産能過剩趨向量穩質升階段，“AI+” 帶動芯片算力需求上揚

觀點指數  在9月2日觀點指數研究院發布的《分化中尋找新機 | 2025年8月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，在“産能過剩”的背景下，高端制造在規模擴張後進入“量穩質升”的階段性優化階段，而産業園區在租金、入住率等方面持續承壓。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年7月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.7%（增加值增速為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，7月份規模以上工業增加值較上月增長0.38%。1—7月份，規模以上工業增加值同比增長6.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

7月份，規模以上工業623種産品里有335種産品産量同比增長。重點産品産量中，集成電路産量同比增長24.9%，這得益于國家在半導體産業政策、資金等方面的大力支持，同時，“人工智能+”與新興技術快速發展，帶動集成電路市場需求持續攀升，使其呈現回暖穩步增長态勢。

新能源汽車7月産量同比增長17.1%，工業機器人同比增長24.0%，二者延續增長趨勢，但增速較前期高位有所回落。伴随制造業智能化升級需求，相關産品基數大幅躍升，在“産能過剩”背景下，高端制造在規模擴張後進入“量穩質升”的階段性優化階段。

智能手機7月産量同比增長2.0%，太陽能電池增長16.0%，二者增速均出現階段性調整。受消費市場換機周期、需求波動等因素影響，反映出消費電子、光伏等行業在市場環境變化下的短期承壓狀态。

CPI和PPI方面，2025年7月，居民消費價格指數（CPI）環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%，同比持平，扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲0.8%，漲幅連續3個月擴大，顯示消費端逐步回暖；工業生産者出廠價格指數（PPI）環比下降0.2%，國内市場競争秩序持續優化，環比降幅較上月收窄0.2個百分點，同比下降3.6%，降幅與上月相同，反映工業領域仍面臨通縮挑戰。

需注意的是，PPI自2022年10月以來已連續34個月錄得負增長，且PPI與CPI的“剪刀差”持續擴大。

2022年至2025年，産業地産市場呈現出鮮明的分化格局。産業園區在租金、入住率等方面持續承壓，而數據中心卻憑借強勁的需求與良好的運營表現，成為産業地産領域的增長引擎，展現出蓬勃的發展活力。

從産業園區的表現來看，單方租金呈“階梯式下滑”态勢。2022年一季度産業園區單方租金為138.0元/m²月，此後便進入下行通道。到2025年二季度這一數值降至108.3元/m²月，3年半時間累計降幅達21.5%。而且，下滑節奏逐步加快，近期環比降幅甚至達到5%，充分體現出市場供需失衡的壓力在不斷加劇。

入住率方面，産業園區同樣不容樂觀。2022年第一季度入住率為91.5%，後續持續下降，2023年第二季度降至86.2%，2024年第二季度為76.8%，2025年第二季度低至70.8%，反映出産業園區招商難度加大，市場對産業園區的需求在逐漸減弱。

與産業園區的低迷形成鮮明對比的是，數據中心市場表現十分亮眼。數據中心單方收入從2022年第一季度的379.7元整體呈上升态勢，雖中間有小幅波動，如2024年第四季度降至365.4元，但2025年第二季度達到390.8元，顯示出收入端的增長動力。

數據中心的簽約率雖有小幅波動，但整體維持在較高水平。2022年第一季度為95.3%，2022年第二季度升至95.9%，之後有波動，2023年第三季度為91.9%，2025年第二季度為91.50%。較高的簽約率顯示市場對數據中心需求較為穩定。

數據來源：仲量聯行、重點監測企業季報、觀點指數整理

同時，數據中心計費率從2022年第一季度的67.4%逐步提升，2025年第二季度升至77.5%。計費率的不斷提高，意味着數據中心的資源利用效率在持續優化，更多的算力資源等被有效利用，進一步印證了數據中心需求呈上升趨勢。

這種分化局面的形成有多重原因。對于産業園區，一方面各地産業園區建設增加，市場供給上升，而産業發展與園區建設節奏存在差異；另一方面部分産業園區在規劃、運營模式上的創新力度不足，較難滿足企業多樣化需求，在市場競争中處于相對弱勢。

本文節選自《分化中尋找新機 | 2025年8月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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