超8成樣本企業寫字樓收入下滑，風險資産處置難度加大

觀點指數 在8月28日觀點指數研究院發布的《投資市場疲軟 | 2025年8月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數發現，樣本企業内地寫字樓業務收入受到沖擊。

據國家統計局披露的數據，2025年1-7月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2043億元和1637億元，分别同比下滑17.8%和4.6%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為898萬平方米和790萬平方米，兩者均出現同比下滑，跌幅分别為21.3%和1%。新開工面積的大幅下滑意味着未來一段時間内，辦公樓的新增供應将減少，有助于緩解市場的供需矛盾。不過，竣工面積的下滑幅度相對較小，且仍有一定規模的存量項目進入市場，在當前需求疲軟的情況下，短期難以扭轉供過于求的格局，部分重點城市的存量去化周期可能進一步延長。

現階段，全國辦公樓市場長期面臨着投資、銷售、建設等多方面的壓力，市場仍處于存量消化與信心修復的關鍵階段。

短期來看，市場的復蘇依賴于宏觀經濟環境的改善以及企業信心的修復。長期則需要通過産業升級、資産優化及模式創新等路徑，來重構市場平衡。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

據觀點指數監測，已披露2025年中期業績的11家樣本企業/基金寫字樓業務收入從1.52億元到13.35億元不等。

從樣本企業的數據來看，2025年上半年，82%的樣本企業内地寫字樓業務收入較2024年同期下滑，跌幅區間從4.23%至24.64%不等，内地寫字樓租賃市場整體承壓、表現疲軟。

現階段，受到經濟前景不明朗、寫字樓市場供過于求等因素的影響，企業租戶傾向于削減成本、優化空間，導致寫字樓出租率下降、租金下調，進而使得企業的寫字樓業務收入受到沖擊。

其中越秀房托、恒隆地産、太古地産、嘉里建設以及匯賢産業信托等為代表的商辦運營商依托核心城市核心商圈項目維持相對穩定的出租率，收入跌幅均控制在合理區間，整體表現相對穩健，風險可控。

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期僅錄得1單内地商辦資産成交案例，交易金額約8.86億元，對比上個報告期，商辦投資市場表現疲軟。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數了解，本期成交的浦西佳程廣場交易方式為司法拍賣，項目評估價約19.28億元，以總價約8.86億元的低價成交。

據了解，該項目于2025年1月首次拍賣，起拍價為13.49億元，此後連續4次流拍，直到8月1日第5次降價至8.856億元才最終成交，較首次起拍價縮水約4.66億元，降幅達34.4%。

該項目位于上海市靜安區彭浦新村街道，是一個集商業、辦公等業态于一體的綜合項目，總建築面積約15.39萬平方米。項目由香港佳程集團于2012年啟動開發，原計劃打造成包含5A甲級寫字樓、購物中心及精品酒店的商業綜合體，但2016年底因開發商資金鍊斷裂停工。

項目競得方為上海信秀復一号企業管理有限公司，穿透股權顯示，信達持有該合伙企業99.995%的份額。

此次成交價格僅為評估價19.28億元的4.6折，樓面單價低至5755元/平方米，遠低于同期靜安區同類物業，為後續的運作預留了較大的提升空間。

随着中國信達的入場，停工近10年的浦西佳程廣場有望迎來實質性進展。

另外，觀點指數發現，近期由房企債務危機引發的法拍項目成為市場的主流，其中包括上海浦西佳程廣場、廣州佳兆業中心、廣州奧園總部大樓、上海青浦正荣中心等均因開發商資金鍊斷裂進入司法程序。此類項目普遍面臨産權復雜、續建成本高的問題，較難吸引買家，市場對高風險資産保持謹慎态度。

其中廣州佳兆業中心項目是本期流拍案例中起拍價格最高的項目，總起拍價27.22億元。該項目總建築面積約47.4萬平方米，原規劃為集國際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園、公交總站于一體的超大型産業綜合體，本次司法拍賣標的為除3号樓外的資産。

上述流拍案例並非個例，近兩年已出現不少商辦資産流拍的案例。現階段，商辦市場整體仍處于去庫存階段，投資者對商辦資産的買入信心不足，更傾向于觀望而非抄底，尤其是對存在風險的法拍資産。

同時，部分出險房企的商辦資産位于非核心地段、存在産權或債務瑕疵，而當前投資者更傾向于核心城市核心地段、無風險、高流動性的資産，導致風險資産供過于求，優質資産供不應求。

值得一提的是，2024年通過阿里法拍平台成交的洛娃大廈AB座，現已改造為水滴大廈，並于8月11日作為水滴公司總部正式啟用。從資産收購到落地使用，周期約1年，改造效率較高，滿足企業自身辦公擴張需求。

據觀點指數了解，洛娃科技實業集團曾是國内日化行業重要企業，後因經營不善進入破産重整，通過法拍變賣核心資産實現債務清償。

項目所屬的望京區域科技、金融等類型企業集聚，同時項目位于中關村科技園區朝陽園政策區，具備産業政策紅利與區位優勢，對于水滴公司而言，有利于實現資源整合與業務協同。

本文節選自《投資市場疲軟 | 2025年8月商辦與辦公空間發展報告》
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