倉儲物流空置率下降至16.45%，REITs呈現分化與擴募並行

觀點指數  在8月22日觀點指數研究院發布的《多維夯實産地供應鍊 | 2025年8月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，當前物流倉儲市場逐步承壓，空置率及平均租金均環比下降，倉儲市場分化與REITs業績差異，凸顯行業精細化轉型，通過擴募推動資源優化配置。

期内，倉儲市場供需指標呈現同步調整态勢。據物聯雲倉數據，7月全國平均租金為23.17元/㎡·月，空置率為16.45%，兩項指標均較上月下降；41個重點城市平均租金為23.59元/㎡·月，空置率15.24%，同樣呈現環比回落的趨勢。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從重點城市表現來看，市場分化特征持續顯現。觀點指數統計顯示，7月有9個重點城市空置率下降，其中海口降幅最為顯著，環比下降3.32個百分點至31.01%；武漢、成都等原本空置率較低的城市，繼續保持下降态勢，而太原、濟南等空置率較高的城市，仍呈上升趨勢。

平均租金方面，41個重點城市中，共有15個城市下降，其中濟南受新增供應競争影響，租金降幅最大，環比下降2.20%。伴随市場發展，核心城市需求正逐步向周邊外溢，不同城市受供需、供應等因素影響，租金與空置率呈現差異化波動。

截止2025年二季度，物流倉儲闆塊收入同比下降5.9%，環比與上季度基本持平。平均出租率保持在94.3%的高位；租金水平普遍承壓，環比平均下降僅2%。物流倉儲經營韌性好于預期，物流倉儲REITs租金水平或仍承壓，具體項目呈現鮮明分化特征。

其中，憑借高于96%的出租率優勢，華泰寶灣物流REIT增長4.52%、紅土創新鹽田港REIT收入環比增3.66%、京東倉儲基礎設施REIT增1.2%，适配市場需求；但中金普洛斯REIT收入環比降1.05%、中航易商倉儲物流REIT降2.23%，其出租率分别為92.24%和87.68%，凸顯出租率與收入轉化效率的差異。

利潤端，華泰寶灣物流REIT增37.62%、紅土創新鹽田港REIT淨利潤環比增9.54%；而中金普洛斯REIT淨利潤環比降69.27%、中航易商倉儲物流REIT降16.52%，虧損1822萬元。除出租率波動因素外，租戶結構調整導致的租金議價能力弱化也是虧損重要原因，而通過業務模式創新（如“港口倉+保稅服務”“産業供應鍊定制服務”）提升單位面積收益，可實現量價利潤齊升。

收益分配上，分派率多在1%左右，體現出項目在“當下收益”與“未來成長”之間的平衡考量，部分處于擴張或改造階段的項目，需留存一定資金用于業務拓展或資産升級，因此分派率相對較低；而運營成熟、現金流穩定的項目則能保持較高的分派率，以滿足不同投資者的需求。

目前，已實現擴募份額上市的公募REITs涵蓋了中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT等多個項目。近期，嘉實基金對外宣布，京東倉儲REIT拟擴募並新購入京東旗下西安、合肥兩個成熟運營的智能物流園區。

公告顯示，這兩個項目合計建面約25.28萬平米，其中西安項目位于陝西省西安市西安國際港務區港興四路999号，建築面積合計10.72萬平米；合肥項目位于安徽省合肥市長豐縣雙鳳開發區淮南北路與雙鳳路交口，建築面積合計14.56萬平米。​

待此次擴募完成後，該基金持有底層資産的建築面積将增長72%。這一變化不僅能進一步優化基金資産組合，還将使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。拟購入的基礎設施項目是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的補充，能有效分散資産組合風險。

從市場整體來看，擴募消息在近期頻頻傳來，監管審批進程也在加快。諸如中金廈門安居REIT、臨港創新産業園REIT等項目的擴募申請，均在較短時間内取得了相應進展。在倉儲物流REITs領域，随着經濟的發展以及電商市場的持續繁荣，行業的經營收益有望進一步提升，為投資者帶來更為可觀的回報，而擴募也将成為推動該領域REITs持續發展的重要動力之一。

本文節選自《多維夯實産地供應鍊 | 2025年8月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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