住宅與城市配套仍為業務主導，産業園區類項目待擴張

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“代建管理：潛力待挖掘”篇中指出，住宅（含保障房）仍是代建的核心賽道，2025年上半年綠城管理、潤地管理、龍湖龍智造等企業獲取大量住宅項目，保障房/保租房需求未飽和。

商業代建因非標要求高、文旅景區的增量項目或存在機會；産業園區代建受到政策支持和産業集群影響，金地管理、旭輝建管等企業已中標相關項目。城市配套代建以地方企業為主，知名代建企業通過合作模式參與，逐步拓展市場份額。

據觀點指數觀察，住宅（含保障房）代建賽道集中度最高，代建企業大部分是房企繫旗下的代建平台，以代建住宅項目作為入局的首個賽道。

據觀點指數不完全統計，2025年上半年，綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取不少的住宅代建項目。

如龍湖龍智造簽約華屹置業，為深圳市寶安區項目提供代建代銷服務。招商建管攜手招商蛇口蘇南公司獲取昆山開發區南浜路北側、洞庭湖路西側地塊。該地塊總用地面積41067.4平方米，屬于住宅用地，容積率1.2，起拍價為6.16億元。地塊将于簽訂合同之日起1年内開工，開工後36個月内竣工。

根據觀點指數統計的數據顯示，1-6月，前100房企實現累計權益銷售金額11821.94億元，同比下降約13.23%。商品住宅去化面臨較大的壓力，尤其體現在剛需盤上。而改善盤則有不一樣的行情，如期内上海幾個樓盤銷售去化幾乎當日售罄。對代建企業來說，改善商品住宅的代建需求是存在的。

潤地管理成功中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目的全過程項目管理服務。此次中標項目分布在廣州天河、海珠、白雲、番禺、荔灣五城區，總占地面積約234畝，總建築面積超過70萬平方米。

值得注意的是，保障房和保租房是國家倡導建立的，補充滿足不同層次的住房需求。而這部分的代建業務量還未飽和。

商業項目代建方面，主要包含酒店、辦公樓、商場等。商業項目非標要求多，需要不斷溝通和明确，時間成本較高。今年的消費均價有所下降，但是不少旅遊景區消費依舊火熱，文旅景區的增量項目或存在機會。

商辦項目受到當下高空置率的影響，需求放緩。而商場方面交易比較頻繁，不過企業正在做的動作是處置低效低線的商場，這就給代建企業以啟發，低線城市的商場代建需求是否旺盛。

從代建企業近期拓展的商業項目來看，多以熱點城市為主，如上海、北京、天津、深圳等。如遠洋建管中標上海臨港天宸商業項目，建築面積約2萬平米。天宸商業是周邊2公里内唯一的集中式商業，将以生活配套為核心功能，植入潮玩、夜經濟等臨港稀缺元素，服務周邊中高端社區組團及商務辦公樓宇，打造片區商業。

另外，專業從事産業園區和物流園區項目的代建企業也較少。産業振興獲大力扶持，尤其對于一些産業集群的支持力度只增不減。産業配套設施的建設也會帶動其他業态的進駐。随着産業發展，人口流入，集聚效應推動住宅、商業、社區等配套的需求。這部分代建的可開發場景豐富。

期内，金地管理與金地東南區域合作，成功中標位于台州市黃岩區的黃岩南城大道北側産業園代建項目，将為委托方提供全過程開發管理服務。該項目占地面積36686平方米，容積率2.5，總建築面積約8.7萬平方米。旭輝建管成功中標蘇州吳中蘇地項目全過程代建管理服務。該項目位于蘇州吳中區太湖科技産業園，占地面積約5.4萬平方米，容積率約為1.01，地處蘇州吳中區“生産研發、文化創意及旅遊服務”綜合功能區。

觀點指數觀察到，代建企業獲取的城市配套代建項目多以學校、醫院、場館等社會公共設施為主。

潤地管理成功中標東莞市石碣鎮全民健身中心項目，與石碣鎮政府展開合作。該項目位于石碣鎮政文西路，總投資約3.97億元人民币，建築面積約4.3萬平方米。招商建管成功簽約南山區桃源街道辦事處深圳大學城(西校區)提升改造工程示範段(代建)項目。該項目不限于道路、綠化、景觀、設施等方面的改造和升級，招標代建單位進行項目的規劃設計、施工建設和管理運營等。

觀點指數認為，城市配套代建項目多數以地方代建企業為主，知名代建企業作為補充。城市配套中標評審條件會篩掉部分代建企業。有些地方會以代建企業在當地代建管理項目的多少作為指標評審。如果新進代建企業想要進入，唯一的辦法可能是選擇和其他企業合作。

當然，随着市場化的深入，相信這些條件會有所改變，如考慮企業本身的項目，而不是局限于只是在當地。

本文節選自《代建管理：潛力待挖掘》
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