GDIRI觀察丨華潤置地”瘦身“，華城新産業背後的取舍

觀點指數（GDIRI）近日，華城新産業（深圳）有限公司40%股權被挂牌，轉讓底價為11787.94萬元，而此次股權轉讓的出讓方為華潤置地控股有限公司。

作為華潤置地在産業領域布局的重要平台，華城新産業長期深耕粵港澳大灣區，在科技研發、生命健康等新興産業領域擁有多個科技園區項目，被視為搶占新興産業地産賽道的關鍵布局。

然而，這一曾承載着戰略期望的産業平台，如今卻迎來華潤置地的股權“轉讓”，其在産業領域的戰略選擇緣何出現調整？

戰略調整考量

回溯2021年，産業園區基礎設施領域處于發展機遇期，相關政策對新興産業的扶持力度持續加大，多地将産業園區建設作為推動經濟轉型的重要舉措。

在此市場環境下，華潤置地與産業地産領域企業中城新産業展開合作，共同搭建起“華城新産業”與“潤城新産業”兩大産業平台，計劃通過“開發+運營”的雙輪驅動模式，參與産業地産市場競争。

從股權架構來看，華城新産業的股權分配安排：華潤置地持股40%，為第一大股東；中城新産業持股35%，主要負責提供産業資源與運營經驗支持；另有25%股權由合創共赢持有，而該公司的股東為中城新産業及其中核心管理團隊。

不過，由于産業園區開發所需的核心資源與運營能力主要由中城新産業及其管理團隊掌握，華潤置地雖為第一大股東，並未實際取得該公司的控制權。

在業務定位上，華城新産業聚焦産業載體開發，同期成立的潤城新産業則專注于産業生态運營，兩大平台在設立初期被賦予了規模擴張的預期。

根據當時披露的規劃，在2022-2025年目標内布局80城、建設60個區域創新中心、拓展400萬㎡産業園區，累計開發建設主題園區必須超過50個，每年新增簽約重資産項目分别不少于10個、15個、20個。

從實際推進情況來看，華城新産業僅落地了佛山南海潤慧科技園等少數投資項目，重資産建設項目數量較少，每年簽約投資開發建設項目的目標均未達成，資源整合效率遠未達到預期水平。自2024年起，該平台基本停止新增土地獲取。業務協同效果亦不理想。

整體呈現出從前期規劃的積極布局向後期理性收縮的發展轉向。

來源：公開信息資料，觀點指數整理

此外，伴随産業園區市場的持續調整，已建成的産業園區載體在運營上面臨多重挑戰。

據觀點指數統計的數據顯示，産業園區單方租金呈現階段性下行趨勢。2022 年一季度，産業園區單方租金為 138.0 元 / 平方米/月，此後進入下行通道。

截至 2025 年二季度，該數值降至 108.3 元 / 平方米月，3 年半時間内累計降幅達 21.5%。同時，租金下滑節奏逐步加快，近期環比降幅達到 5%，反映出市場供需關繫變化帶來的壓力正持續加大。

入住率方面，産業園區同樣不容樂觀。2022年第一季度入住率為91.5%，後續持續下降，2023年第二季度降至86.2%，2024年第二季度為76.8%，2025年第二季度低至70.8%，反映出産業園區招商難度加大，市場對産業園區的需求在逐漸減弱。

正是在“自身發展未達預期”與“市場環境持續惡化”的雙重壓力下，華潤置地選擇出售華城新産業 40% 股權，這一決策背後體現出明确的戰略調整思路。

從資産運營角度看，華城新産業在發展過程中未實現預期目標，持續投入資源後未能形成顯著回報，該部分資産在華潤置地的整體資産體繫中面臨一定壓力。

從資金配置角度看，通過股權轉讓可實現資金回籠。在當前市場環境下，華潤置地需優化資金儲備以應對各類市場挑戰，回籠的資金有助于其進一步聚焦核心業務領域，提升資源配置效率。

“瘦身”健康債務

從 2025 年上半年披露的财務數據來看，該企業整體财務狀況呈現穩健特征：截至 6 月末，公司總資産規模達到 11487 億元，資産負債率控制在 55.3%，總有息負債率為 40.7%，現金儲備為 1202 億元，淨有息負債率為 39.2%。

結合該企業淨有息負債率的回升趨勢，以及房地産行業進入深度調整期的市場背景，“降負債、保現金流” 已成為行業内企業生存與發展的核心方向，此次轉讓華城新産業股權，也構成其 “瘦身健體、優化債務” 戰略的重要組成部分。

從債務結構與融資成本來看，該企業債務結構持續優化，融資成本處于歷史低位。數據顯示，截至 2025 年 6 月末，公司加權平均融資成本較 2024 年末下降 32 個基點，降至 2.79%，處于行業較低水平。

上半年境内新增融資的平均成本低至2.50%，這一成本水平即便與部分國有大型房企相比，也具有明顯優勢。從債務期限來看，公司平均債務期限達到6.4年，長期債務占比較高，有效降低了短期償債壓力。

從資産結構來看，該企業産業園的投資物業在總資産中占比極小，但其重資産開發模式卻需要占用大量資金，然而，華城新産業等産業平台的重資産擴張並未達到預期，項目回報緩慢、現金流貢獻有限，既未成為企業利潤增長的重要來源，同時還占用了信貸額度與融資資源。

與此同時，選擇保留潤城新産業並推進輕資産轉型，華潤置地在此次“瘦身”過程中，表現出“兼顧長期發展與債務安全”的方向。

與華城新産業聚焦“産業載體開發”的重資産模式不同，潤城新産業的核心業務是“産業生态運營”，該模式對自有資金的占用規模較小。

通過輸出華潤的品牌影響力、提供專業的招商運營服務、承接園區管理業務等方式，潤城新産業可獲取穩定的服務費收入。既能夠降低對外部融資的依賴，減少有息負債規模，又能通過穩定的運營收入優化現金流結構，增強債務償還的可持續性。

當房地産行業進入深度轉型期，“找準自身優勢、聚焦核心競争力”已成為企業穿越周期的關鍵。對于華潤置地而言，其核心優勢始終在于商業運營和好房子開發。

在未來行業競争中，這種“健康債務狀态+核心業務聚焦”的模式，有望成為該企業應對行業周期變化的重要支撐。

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