中上遊物企擴張優勢顯現，學校、醫院等業态成逐力方向

觀點指數 8月26日觀點指數研究院發布的《業績盈虧分化 | 2025年8月物業服務發展報告》指出，随着物業行業邁入存量競争時代，中上遊物企在規模增長方面展現出明顯優勢。同時今年上半年以來，學校、醫院等業态已成為物企逐力的主要方向。

截至成稿，包括萬物雲、特發服務、東原仁知服務等極少數物企公布了中期業績，随着物業行業邁入存量競争時代，中上遊物業企業在規模增長方面展現出明顯的優勢，疊加AI技術的深度融合應用，在項目管理上也實現了提質、增效與降本。

數據顯示，萬物雲2025上半年新增住宅物業服務項目168個，其中依托“彈性定價”策略，在存量市場中獲取114個住宅物業項目，年化飽和收入約6.68億元，同比增長31.5%；亦新增物業及設施管理服務項目291個，其中包括超高層項目10個。

濱江服務依托區域深耕戰略和品牌影響力，上半年新增在管項目44個，新增在管面積約713.8萬平方米；新增合約面積約348.9萬平方米。其中杭州地區在管面積同比增長18.8%，達4780萬平方米，營收達8.18億元，貢獻了總物業管理營收的70.6%。

相比之下，特發服務上半年僅中標深圳市人民醫院及開辟軍隊營區物業管理賽道，更多的精力轉向保留核心客戶。例如，與當前在管的華為、螞蟻金服、小紅書等多個核心項目完成續約。東原仁知服務上半年僅新增16個物業項目，新增在管面積約400萬平方米；新增8個合約項目，新增合約面積約280萬平方米。

本期内，物企市場化拓展的熱度較之前有所下降，但頭部物企還是保持了較好的拓展勢頭，獲取的項目涉及住宅、商業、産業園、辦公樓、學校、醫院、機場、公共場館等業态。

其中，招商積余近兩月在市場中發力，于各類賽道連中14標，項目涉及廣州白雲國際機場T3航站樓、廣州東環城際等機場後勤和軌道交通賽道。華潤萬象生活旗下萬象服務第二季度新簽多個城市空間項目，服務半徑持續擴大。世茂服務7月新增近50個項目，包括住宅、學校、産業園、政府後勤、醫院等多元場景，顯現出較強的市場競争力。

以主要業态來看，住宅物業方面，高品質服務能力正在為物企覓得良好的合作或市拓機遇，實現規模的有效增長。

8月2日，世界500強奇瑞集團旗下子公司卓瑞地産與綠城服務達成戰略合作，並發布“悅享荟”服務體繫。主要目的是為卓瑞地産蕪湖高端人居項目的高質量發展注入新動能，以進一步提升該公司的品牌力。

此次合作，綠城服務将為卓瑞地産在蕪湖的悅麓華著、悅玺濱江、悅光年等項目提供全周期服務。其中的悅麓華著項目，為蕪湖首座新規第四代住宅，項目以奇偶層錯位布局，打造超30平方米雲墅庭院，旨在匹配新一代高端改善家庭需求，擁有超高實用率，綠城服務将以該項目為樣本，實施"悅享荟"服務體繫。

商業物業的項目獲取中，物企豐富的業态經驗、專業運營管理能力及品牌資源與招商能力是獲得甲方青睐的關鍵。

8月14日，杭州亞運村建設公司與龍湖智創生活達成合作，後者将全面負責亞運村媒體村約3.8萬平方米商業綜合體的整體規劃、招商及精細化運營管理。

據悉，作為智慧服務領航者，龍湖智創生活提供資産管理服務的對象，既有傳統商業綜合體，也有特色街區、文旅街區、辦公商業等多元業态項目。在亞運村媒體村商業綜合體項目中，龍湖将繼續發揮其在商業項目全周期資産管理方面的卓越能力，以智慧空間管理能力為底座，充分挖掘、開發符合後亞運時代的消費業态，為項目帶來持續創新活力。

在園區物業方面，卓越商企服務憑借為客戶提供涵蓋資産全生命周期的維護服務以及全鍊條的解決方案，滿足客戶的綜合價值期望，持續斬獲優質客戶。

8月21日，卓越商企服務與中興通訊攜手，為其全球總部——中興通訊深圳科技園和三亞科技園提供FM（安管、保潔、綠化及專項服務）服務。

據介紹，中興通訊全球總部位于深圳南山科技園，建築面積超15.7萬平方米，是集5A甲級辦公、智慧研發、生産廠房于一體的地標性綜合園區。針對中興通訊全球總部的服務需求，卓越商企服務從“空間體驗”、“安防體繫”、“連續性保障”三方面構建繫統性服務體繫。

另外，在城市及公共空間服務方面，學校、醫院業态已成為物企逐力的主要方向，包括保利物業、招商積余、萬象服務、浙大新宇在内的企業，今年以來在上述業态上持續拓展版圖。

其中，招商積余深耕高校賽道，本期成功中標中國人民大學、中國政法大學、暨南大學、廣東工業大學四個項目，進一步深化在高校賽道上布局。保利物業2025上半年與東南大學、南京農業大學、河海大學等學府達成合作，新拓展的高校涵蓋3所部屬、5所省屬及1所市屬。

值得一提的是，世茂服務旗下高校物業品牌浙大新宇上半年以來新簽合同項目突破50個，總合同金額累計突破6億元，同比增長200%；拓得的高校項目包括北京大學、中國人民大學中關村校區、南京藝術學院、紹興文理學院、湖州職業技術學院等。

本文節選自《業績盈虧分化 | 2025年8月物業服務發展報告》
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