三線城市土拍熱度上升，智慧長效運營成行業新風

觀點指數 在8月25日觀點指數研究院發布的《信心修復 | 2025年8月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現，各重點城市的土拍市場上雖然在地塊供應及成交數量和價格情況有所回落，核心城市的重點地塊交易依然火熱。例如上海、深圳等地的地塊成交價格刷新年内記錄。此外，以往未曾關注過的小型房企也陸續參與拿地。

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地437宗，供應土地規劃建築面積2612.05萬平方米，環比下降4.22%，同比下降29.61%；供應土地起始樓面價3931元/平方米，環比下降15.07%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數認為，7月宅地環比供應下降，主要受季節性規模回落與市場信心不足的雙重影響。

從城市能級分化來看，二線城市土地供應呈現“量價齊跌”的态勢，供應宗數、建築面積及樓面價環比降幅均超20%，反映出開發商在核心城市的拿地意願減弱，地方推地節奏也趨于謹慎。而三線城市則呈現“量升價漲”的反向特征，供應宗數與建築面積環比分别增長21.28%和22.03%，樓面價更實現15.75%的環比增幅，這或與三線城市加速推出優質地塊、通過調整土地結構吸引房企有關。

值得注意的是，盡管整體市場仍處于調整期，但一、三線城市樓面價環同比均上漲，尤其是三線城市，土地起始價同比增幅達21.49%，顯示低能級城市正通過提升土地質量對沖市場下行壓力，而房企在核心城市的土地儲備需求韌性仍存。這種結構性分化表明當前土地市場正處于深度調整階段，不同能級城市間的供地策略與市場響應呈現顯著差異。

期内，政策利用專項債券等措施來調節土地市場、優化資源配置。，7月全國發行的新增專項債6169.36億元，發行規模較上月增加898.42億元，7月單月新增專項債發行額為年内最高水平。截至2025年7月末，全國已公示1105個專項債收儲項目，資金規模約為10263.35億元，不少上市房企如越秀地産、光明地産、華僑城A等也陸續發布公告，宣布旗下地塊被收儲。

報告期内，一二三線城市成交住宅用地350宗，成交土地規劃建築面積2125.45萬平方米，環比下降25.36%，同比下降16.46%；成交總價1162.89億元，環比下降36.73%，同比下降1.78%；成交樓面均價5471.24元/平方米，環比下降34%，同比上升18.02%；平均溢價率7.33%。

據觀點指數觀察，二三線城市土地市場存在溢價分化的現象。低密度地塊成為當下供地的新趨勢，分化背後是房企在流動性趨緊環境下，将投資重心轉向安全邊際更高、能支撐高端産品的地塊，既符合政策導向的“好房子”建設要求，也折射出行業從規模競争向品質競争的轉型邏輯。

據觀點指數不完全統計，2025年7月17日-2025年8月17日期間，6個重點城市一共有65宗地塊處于挂牌進行中，起始價90.70億元，面積206.69萬平方米。本次統計期出讓面積環比下降20.76%。成交方面， 6個重點城市一共有100宗地成交，成交價408.35億元，成交的土地面積245.19萬平方米，分别環比下降33.24%,14.65%。

重點城市的地塊供應及成交數量和價格情況有所回落，但重點城市的重點地塊交易依然火熱，溢價率較高。例如：8月15日，寶安區新安街道地塊由招商、華潤聯合體以溢價34.81%，86.4億元競得，創下今年深圳的最高土拍價格。此外各重點城市的土拍市場上，以往未曾關注過的小型房企陸續參與拿地，例如：徐匯區天平路街道低密别墅地塊，被浙江民企祺祥旺宇擊敗中海地産拿下。深圳龍崗區吉華街道三聯社區土地整備利益統籌項目，由湖南民企湖南福天興業投資集團中標。

2025年7月以來，城市更新政策從國家到地方呈現全面加速的态勢，全國老舊小區改造與危舊房治理進入快車道，中央城市工作會議時隔十年重啟，将城市更新工作站位提升至優化城市空間結構、構建房地産發展新模式的高度。 8月7日上海住建委宣布2026年全面啟動城中村整體改造，2027年完成小梁薄闆房屋改造。截至7月底，重慶已完成2.8萬戶的城中村改造任務。2025年以來，山東省共有114個城市地下管網管廊項目獲得82.08億元超長期特别國債資金支持。

智慧住宅與低空經濟融合成住宅新趨勢。珠海金灣區航空新城3.83億挂牌一宗宅地 ，要求支持住宅每戶設置一處無人機投遞平台。遠洋商業近日成功簽約北京光學儀器廠城市更新項目，遠洋商業将運用其資源優勢和商業運營管理經驗，為委托方提供咨詢顧問服務。國資平台則聚焦城市更新的長遠運營，7月30日，華西集團注資50億成立四川省城市更新有限公司，以國企全資平台推動片區統籌開發。越秀集團則聚焦核心地塊升級，即将啟動總投資額達151.19億元的珠江新城跑馬場城市更新項目。

觀點指數認為，當前城市更新已從政策驅動轉向政策與市場雙輪驅動，從單一改造向智慧化轉型的創新實踐，正推動城市更新從“規模擴張”向“質量提升”跨越。未來，如何平衡公共利益與商業價值、實現片區統籌與長效運營，仍是城市更新高質量發展的核心課題。

本文節選自《信心修復 | 2025年8月房地産企業新增土地儲備報告》
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