8城寫字樓租金跌超10%，險資與地方國企持續主導大宗交易

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在 “商辦與辦公空間發展：承壓調整”篇中，觀點指數發現金融保險資金繼續展現出強勁的購買力，仍是中國大宗交易市場的主要收購方。

據國家統計局披露的數據，2025年1-6月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1792億元和1497億元，分别同比下滑16.8%和4.2%。同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為753萬平方米和734萬平方米，分别同比下滑21%和同比微漲0.2%。

從數據來看，全國辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，開發商對寫字樓市場長期收益預期悲觀，主動縮減拿地與建設投入。辦公樓銷售額同步遇冷，企業擴租、購樓意願持續受抑制。

在此态勢下，辦公樓新開工同比繼續下行，意味着未來3年里，寫字樓新增供應大概率進一步縮減，供需失衡矛盾雖有望随存量去化逐步緩和，不過竣工面積同比略有上升，意味着仍有一定規模的存量項目進入市場，疊加當前需求疲軟的現實，短期難以扭轉供過于求的格局。

整體而言，寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需借産業升級、資産優化及模式創新等路徑，重構市場平衡。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

2024年至2025年6月，重點8城辦公租金單價呈波動下行走勢。2025年6月單月，重點8城平均辦公租金單價為2.73元/平方米/天，環比微漲0.69%，雖環比有微幅波動，但8城租金均值仍處于較低水平。

單月8城均值同比下降13.87%，88%的城市辦公租金出現同比下滑，如北京、上海、深圳、南京及武漢同比降幅均超10%，寫字樓市場在過去一年中持續面臨較大壓力，經濟復蘇對寫字樓市場的拉動作用尚未充分顯現。

2025年1-6月期間，8城辦公平均租金為2.8元/平方米/天，累計同比下滑10.9%。同時，較上年同期，8城上半年租金均值全面下滑，辦公市場租金基本面持續走弱。

在經濟復蘇預期尚未完全兌現的背景下，部分月份租金雖有輕微回暖，但辦公市場缺乏持續上行動力，難以形成趨勢性反轉。​

寫字樓資産作為商業地産的重要組成部分，基于長期穩定的租金收入、資産價值等屬性成為投資者長期資産配置的重要選擇。據高力國際數據，2025年第一季度中國大宗交易投資市場中，辦公資産大宗成交金額占比居首位，是市場交易的“主力軍”。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月内地共計發生31宗辦公資産交易事件，總交易金額約為329.7億元。對比上年同期，交易單數和交易總金額同比跌幅分别為14%和26.2%，寫字樓交易市場尚未完全復蘇。

從交易標的所在城市來看，上海和北京兩城商辦資産交易數量和交易金額繼續主導交易市場，兩城資産交易單數占比超60%，顯示了資本對城市經濟前景的看好。

其中上海作為商業地産核心城市，期間資産交易數量及總交易金額均居首位，上半年交易數量為13筆，交易項目涵蓋陽光商廈、上海博華廣場等，總交易金額可觀，尤其是上海博華廣場，以108億元的高價成交，成為單筆交易金額最高的項目。

具體來看，上海資産交易案例主要覆蓋核心商圈與新興商務區。其中外灘、陸家嘴區域的高端寫字樓延續“高單價、大體量”的特點，如博華廣場憑借頂級硬件設施和金融企業集聚效應吸引保險資金整購。張江科學城、楊浦濱江等新興區域因契合科創企業需求，成為中小投資機構和産業資本的布局目標。

北京交易重心則向城市副中心和産業園區傾斜，企業在成本控制與政策紅利的驅動下，選址逐步外溢至非核心區域。

除此之外，商辦資産交易市場覆蓋面進一步提高，區域市場的均衡性逐漸增強。得益于産業結構轉型與城市規劃戰略的影響，西安、鄭州、杭州、蘇州等新一線城市也在寫字樓大宗交易市場中嶄露頭角。

從買方來看，投資主體多元化，保險金融資金、地方國企、科技企業、資管機構等積極布局，企業自用與投資戰略需求並存。

金融保險資金繼續展現出強勁的購買力，仍是中國大宗交易市場的主要收購方。其中中郵保險斥資108億元收購上海博華廣場，備受市場關注。據觀點指數監測，這不僅是2025年上半年金額最高的交易，更是近三年首單超百億元的商辦資産交易案例。

當下，大宗資産交易仍是寫字樓資産實現退出的核心路徑。随着中國經濟的穩健增長與産業結構的深度調整，以科技互聯網、高端制造業、生命科學為代表的新質生産力行業加速崛起，正重塑寫字樓市場的需求結構與價值邏輯。這些新興産業對辦公空間提出智能化、專業化、定制化的需求，不僅為寫字樓市場注入新的增長動能，也推動資産交易向“産業适配型”轉型，優質寫字樓資産将憑借與新興産業的深度綁定，為寫字樓市場帶來新的需求增長點。

本文節選自《商辦與辦公空間發展：承壓調整》
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