商業地産領域廣泛推行綠色租賃，“好房子”助力綠色建築迎機遇

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“ESG發展：穩步推進”篇中指出，在商業地産領域，綠色租賃已成為企業減碳的重要工具。另外，政策激勵及消費端偏好的變化，讓打造綠色建築成為企業差異化競争的重要手段。

能耗管理是減少溫室氣體排放的關鍵措施，不動産企業近年來通過減少對化石燃料能源的依賴，轉型使用清潔能源，合理規劃建築布局、采用節能技術與設備、以及建立智能化的能源管理繫統等多種舉措，實現碳減排目標，為應對氣候變化做出貢獻。

更為重要的是，上述舉措也可一定程度實現能源結構成本優化，從而降低企業運營成本；同時，延長建築使用壽命，促進資産價值的提升。

舉例來看，中電光谷持續深化綠色技術的研發與創新，其打造的低碳能源信息數字化平台“OVU低碳雲”能源繫統，可面向終端使用者提供集成創新能源解決方案；同時滿足園區全生命周期的動态全過程和全鍊條需求，實現低碳智能園區“三降”和“三升”，即降低園區碳排放、降低能源繫統投資、降低園區運行成本；提升組織效率、促進産業效率提升、提升園區的服務和質量。

2024年，該繫統已上線16個産業園區，繫統叠代4次，實現基礎繫統覆蓋、核心能源裝備自動化控制、結算儀表自動化采集100%。

其布局天津的首個項目——天津中電科創園，通過建設集中供冷供熱的能源站，“低碳雲”智能能源繫統，全面實現園區能源數據雲端匯聚，園區碳核算模型、碳核算標準以及相關碳功能數字化産品的開發。基于已有的智慧控制、智慧運維和智能客服繫統，通過碳排活動數據的實時或人工采集，實現碳排放的自動核算，數據可追溯可審計，助力打造低碳園區。

同時，值得一提的是，目前部分物業管理公司在各類項目的能耗管理方面扮演着越來越重要的角色，其職責不僅限于傳統的維護和管理職能，還涵蓋了節能策略的制定、能源繫統的優化、技術手段的創新應用以及與業主、租戶和第三方服務提供商的合作等。

據了解，萬物雲2024年建設了“光伏-儲能-靈石智能微電網”繫統，包括靈石邊緣服務器、微電網調度繫統、電梯節能控制器及儲能設備，實現小區内光伏發電、儲能優化及物業辦公能耗的智能管理，峰時負荷除光伏清潔用電外近60%的電量來自谷電，繫統年發電量達45,000千瓦時，預計減碳31,657.5kgCO2，小區物業辦公用電100%來源于綠色電力。

同年，旗下萬物梁行成立了能源技術服務部，整合技術研發、標準制定與業務落地能力，形成“診斷-實施-驗證”全流程服務體繫，聚焦能源産品對外輸出與内部標準管理，為客戶提供定制化節能方案，幫助客戶在降低能耗的同時提升資産價值。

保利物業亦在去年攜手清華大學技術團隊，開啟IEIM綜合能源智慧管理全鍊合作，打造綠色能耗服務新模式——“IEIM能源智能管家”。

據介紹，“IEIM能源智能管家”産品體繫包含地庫智能照明、住宅（水泵、空調、風機等）十六項能耗單元、以及商辦業态高效機房、可再生能源利用等核心能源管理産品，並結合IEIM産品架構、實施方案、質量保障等建立從技術、到施工、再到後期運維等全周期管控標準。提供從綜合改造、局部重點改造、智控繫統升級、智能運維尋優、設備資産采買等不同資産階段的能源管理方案，助力構建環境友好型低碳經濟。

另外，在商業地産領域，綠色租賃已成為企業減碳的重要工具。其核心在于，通過合同機制，以确保租戶和業主在建築的運營、使用等過程中盡可能滿足可持續發展的要求。

從商業價值上考量，綠色租賃可以為業主和租戶帶來實實在在的收益，包括降低能源消耗、減少運營成本、提高公衆形象、改善空間使用者的健康和幸福感等。此外，綠色租賃還能通過“綠色激勵”機制，使符合綠色標準的企業獲得更低的融資成本等。

樣本企業中，恒隆地産2023年12月面向香港和内地全體租戶，推出Changemakers計劃。同時，與LVMH集團之間的可持續發展合作計劃亦有所突破，雙方于2024年10月公布再版《共同憲章》。截至2024年12月，計劃已有17座物業共49家可持續發展租戶參與，占總租賃面積超過21萬平方米。

招商蛇口截至2024年底，在管項目簽署綠色公約租戶約1.60萬家，覆蓋項目197個，綠色合同管理面積約170萬平方米，覆蓋商業、寫字樓、産業園、公寓四大主力業态，整體綠色簽約率98%。

具體來看，招商産園簽署綠色租賃公約租戶約1000家，綠色簽約率81%，期間綠色合同管理面積約39萬平方米；招商商管簽署綠色租賃公約租戶約2990家，綠色簽約率95%，綠色合同管理面積約81萬平方米；招商伊敦簽署綠色租賃公約租戶約12000家，綠色簽約率100%，綠色合同管理面積約52萬平方米。

另外，按照住建部《“十四五”建築節能與綠色建築發展規劃》要求：到2025年，城鎮新建建築全面建成綠色建築，建築能源利用效率穩步提升，建築用能結構逐步優化，建築能耗和碳排放增長趨勢得到有效控制，基本形成綠色、低碳、循環的建設發展方式，為城鄉建設領域2030年前碳達峰奠定堅實基礎。

同時，在當前房地産轉型發展期，推動房地産市場止跌回穩，加快構建房地産發展新模式，最新出爐的政府工作報告首次正式提出“适應人民群衆高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒适、綠色、智慧的‘好房子’”，標志着“好房子”政策在國家層面得到更高程度的重視。

因此，政策激勵及消費端偏好的變化，推動了不動産企業将綠色建築融入發展戰略中，同時，在行業競争日益激烈的背景下，綠色建築也将是企業差異化競争的重要手段。

觀點指數觀察到，把握綠色建築機遇已是不動産企業的普遍共識，樣本企業ESG報告不僅包含有明确的綠色建築目標，亦有不少企業已取得積極成效，連續幾年達成“新項目100%符合國家綠色建築評價標準”計劃，同時，獲得高星級綠色建築認證與標識的住宅、寫字樓、商業、産業園區等項目數量也在增長。

其中，萬科截至2024年底滿足綠色建築評價標準的面積累計超3.35億平方米。2024年新增滿足綠色建築標準項目56個，建築面積達699.71萬平方米。其中，萬緯物流累計綠色建築認證面積超過880萬平方米，111個項目獲得綠色三星認證，14個冷鍊園區獲得LEED鉑金/金級認證。

保利發展控股共有662個新項目合計1276萬平方米達到綠色建築評級標準，521萬平方米達到二星級及以上國家標準，達到行業領先水平。

其中，上海保利·光合上城項目創新性提出了“POD+TOD”的融合發展理念，将綠色生态與城市便捷交通無縫結合，成為可持續城市更新的樣本。

該項目引入全生命周期2.0居住繫統——“Well集和住區”，以健康為核心使命，圍繞“健康、智慧、高效”三大養分，從三個維度營造健康建築環境：1.Well Space：通過科學的分流處理繫統、雙流向新風繫統、超濾末端淨水等配置，創造健康宜人的社區“微氣候”；

2.Well Support：打造“一心兩軸三園六境”的園林景觀和全齡運動空間，實現"住在公園里"的生活理想；

3.Well Smart：智慧社區大腦+無接觸通行繫統，減少交叉感染風險，提升居住安全性。

據了解，該項目自面世以來，市場表現強勁。相關數據顯示，保利·光合上城在2023年至2025年期間，銷售套數在上海全市中排名第一，特别是在主城區中也是銷售套數排名第一。此外，2025年1月至5月期間，以極高的銷售金額和銷售套數在闵行區名列前茅，充分展示了其市場領導力和品牌影響力。

另外，被視為推動可持續發展重要引擎的綠色金融，盡管近年來在政策的助推下，相關創新産品及金融工具不斷豐富，但由于不動産行業當前遇到瓶頸期，其融資環境一直處于收緊狀态。

以綠色債券市場為例，據商道融綠統計，2024年上市的478只綠債中，金融業規模上占比最高，為46.15%，電力、熱力、燃氣及水生産和供應業規模占比次之，為20.69%，其余行業均未超過10%；而房地産業的規模占比僅有1.55%，數量上也僅有12只，占比為2.52%。

觀點指數觀察到，目前，不動産行業少有的綠色融資主體仍以頭部央國企及部分港資企業為主。

樣本企業中，華潤置地積極開展綠色融資，拓寬融資渠道、降低融資成本，相關貸款将用于可持續發展工作，引導推動供應鍊綠色轉型。2024年該公司成功獲取ESG貸款85億元，截至年底存續ESG貸款288億元。

越秀地産計劃到2030年至少50%的債券及借款融資來自可持續金融。2024年7月該公司成功發行16.90億元離岸人民币點心債券，期限為3年，票面利率為4.10%，募集資金将用于合資格的綠色項目，包括滿足中國綠色建築三星標準的綠色建築。

ESG報告顯示，越秀地産截至2024年底債券及借款融資來自可持續金融的比例達到31.8%；已獲得的綠色貸款金額人民币313.92億元，占總貸款金額的比例約為48.9%。

觀點指數認為，雖然綠色金融可輕微降低融資成本，但該類産品具有一定門檻（如将産品提升為綠色建築可能存在額外增量成本），且募資用途有具體投向，在行業深度調整期，不動産企業進行綠色融資的難度較高，未來意願可能會有所下降。

本文節選自《ESG發展：穩步推進》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。