中期利潤盈虧分化，物企積極尋求新業務增長點

觀點指數 在8月26日觀點指數研究院發布的《業績盈虧分化 | 2025年8月物業服務發展報告》中，指出截至成稿時已有6家上市物企發布了2025中期業績，同時約有10家港股物企公布了業績預告，總體呈現出營收持續降速，利潤盈虧分化的特征；數據顯示，絕大多數物企營收增長在4%以内。期内，物企也在積極尋求新的業務增長點，主要方向包括加碼家裝改造服務、探索社區商業新模式、拓展不良資産業務以及尋求物業與團餐市場機遇等。

其中，包括雅生活服務、融創服務、金科服務、佳源服務及祈福生活服務預計将扭虧為盈或實現利潤的強勁增長。而包括合景悠活、遠洋服務、永升服務、京城佳業、中駿商管、和泓服務等預期将由盈轉虧或錄得利潤大幅下滑。

具體舉例來看，雅生活服務預期2025年中期未經審核股東應占利潤介乎于約3億元至4億元之間，相比之下，2024年中期的未經審核股東應占虧損則為16.3億元。此番變化主要原因是2024年同期因大幅計提關聯方貿易應收款的減值撥備，導致利潤受到影響；而2025上半年采取了多項風險控制措施，包括修訂合同信用條款、主動調整業務模式、積極尋找工抵資産及提起訴訟，有效管理了應收款項，預計對關聯方貿易及其他應收款項無新增大額計提減值撥備。

合景悠活預期今年上半年将錄得虧損淨額不多于約2.8億元，而去年同期錄得利潤淨額約6990萬元。

此番由盈轉虧的主要原因包括三個方面：一是由于房地産行業持續低迷，市場環境出現重大變化，需求轉弱且房價面臨下行壓力，導致貿易應收賬款收回速度放緩，因此對貿易應收賬款作出不多于2.38億元的減值撥備；二是宏觀經濟環境持續受壓，貿易應收賬款減值撥備持續增加，集團削減了若幹附屬公司遞延稅項資産的賬面值，導致本期遞延稅項資産減少，扣除所得稅開支不多于1.33億元；三是市場競争激烈，集團過往期間收購的若幹附屬公司部分合同未能續簽，新客戶群擴展未達預期，同時用于提升服務質量的成本增加，導致這些附屬公司收入及經營利潤下降，因此對商譽及物業、廠房及設備作出不多于1.14億元的減值。

已發布業績的物企中，濱江服務與萬物雲的表現更為出色。其中，濱江服務2025上半年實現收入20.25億元，同比增長22.7%；權益股東應占溢利2.98億元，同比增長12.21%；保持着較高的增速。萬物雲收入181.38億元，同比增長3.1%；期内利潤8.38億元，同比增長5.4%；核心淨利潤13.21億元，同比增長10.8%，保持穩健增長。

值得注意的是，這兩家公司在社區的長期深耕，激活了業主增值服務産業生态。其中，萬物雲自營裝修業務期内新簽約2.7億元，同比增長50.0%；房屋修繕業務實現收入2.28億元，同比增長達到95.0%。濱江服務優居服務上半年營收5.74億元，同比增長36.7%；優享生活服務營收3082萬元，同比增長41.8%。

本期内，物企也在積極尋求新的業務增長點，主要方向包括加碼家裝改造服務、探索社區商業新模式、拓展不良資産業務以及尋求物業與團餐市場機遇等。

其中，德商産投服務8月5日宣布旗下子公司成都德商風知科技與廣州方華房産經營管理有限公司訂立合資協議，合資企業将主要從事不良資産領域的相關業務。

觀點指數認為，從業務上看，德商産投服務已包含物業服務、資産運營服務、投資及發展業務。目前致力于構建起覆蓋資産全生命周期的生态化服務體繫。此次進軍不良資産領域，既是延伸服務鍊條，尋求業務增長；也是應對行業結構性調整與存量競争加劇挑戰的戰略舉措。

本文節選自《業績盈虧分化 | 2025年8月物業服務發展報告》
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