住宅租金短期難改低位運行，REITs市場底層資産保持高出租率

觀點指數 在8月21日觀點指數研究院發布的《合規擴容 | 2025年8月住房租賃發展報告》中，觀點指數發現已上市保租房REITs底層資産運營維持高位。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年7月，50城住宅平均租金單價為31.94元/平方米/月，環比及同比均出現下滑，跌幅分别為-1.51%和-4.42%，雙重跌幅表明當前市場需求端的支撐乏力。

一線城市平均租金單價環比下滑3.71%至90.58元/平方米/天，對比上年同期仍下跌6.22%，同時北上廣深四城租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑。

同期重點50城租金環比變動區間為-7.71%至3.52%，其中68%的城市租金出現環比下滑，92%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-10.27%至-0.34%。

從數據來看，傳統畢業季租房旺季效應未現，租金水平延續下行趨勢，市場復蘇進程受阻，當前租賃市場已進入以價換量的階段，預計在三季度末之前租金仍将維持低位震蕩，尤其非核心城市和郊區房源可能面臨更大的降價壓力。長期來看，重點城市未來租金走勢将更依賴經濟基本面與需求端的實質性改善。

公募REITs層面，2025年7月，已上市的8只保租房REITs先後披露了2025年第二季度業績報告。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

從數據來看，8只租賃住房REITs單季度基金收入從1376萬元到4565萬元不等，收入合計1.8億元，淨利潤合計5360萬元。

其中國泰君安城投寬庭租賃住房REIT單季度收入和淨利潤均位居首位，主要得益于上海核心區位資産的高租金韌性和規模優勢。

具體來看，除新上市的匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT無同比表現數據外，其他6只保租房REITs單季度基金收入均實現不同程度的環比上漲，保租房REITs收入整體穩健。其中招商基金蛇口租賃住房REIT及華夏北京保障房REIT環比漲幅均超10%。

同期除中金廈門安居REIT外，其他5只保租房REITs單季度淨利潤均實現環比上漲，招商基金蛇口租賃住房REIT單季度淨利潤實現由負轉正，不過該數值僅為71.33萬元，不及其他REITs，淨利潤率為3.5%，或是受到其前期大租戶退租的影響。

分派率指標表現上，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT以及國泰君安城投寬庭REIT的本期分派率最高，當期分紅意願強。

匯添富上海地産租賃住房REIT以及華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT的年化分派率顯著高于其他項目，分别為4.32%和4.21%，主要因其現金流淨額與基金淨值的比值較高，且底層資産位于長三角核心城市，租金增長預期穩定，對追求穩定收益的投資者吸引力更強。

而北京保障房年化分派率偏低，為1.82%，主要因擴募後基金淨值增加，但新增資産尚未完全釋放現金流，短期拉低分派率，長期随資産成熟有望回升。

另外，8月華夏基金華潤有巢REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT先後披露了收益分配的公告，兩者的收益分派基準日均為2025年6月30日。

其中，華夏華潤有巢REIT是2025年第二次分紅，基準日公募REITs可供分配金額為1223.83萬元，應分配金額為0.2446元/10份公募REITs份額。

招商蛇口REIT是2025年度首次分紅，本次拟分配金額為2625萬元，占截止本次收益分配基準日可供分配金額的99.8993%，分紅方案為0.525元/10份基金份額。

保租房REITs的分紅水平和頻率有所差異，若保租房REITs産品後續能保持良好經營，可能會給投資者帶來更好的回報。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

底層資産經營表現上，截至2025年第二季度末，8只保租房REITs共計21個底層資産項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率區間為88.69%-99.68%，整體平均出租率為95.43%。

其中半數以上項目的出租率水平超95%，底層資産運營維持高位。同時多數項目保持高收繳率，夯實收益基礎。

有歷史數據對比的項目中，華夏基金華潤有巢REIT以及城投寬庭保租房REIT旗下底層資産項目出租率均實現同比上漲，市場需求穩定。不過對比上年同期，廈門、深圳等地項目出租率出現同比微降，但不少項目仍處于95%以上的高位，波動幅度可控。

同時新增項目出租率表現穩定。如華夏北京保障房REIT（擴募）、招商基金蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT等新增項目，出租率普遍在90%以上。

租金單價表現上，在有同比數據的項目中，超七成租金單價上漲。如中金廈門安居REIT兩項目租金同比分别增2.5%、3.0%，保利香槟苑、文龍家園、有巢泗泾項目等租金單價實現同比上漲。顯然，保租房項目租金在保障民生的基礎上，也随市場供需适度調整。

從數據來看，保租房REITs穩健經營底色依舊凸顯，底層項目經營韌性有望維持。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，8月19日當日，已上市的8只保租房REITs均下跌。從近一個月的數據來看，保租房REITs價格回調明顯，其中匯添富上海地産租賃住房REIT、中金廈門安居REIT以及華泰蘇州恒泰租賃住房REIT跌幅均超10%。

從數據來看，保租房REITs市場整體表現欠佳，短期可能受政策、利率或行業周期影響有所回調。不過，不改REITs市場的長期潛力，核心城市優質資産憑借租金韌性與分紅能力，仍将吸引長期資本布局，而擴募資産的現金流釋放節奏将成為關鍵的觀察點。

本文節選自《合規擴容 | 2025年8月住房租賃發展報告》
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