高出租率支撐收益确定性，長租公寓成投資新寵

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“住房租賃：存量提質”篇中觀點指數發現，在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場投融資體繫逐步完善，将有望為投資者提供更為多元、穩定的投資選擇。

與此同時，已上市保租房REITs底層項目經營表現保持穩健。已披露二季度業績的21個底層項目租賃住房部分出租率整體維持在88.69%到99.68%區間，超半數底層項目出租率逾95%，繼續保持高位經營。

租金單價表現上，城投寬庭保租房REIT和招商蛇口租賃住房REIT憑借區位優勢表現突出，2025年二季度租金單價分别為131.93元/平方米/月和102.96元/平方米/月。

同期中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT以及華夏北京保障房REIT租賃住房部分整體平均租金實現同比上漲。

從數據來看，有部分底層項目租金單價展現出良好的增長态勢和潛力，而對于一些租金下跌或穩定的項目，通過合理的經營策略調整和優化，亦可挖掘出增長潛力。

同時，多數底層項目租金收繳率持續保持高位。

從經營數據表現來看，保租房REITs底層項目運營穩健，盡管面臨市場競争加劇等運營壓力，仍保持較高的出租率和穩定的租金水平，為REITs收益提供了堅實的支撐，住房租賃資産的抗風險與價值穩定特質凸顯。

從投資者回報角度來看，據基金披露的2025年第二季度業績，匯添富上海地産租賃住房REIT以年化現金分派率4.32%居首，已上市的8只保租房REITs整體年化分派率集中在1.82%到4.32%區間。

另外，華夏基金華潤有巢REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT已披露了2025年度第一次分紅公告，拟分配金額分别為1210萬元、1204萬元以及2905萬元。

二級市場表現上，同花順數據披露，截至2025年6月30日，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲59.36%，個體漲幅區間處于40.07%到86.23%之間。

今年以來，8只保租房REITs二級市場價格實現集體上漲，區間漲跌幅為20.06%-53.07%。

另外中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土深圳安居REIT上市至今（不含上市首日）累計漲幅表現居前，二級市場價格表現良好。保租房REITs的抗周期屬性獲投資者認可，這主要得益于底層資産現金流穩定、政策端持續支持等。

投資市場表現上，長租公寓資産交易市場熱度持續攀升，資本關注度顯著提升，交易活躍度呈現穩步增長的态勢。

據仲量聯行數據，2024年的上海投資市場中，長租公寓資産成交金額及成交宗數占比分别為14%和17%，成為上海投資市場的主流資産類别之一。

與此同時，2025年第一季度，上海長租公寓資産成交表現亮眼，以34%的占比首次超越辦公資産，成為當季成交金額占比最高的資産類别。從市場數據來看，長租公寓的投資熱度持續攀升。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月長租公寓資産交易宗數及交易金額對比上年同期均實現不同程度的增長，資本對長租公寓賽道長期價值的認可在提升。

城市維度，一線及強二線城市成為交易熱點。交易案例主要集中在北京、上海，疊加杭州、廈門、合肥等強二線城市。整體來看，核心城市及強二線城市租賃市場的成熟度高，資産流動性與收益确定性更易獲得資本的青睐。

聚焦買方，險資、外資、國有企業等極速布局。其中中匯人壽、友邦保險收購上海浦江微領地、旭輝松江公寓，瞄準核心區位保租房資産。地方國企托底存量轉保，如杭州安居集團及合肥安居集團等地方安居繫企業收購商品房轉保租房，踐行“收存轉保”政策。

值得一提的是，2025年上半年資産交易案例囊括直接收購、股權收購、Pre-REITs基金投資、CMBS、收存轉保等多元化創新模式，住房租賃市場正逐步從純資産交易向投融管退閉環延伸，資本退出路徑更清晰，助力行業可持續發展。

Pre-REITs基金投資模式以廈門泊寓院兒·海灣社區和上海松江西部科技園柚米社區為代表，操作邏輯是通過Pre-REITs基金投資未上市的長租公寓項目，基金先介入資産運營優化（提升出租率、規範現金流），待資産成熟後，通過公募REITs上市實現退出。

具體來看，2月萬科聯合中信金石、新華人壽、大家人壽等多家險資機構，共同設立“萬新金石”Pre-REIT基金，總規模為16億元的住房租賃基金，專項用于收購廈門泊寓項目，項目已納入保租房體繫。基金設立為萬科Pre-REITs隊列擴容，打通保租房項目與公募REITs的銜接路徑，加速資産孵化。

本文節選自《住房租賃：存量提質》
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