高端消費趨于謹慎，樣本企業上半年持續面臨業績考驗

觀點指數 在8月27日觀點指數研究院發布的《發展考驗未止 | 2025年8月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，高端消費趨于謹慎，多數企業2025上半年零售物業收入錄得同比下滑，項目運營和發展的考驗並未停止。

期内，不少樣本企業公布了2025年中期業績。從目前的已披露情況來看，大部分企業上半年的零售物業收入均錄得同比下滑。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

（備注：九龍倉集團為内地投資物業收入）

港資方面，恒隆内地零售商業上半年的整體收入為24.12億元，與去年同期持平，出租率整體維持在94%。旗艦商場表現上，上海恒隆廣場維持98%的理想出租率，收入保持穩定，但客戶對高端消費漸趨謹慎，導致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場的收入和租戶銷售額分别上升1%及10%。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

最新項目發展上，恒隆與杭州百大集團簽訂了為期20年的營運租賃合同，租用杭州百貨大樓的南北兩座大樓。這意味着，杭州恒隆廣場将新增約42000平方米的零售面積，較現有規模提升40%，有利于其擴大項目商業版圖。

太古方面，當前租用率整體呈現穩定或上升态勢，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港達到100%的滿租狀态，表明其零售物業在市場中仍具備較強的租戶吸引力。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

銷售額表現上，表現較好的上海興業太古匯增長13.50%、上海前灘太古里增長4.00%，與上海商業環境、消費能級及項目特色運營如首店引進、主題活動相關，如興業太古匯引入路易威登号，吸引大量客流，對消費增長起到積極作用。

外資方面，2025上半年，凱德中國信托旗下9個零售物業實現收入6.29億元，同比下降4.46%。業績下降的主要原因包括成都新南店的出租率、租金水平下降，以及北京西直門店、望京店、哈爾濱學府店的超市區域升級改造。

從不同業态租戶的銷售額來看，潮玩、珠寶、IT、餐飲品類的銷售額增長最快，分别增長46.0%、18.0%、17.8%、4.3%。

企業戰略調整上，大悅城地産拟私有化退市，計劃斥資29.32億港元回購股份。對于此次私有化，大悅城方面表示，此次交易是積極應對市場環境變化的戰略選擇，有助于優化公司治理框架，整合組織架構與股權結構，同時對提升公司的歸母淨利潤具有積極意義。

實際上，大悅城地産在較長的時間里估值低迷，流動性不足。退市短期可消除業績壓力，解決估值倒挂與流動性困境，為母公司提供财務並表支持；長期可通過聚焦資産優化與創新投入，實現核心資産的增值。

不過值得注意的是，本次私有化計劃仍面臨多重不确定性。根據公告，交易需滿足大悅城地産特别股東大會通過、百慕大最高法院批準、香港聯交所等監管機構許可等多項條件。

購物中心方面，樣本商業項目中，期内引入的新店中首店占比高且類型多元。國際品牌首店密集，如意大利潮流品牌、英國自行車品牌首店落地廣州天環，LV 等美妝首店布局南京德基廣場等。

來源：項目官微、公開報道，觀點指數整理

與此同時，品牌拓展新店與煥新升級也在進行中。如深圳萬象城Tiffany & Co. 進行精品店煥新等。

此外，小衆特色品牌如MARIUS浙江首店、AMERICAN VINTAGE杭州首店、定制化品牌如 HOKA全球定制概念店大量布局，體現消費的個性化、潮流化趨勢。

這背後一方面是品牌通過新增門店擴大市場覆蓋，並持續深耕核心城市；另一方面則是以煥新升級優化消費體驗，适配消費升級需求，提升在存量市場的競争力，延長生命周期。

當下，消費端高端化、潮流個性化、體驗式升級的趨勢顯著，商業項目與品牌亟需精準把握趨勢，優化布局與運營，适配市場變化。

非標商業方面，奧萊業态期内表現較為活躍。7月下旬位于上海闵行區古美路街道的荟品倉·城市奧萊正式開業。

資料顯示，荟品倉·城市奧萊總購物空間達15588㎡，共有300+品牌入駐。店内設有運動戶外、男女裝、童裝、輕奢鞋包、生活家居、美妝等6大專區，且采用“無導購自助購物”模式，在提升效率、降低成本方面進行創新。

華潤置地與濱海灣置業公司聯合投資的首個奧萊商業項目——萬象濱海購物村，預計将于2025年12月在東莞濱海灣新區開業。該項目在傳統購物體驗之外，疊加環境、休閑等附加值體驗。

整體來看，從傳統單一的郊區大型名品折扣聚集地，向更靈活、更貼近消費場景、更強調體驗的多元化模式發展，是當下奧萊的重要方向。

本文節選自《發展考驗未止 | 2025年8月商業地産零售業态發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。