GDIRI觀察 | 接管海信總部園區 碧桂園服務的IFM打法

觀點指數（GDIRI） 近年來，傳統住宅物管市場增量面臨嚴重收縮，但以互聯網、新能源、高端制造等為代表的新質生産力企業快速發展；以及宏觀經濟下行壓力使得越來越多的企業關注組織流程優化和降低運營成本，選擇将非核心業務外包，推動形成了IFM（綜合設施管理）賽道新藍海，成為物企戰略布局的新高地。

2025中期，碧桂園服務在交出增收不增利的答卷之時，一並宣布新成立IFM業務集團，以助力客戶聚焦核心業務發展，降低管理成本，優化服務體驗。

日前，新業務集團取得成立以來的重要突破，成功接管了位于山東青島的海信集團總部項目。園區占地面積約83萬平方米（1250畝），建築面積58萬平方米，該業務集團最多将為1.7萬人提供涵蓋安全、環境、餐飲、宿管及綜合管理等在内的多元化服務。

入局意圖

将戰略目光聚焦于IFM賽道，是碧桂園服務應對目前增長與盈利挑戰的主動調整，也有增強業務護城河，鞏固市場頭部地位的未雨綢缪。

2025年中期，碧桂園服務盡管實現收入同比增長10.2%至231.86億元，但毛利、淨利潤及股東應占核心淨利潤等則錄得下滑，分别同比下降3.5%、35.1%及14.8%，至42.99億元、10.03億元及15.68億元。

究其原因，既有房地産下行周期與行業環境的影響，又有該公司主動選擇業務結構調整的“陣痛”。

公告顯示，2025上半年碧桂園服務總成本達到188.86億元，同比增長約13.8%；其中提供服務的成本達到179億元，同比增長13.62%。這一增長主要由物業管理服務、社區增值服務及“三供一業”業務帶來。

舉例來看，碧桂園服務期内投入約2.59億元，用于對社區康樂設施、老舊設施的煥新以及升級改造，提升客戶體驗。疊加新拓第三方項目影響，物業管理服務毛利率較2024年中期下跌1.1個百分點至本期的約21.8%。

此外，碧桂園服務還對風險客商業務及劣質低效項目進行了主動壓降及出清，以優化業務結構。最終造成非業主增值服務、城市服務及商業運營服務分别錄得同比下降17.8%、18.0%及10.5%，至2.92億元、17.79億元以及2.97億元。

相較之下，IFM業務更具專業壁壘，服務内容高度定制化、與客戶合作關繫更穩定，在助力物企實現有質量的收入和利潤增長，持續産生現金流方面更具優勢。

業内，包括萬物雲、保利物業、招商積余、卓越商企服務、特發服務等多家物企，通過率先布局，較早建立起了IFM賽道的競争力，驗證了該業務的良好成長性。

例如，萬物雲在2020年聯合戴德梁行成立萬物梁行品牌，将業務範圍向商企空間拓展，以減少對關聯方萬科及其它房地産開發商的依賴。

截至2025上半年，萬物雲旗下物業及設施管理闆塊對總收入的貢獻提升至28.5%，對總毛利的貢獻提升至18.2%。合約項目數量達到3284個，合約飽和收入約為198.38億元；在管項目數量達到2585個，在管飽和收入為157億元。

保利物業2019年推出商辦服務品牌“星雲企服”，把服務主體從寫字樓轉向企業本身，以把握企業發展中的需求，運用大運營思維、設施管理（FM）的理念，為其提供覆蓋全生命周期品質服務，最終形成了商辦賽道的核心競争力。

2025上半年，其商業及寫字樓業态收入同比增長約29.8%至11.48億元，占物業管理服務總收入的比重同比提升2.4個百分點至18.2%。期内，圍繞高端制造業、新能源、互聯網等産業客戶的專業、高效服務需求，保利物業深化IFM綜合設施設備服務布局與客戶開發，赢得了京東集團、網易集團、海爾集團及新能源車企等行業頭部客戶服務采購。

對于碧桂園服務來說，通過設立IFM業務集團強化自身服務管理品牌，打造高品質的綜合管理服務能力，是應對當下激烈市場競争，搶占更多高附加值客戶資源的關鍵舉措。

發展底氣

頭部物企及一些外資服務商在IFM賽道保持着先行者的優勢，碧桂園服務決心要讓該業務成為新的增長極，整體來看還是具有一定優勢。

首先，碧桂園服務管理規模位列行業第一，擁有較大的品牌影響力及多業态服務經驗；並在IFM業務當前所涉及的商業、寫字樓及産業園等主要業态上，通過收並購積累了業務優勢。

據2025中報，該公司共管理8108項物業，收費管理面積約為10.63億平方米，涉及業态包括住宅、商業物業、寫字樓、産業園、多功能綜合樓、政府大樓、醫院、學校及其他公共設施，如機場航站樓、高速公路服務站、文旅景區等多種業态。

2025上半年，碧桂園服務還成功拓得包括中國中煤集團下屬廠礦企業園區、香港中文大學（深圳）音樂學院新校區及中國移動廣東省韶關及陝西省標段等IFM項目。

過往，碧桂園服務曾以碧服商寫品牌斬獲渤海銀行海口分行、中國進出口銀行總行、海康威視重慶螢石基地、成都天府國際生物城（上海）創新中心等標志性項目。

資料顯示，碧服商寫品牌的主體公司為天力物業（廣州天力物業發展有限公司），該公司早先為富力地産所有，2020年4月被以實際對價4.74億元出售予富力兩位創始人張力與李思廉，而後為了赴港上市，張力與李思廉成立了境外控股公司富良環球，間接持有天力物業100%股權。

但最終因富力地産急需輸血而未能如願上市，張力與李思廉在向富力地産提供約80億港元的股東資金後不久，便将富良環球100%股權出售予碧桂園服務換來100億人民币的真金白銀。

彼時在任的碧桂園服務總裁李長江表示，選擇收購富力物業确實與碧桂園服務想在商業物管服務上發力有一定關繫，富力物業的商業物管服務業務占比較高，剛好可以彌補碧桂園服務的業務短闆。

據收購資料，富力物業（富良環球為其唯一附屬）主要有住宅物業管理服務及商業物業管理服務兩條業務線，其中多元化物業組合包括住宅及商業物業，主要包括零售物業、寫字樓及服務式公寓。截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目位于國内102個城市，總在管建築面積為6940萬平方米，其中住宅物業在管建築面積為5810萬平方米，商業物業在管建築面積1120萬平方米。

天力物業2024年度工作會議上，碧桂園服務總裁徐彬淮已明确提出，“天力需着力打造商寫業務的特色優勢，建立難以復制的能力壁壘，以在激烈的市場競争中脫穎而出。”

也即碧桂園服務早已蓄力，現下向高端服務邁進的時機其認為已經成熟。

不過，要在IFM業務領域實現破局，逐漸增強業務壁壘，數字化能力仍舊是關鍵所在。

其中，無論是服務精準度和及時性，運營管理環節的集中管控、節能減排目標的達成等均需要物聯網、數字孿生、人工智能等前沿技術作為支撐。

碧桂園服務已打造基于數字化的精益高效運營體繫。2025上半年還投入數智化研發創新、人工智能及物聯網等核心能力建設。

期内，借助工單數字化、保潔數字化、人機協同提高了作業效率。加強了數據平台建設，開展數據治理，致力于保護客戶的隐私安全。構建了電梯維保全生命周期數字化監管體繫，實現對近16萬台電梯的管控，覆蓋率達96.28%。打造了領先的市場拓展數字化工具，全面覆蓋從項目線索至簽約的全業務流程，助力商機跟進效率較工具使用前提升20%。

發布業績中報前夕，随着關鍵人物關宇的加入，碧桂園服務補齊了IFM業務的最後一塊拼圖。

資料介紹，關宇先後任特發服務杭州分公司任總經理、特發服務副總經理。今年7月11日因個人原因辭職後，加入碧桂園服務，目前為碧服集團總裁助理，並出任了IFM業務集團總裁。

據過往報道，關宇在特發服務履職期間曾帶隊連續中標阿里巴巴西溪園區四期、菜鳥杭州總部、OPPO全球移動終端研發總部等億元級園區一體化項目，使特發服務在長三角高端園區細分市場占有率跻身前三。

觀點指數認為，關宇在IFM業務領域的管理與拓展能力，與碧桂園服務多業态服務經驗及數字化實力相互融合，或有望助力該公司在新賽道上快速提升市場份額，在服務的深度和廣度上實現突破。

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