其辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年7月，重點8城平均辦公租金單價為2.7元/平方米/天，環比下降0.83%，較上年同期下降12.07%，且重點八城租金均值已連續多月呈波動下行的走勢，辦公樓市場整體仍處于供需失衡的調整周期。

同比表現上，75%的城市辦公租金出現同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%，重點城市寫字樓租賃市場持續面臨較大壓力，經濟復蘇對寫字樓市場的拉動作用尚未充分顯現。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年7月辦公租金環比下滑3.41%至3.96元/平方米/天。

從7月重點城市的數據來看，辦公樓市場租金整體下行的趨勢未改，但區域分化已成為市場的主旋律。觀點指數認為，現階段，辦公樓市場在供需博弈中逐步接近階段性底部，預計後續租金下行的速率将進一步放緩，但企穩回升仍需等待明确的需求復蘇信号。

同時，産業多元化、新增供應可控、擁有高端載體的核心城市，其辦公樓市場可能率先企穩，而依賴單一産業、供應過剩的城市仍需經歷更長的調整期。

對寫字樓業主而言，需通過精準招商、産業适配、運營賦能等策略，應對租金壓力，維持項目的穩定經營。

項目經營層面，從樣本企業披露的辦公樓運營數據來看，整體辦公樓項目呈現“多數下滑、少數回升”的分化态勢，一線核心項目與非核心項目、不同城市能級的表現差異顯著。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

具體來看，截至2025年6月，觀點指數統計的52個寫字樓樣本項目的出租率水平從29%到100%不等，整體平均出租率對比上年年末下降1.9個百分點至81.1%。其中對比2024年12月和對比2024年6月的出租率數值出現下滑的樣本項目占比超過五成，辦公樓租賃市場仍處于調整階段。

城市維度上，上海、廣州、深圳、杭州、昆明、沈陽等地的樣本項目平均出租率保持在80%以上，項目經營較為穩定。

其中，部分上海核心商圈項目出租率出現小幅下滑，如上海恒隆廣場對比2024年末下滑5個百分點至82%，陸家嘴集團旗下上海成熟甲級寫字樓平均出租率下滑3個百分點至77%。下滑幅度雖然可控，但也體現了核心區同樣面臨租戶流失的壓力。

同時，多城市非頭部項目持續疲軟，如武漢恒隆廣場、天津金融街南開中心等非一線核心項目的出租率持續低于70%，且呈下滑趨勢，非核心城市或區域的辦公樓需求支撐不足。

值得一提的是，以太古地産、嘉里建設、恒隆地産、恒基地産等為代表的企業，旗下部分優質寫字樓項目抗跌性較強。如廣州太古匯、上海浦東嘉里城、恒基名人商業大廈等項目出租率穩定在90%以上，杭州嘉里中心實現上漲，其核心優勢在于高端定位、租戶結構優化以及跨業态協同等。

從樣本項目出租率數據來看，項目區位溢價持續凸顯，商辦運營商運營能力分化加劇。同時，産業适配性逐步成為項目經營的新變量，與區域主導産業高度匹配的項目其出租率表現更為穩定。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

租金單價表現上，觀點指數監測的樣本寫字樓項目平均租金單價從2024年12月的171.91元/平方米/月，降至2025年6月的164.32元/平方米/月，半年内整體租金跌幅為4.41%。

樣本項目中，租金下跌的數量占比高達94.74%，辦公租金下調已成普遍現象。

從城市維度來觀察，不同區域的表現差異明顯。天津、重慶等地辦公樓項目租金跌幅處于較高水平，兩者的平均租金跌幅均超10%。

而廣州、深圳、杭州等地辦公市場相對穩定，租金變動幅度較小，顯示出較強的抗跌性。

從不同城市的租金表現來看，辦公樓市場在整體下行周期中，局部區域因經濟基本面、産業結構、供需關繫差異等因素，對辦公樓市場的支撐作用存在顯著差異。

不過，觀點指數注意到，核心商圈的優質寫字樓項目抗跌性突出，如廣州國金中心、北京華貿中心等寫字樓依托成熟配套與高端客群，租金穩定性顯著高于非核心項目。

從數據來看，辦公樓租金市場進入深度分化期，區域分化特征顯著，核心資源成避險的關鍵。現階段，對業主而言，需加速存量優化，通過升級老舊物業、聚焦核心客群、調整租金等舉措穩定出租率。同時，對企業租戶而言，當前寫字樓市場為低成本獲取優質空間提供了窗口期，核心城市核心商圈的高性價比物業，值得重點關注。

本文節選自《投資市場疲軟 | 2025年8月商辦與辦公空間發展報告》
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