政策+節日雙輪驅動消費回暖，消費基礎設施REITs漲幅最高超50%

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“商業地産零售業态發展：内功修煉”篇中指出，國家及地方層面密集出台促消費政策，疊加節日效應，消費市場持續迸發活力。國内消費基礎設施REITs步入常态化發展，不同REITs因底層資産質量和運營效率，呈現業績分化現象，但整體闆塊因高增長預期與穩定分派特性受到投資者的青睐。

2025上半年以來，各類促消費政策陸續出台，為商業市場注入新動力。國家層面，國務院辦公廳出台了《提振消費專項行動方案》，通過繫統性舉措激發消費潛力、擴大内需。

其中提及，将從深化國際消費中心城市建設、健全縣域商業體繫；鼓勵業态融合、場景創新，支持首店經濟、首發首秀首展；推動REITs擴圍至消費基礎設施等多方面推動商業發展。

地方層面，一二線城市也有不少促消費的政策落地。北京支持商圈商街商場改造提升，深圳舉辦大型國際消費季、聚焦深港融合與國際消費，成都發力首店經濟，重慶推動綠色消費等，均是有力的舉措。

除全方位的促消費政策外，免稅市場在相關政策帶動下，也有亮眼表現。2024年8月，财政部、商務部、文化和旅遊部等五部委正式下發了《關于完善市内免稅店政策的通知》，提及在廣州、成都、深圳、天津，武漢、西安、長沙和福州等8個城市各設立1家市内免稅店。

在利好政策和市場需求的推動下，今年以來，北京、廣州、武漢、深圳、成都、天津等多個城市開設市内免稅店，免稅消費場景不斷擴寬，如天津市内免稅店已選址天津仁恒伊勢丹，深圳首家市内免稅店落戶深圳深業上城等。

觀點指數認為，未來，随着我國出入境人數快速增長和免稅業務日益完善，市内免稅店将在促進出入境旅客消費和引導消費回流等方面，發揮 更加重要的作用。

與此同時，節日經濟也成為消費復蘇的重要增長引擎，在釋放内需潛力、煥新消費活力等方面有不錯的表現。相關數據顯示，2025年春節重點零售及餐飲企業銷售額同比增長4.1%，線上零售額增速達5.8%；五一期間全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長6.3%。

零售市場方面，7個樣本城市的租金表現上，一線城市中北京、上海顯著高于其他城市，體現出較高的商業地段價值，廣州、深圳則次之，整體商業質量仍有提升空間；余下的二線城市中，杭州表現相對較好，南京處于中等，成都則相對較低，這與城市商業能級、大衆消費水平等因素相關聯。

從空置率來看，成都是樣本城市中最高的，達到9.40%，反映其零售商業市場物業租賃狀況欠佳，或與新增供應較多且商業競争激烈有關；而深圳、南京空置率較低，出租情況相對較好，市場需求較為旺盛。

整體來看，當前零售商業市場的空置率小幅改善，但租金持續下滑，客流增長未有效轉化為租金溢價，業主目前依然優先穩定客流，這也加大了租戶的議價空間。

大宗交易上，2025年以來，商業地産企業為應對債務壓力、優化資産結構及适應市場環境變化，加速了商業資産的出售步伐。

引人注目的交易有華聯出售北京SKP股權予博裕資本，估值40-50億美元，意味着作為頂級奢侈品商場的北京SKP最終易主。

觀點指數認為，交易完成後，博裕資本能否在維持SKP高端調性的同時，通過資本賦能實現價值增值将是值得關注的重點；而華聯集團在剝離核心資産後，能否在輕資産賽道找到新的增長極，也同樣值得關注。

期内，萬達陸續出售多個萬達廣場股權，最大一筆交是将48座廣場出售給太盟、騰訊等資本方，這也反映出當前開發商現金流壓力較大，商業資産出售愈發頻繁的趨勢。

至于接盤方，則多為國内險資機構，多出于看中商業地産的穩定收益屬性，如陽光保險此前已累計收購近20座萬達廣場。

不過需注意到，目前買家對資産估值趨于謹慎，部分項目成交價低于評估值，企業需平衡現金流需求與資産價值。

政策支持與市場需求的雙輪驅動下，國内消費基礎設施REITs已從試點邁向常态化發展階段，目前已有多支消費基礎設施REITs成功上市。

從收入看，華夏華潤商業 REIT的收入最高，其次是中金印力消費 REIT和華夏大悅城商業 REIT。從淨利潤看，華嘉實物美消費 REIT、華夏首創奧萊REIT表現較好。

基于資産質量、運營效率等因素，不同消費基礎設施REITs表現分化。其中，底層資産位于城市核心商圈，且運營方經驗豐富的REITs，租金等指標表現良好；而底層資産位于新興或非核心商圈的部分REITs，在客流吸引上表現稍弱，這也凸顯了資産質量和運營效率的重要性。

具體項目來看，長沙覽秀城主力店面積占比為53.82% ，主力店租金較低為1.14 元/平方米/天；而青島萬象城主力店占比 29.85% 、專門店占比 70.15% ，專門店租金較高，為5.37 元 / 平方米/天，兩者的租金差異明顯。

二級市場表現上，消費類REITs備受資本市場青睐，年内的平均漲幅顯著超越其他REITs類型，如華安百聯消費REIT、華夏大悅城商業REIT，年内漲幅均超過50%。

為應對消費趨勢變化，多家REITs也在積極推動底層資産升級，帶動客流量同比增長和復購率提高。

如華夏華潤商業REIT将青島萬象城3層傳統零售區升級為“藝術+社交”復合空間，引入沉浸式展覽、網紅打卡點，帶動客流量同比增長15%。

而嘉實物美消費REIT對北京社區商超進行“一刻鐘生活圈”改造，增設生鮮加工區、便民服務站如家政預約、快遞代收，會員復購率提高20%。

還有部分REITs 計劃通過擴募裝入優質資産，以期達到增厚收益的效果，首單擴募為華夏華潤商業REIT拟購入蘇州昆山萬象匯。

擴募方式上，該REIT拟通過擴募發售募集資金新認購中信證券-華潤商業資産2号資産支持專項計劃的全部份額，並最終投資于蘇州昆山萬象匯項目。

蘇州昆山萬象匯項目位于江蘇省蘇州市昆山市，如若成功擴募，能擴充基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，有效分散基金資産組合風險，在拓展基金持有的消費基礎設施資産組合上有積極作用，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

而今年新申報的REITs中，中金中國綠發商業REIT已成功發行，底層資産為濟南地標商業體領秀城貴和購物中心。

具體表現上，該基金公衆投資者有效認購基金份額數量約為307.51億份，約為公衆發售初始基金份額數量的683倍，上市首日開盤即上漲30%，有着不錯的市場表現。

中金唯品會奧特萊斯REIT最新進展為“已獲證監會批復”，該REIT主要依托杉杉奧萊網絡，而當前奧特萊斯業态憑借高現金流、穩定租金及高于傳統商超的復合增速，獲得不少投資者的青睐。

總體而言，盡管消費基礎設施REITs個體盈利存在分化，但整體闆塊的高增長預期與穩定分派特性，使其成為投資者布局消費復蘇和不動産證券化的重要選擇。未來的市場表現，将更多取決于運營方對底層資産的精細化運營效率與持續煥新能力。

本文節選自《商業地産零售業态發展：内功修煉》
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