商業市場租賃需求釋放承壓，REITs二季度業績分化持續

觀點指數 在8月27日觀點指數研究院發布的《發展考驗未止 | 2025年8月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，商業市場層面，多個核心城市的供應節奏呈現差異化，部分城市的短期租賃需求釋放存在一定壓力。已上市消費REITs運營穩健之下，業績持續分化，但現金流分派率差異不大。

政策端，近期海南自貿港全島封關的消息受到廣泛關注，封關将于2025年12月18日正式啟動。相關數據顯示，海南離島免稅占全球免稅市場8%以上的份額，封關後商品品類将突破45類，價格優勢疊加“旅遊+購物”模式有望吸引消費回流。

免稅消費在全國範圍内也有不錯的表現。據商務部數據，2025上半年全國離境退稅銷售額同比增長近一倍，商店數量超7200家，較2024年底增長80%，覆蓋範圍從核心城市向全域擴展，印證了免稅消費的市場潛力。

此外，政府各部門繼續在提供更豐富的消費内容上發力。期内，商務部聯合六部門打造國際消費季、精品首發季等，並結合文旅、賽事、展覽，對消費起到一定的促進作用，如上海“古埃及文明大展”，吸引260萬人次。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

商業市場表現上，2025上半年，核心城市零售市場供應節奏呈現差異化。北京、上海、廣州、深圳、南京、成都均有新增供應，其中北京以24萬㎡ 、深圳34.9萬㎡ 居前，杭州則無新增供應，反映出不同城市商業開發活躍度存在差異。

從淨吸納量看，多數城市展現需求韌性，深圳憑借29.8萬㎡的淨吸納量領跑，顯示其零售市場具備較強的消費活力與商業吸引力；而成都出現- 4萬㎡的負吸納，與部分項目自發調整适配市場、消費品牌持續調整閉店等有關，導致短期需求釋放遇阻。

空置率方面，城市間的分化明顯。深圳空置率最低，為4.1%；上海和成都偏高，分别為8.60%和9%，主要受新增供應入市和項目調整等因素影響。

至于租金水平，一線城市中，上海首層平均租金最高，達到31.9元/天/㎡；深圳最低，為18.1元/天/㎡；二線城市則是南京的首層平均租金最高，達到22.5元/天/㎡，成都則以11.9元/天/㎡墊底。

大宗交易方面，市場消息稱英格卡正計劃打包出售國内的10座荟聚購物中心，首批将出售位于無錫、北京、武漢的三座，涉及資金160億元。

資料顯示，上述三個項目，是英格卡于中國内地較早開業的購物中心，運營至今均已超過10年的時間。消息稱，接盤方為泰康人壽領投的基金，總規模為80億元。

在整體消費增速下降，市場競争加劇、同質化嚴重的背景下，英格卡出售旗下購物中心，一定程度上能回籠資金、改善現金流，轉向輕資産運營模式，降低項目的運營成本，提高運營效率與靈活性。

财報數據顯示，英格卡集團2024财年營收418億歐元，相較2023财年下降了5.5%；淨利潤8.06億歐元，同比2023财年下跌46.5%；運營收入13億歐元，較2023财年的20億歐元下降了35%，這也從側面反映出其存在财務改善的需求。

REITs業績上，不同REITs 在關鍵指標上的表現各有差異。華夏首創奧萊REIT在淨利潤方面表現出色；華夏華潤商業REIT在收入上較為突出；嘉實美茂商業 REIT和華夏金茂商業REIT 在現金流派率和年化現金分派率上則有較好的表現。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

收入方面，華夏華潤商業REIT收入達到18319.83萬元，在已上市的消費基礎設施 REITs 中表現突出，主要得益于底層資産的龐大體量、強大的品牌号召力和穩定的客流消費能力。

華夏首創奧萊REIT、華安百聯REIT等收入規模則相對較小，但其商業模式如奧特萊斯、社區商業有望帶來更高的利潤率或更穩定的現金流。

華夏華潤商業REIT經營現金流為12457萬元，遠超淨利潤711萬元，現金流/收入比率高達68%，說明其當期收入較好轉化為了現金流入。

華安百聯消費REIT經營現金流為5295萬元，幾乎與收入5374萬元持平，顯示出優秀的運營現金流創造能力。

至于當期現金流分派率，上述REITs均在0.87%至1.01%之間，差異不大。其中華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT略高，分别為1.01%和1.00%。

整體而言，已上市的消費基礎設施REITs運營穩健，均實現了正收入和正現金流。但也可以看出，不同REITs之間在規模、盈利質量和分紅能力上存在顯著差異，反映出底層資産禀賦、運營管理能力等的不同。

拟申報上市方面，期内天虹股份公募REITs項目獲正式受理，該項目以蘇州相城天虹購物中心為底層資産，截至2025年3月31日，項目可租賃面積共計51358.04平方米，已運營7.26年，估值為11.47億元，2026年預計分派率為4.92%。

據了解，自2023年開始，蘇州相城天虹購物中心就對包括外立面改造美化、下沉廣場翻新、内部裝飾升級、機動車動線改造、客梯廳品質提升、超市改造升級在内的項目，進行了整體的升級改造。

2022-2024年，該項目的銷售額分别達6.05億元、7.26億元、7.06億元，項目月租金坪效（不含稅）從113.91元/㎡/月增長至148.86元/㎡/月，反映出項目通過租戶結構升級和運營效率提升，實現了租金收益的持續增長。

2025年，項目正進行和即将進行的改造包括：對個别樓層（3、4、5層）的翻新改造、後場通道天地牆維修、燈帶升級、部分衛生間、母嬰室升級、局部區域空調改造、局部地磚翻新修復等，改造完成後有望繼續提升商業吸引力。

本文節選自《發展考驗未止 | 2025年8月商業地産零售業态發展報告》
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