倉儲物流REITs尋求多元化破局思路，戰略投資者依然占市場主導

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在REITs發展中指出，截止到2025年6月，全市場上市的REITs産品達到68只，6月5日首次突破2000億元大關，截至2025年6月底總市值達到2019.91億元，較2024年末增長48.6%並持續增長。

在2025年上半年宏觀經濟穩步復蘇、擴大内需政策持續發力的背景下，消費市場回暖、制造業轉型升級以及保障性住房建設提速等，都為公募REITs市場的發展提供了有力支撐。

2025年上半年，REITs市場整體表現強勁，68支REITs産品中僅有1只收綠。在整體市場向好的趨勢之下，REITs市場的整體業績表現相較上年末各有升降。重點關注的四個闆塊中，整體淨利潤相比于2024年底基本持平，但息稅折舊攤銷前利潤率相比由平均62.29%提升至75%，無論是從整體或是闆塊細分來看均有較大提升，這可能與REITs積極應對經濟周期，保持底層資産的良好運作，優化資産結構和财務杠杆相關。從側面反映了REITs的“造血能力”增強。

與此同時，按闆塊細分來看，各闆塊年化現金分派率表現出下降情況，下降最多的未倉儲物流闆塊，平均降幅為1%，這樣的情況也與前文中所提及的“以價換量”策略相關，加之宏觀經濟影響導致企業利潤減少，可供分配的現金減少，導致現金流分派能力減弱。

年化現金分派率整體下降有可能導致不同闆塊分化加劇，部分依賴高分紅吸引投資者的資産類型如消費、倉儲物流可能面臨更大壓力，而如保租房REITs或因政策支持型資産穩定性更強而受青睐。

在這樣的背景下，倉儲物流REITs尋求多元化的破局思路。如中金普洛斯REIT通過屋頂光伏和自動化設備提升ESG評級，獲得綠色資産溢價；順豐通過REITs回收資金擴建樞紐，加速向輕資産運營轉型；嘉實京東倉儲基礎設施REIT則轉向自動化設備與高標倉配置，依托京東集團的電商、物流、金融生态，REIT項目與京東供應鍊管理繫統無縫對接，實現從訂單處理到配送的全鍊條自動化。

投資者結構方面，戰略投資者依然占據市場的主導地位，合計持有比例超過60%。細分投資者來看，可以發現原始權益人的持股比例穩中有降，可能是因為擴募或解禁後減持。與此同時，機構投資者借機低位增持，公衆投資者也因認購門檻降低涌入，進一步降低了原始權益人的份額。另外，部分原始權益人出于戰略調整的需要，減持份額以回收資金投入新項目。

于此，原始權益人所減少的份額流入市場，提升了流動性，也優化了資源配置，有助于提高市場的透明度。不過，從風險的角度來看，自持比例過低可能削弱其對項目的管理動力。尤其對消費基礎設施REITs的影響較大，因為消費基礎設施REITs需根據消費趨勢調整租戶組合、營銷策略及空間改造。若原始權益人自持比例過低，可能缺乏足夠動力投入資源進行精細化運營，導致出租率、租金增長潛力下滑，也不利于項目的擴募，對持續發展産生一定影響。

香港市場方面，恒生房地産信托基金指數（HSREIT）在3月下旬表現出下跌的趨勢，在4月受國際局勢的影響達到低值，但4月之後特朗普政府的關稅政策緩解，國際資金流入亞洲市場，疊加政策利好，指數一路攀升，截至7月9日收盤價為3146點，上半年累計漲幅達到17.18%。

7月7日，據世邦魏理仕，上半年香港甲級寫字樓整體租賃面積按年跌30%至180萬平方呎，已經連續兩個季度下跌，雖然第二季度的寫字樓租金跌幅放緩，但年初至今已經下跌2.8%，預計下半年依然延續下跌趨勢。

第二季度零售租賃動能較2024年下半年放緩。盡管零售商在此期間普遍保持審慎态度，但整體零售銷售跌幅有所收窄，並于2025年5月扭轉下行趨勢。此外，核心區的空置率下降0.7個百分點至7.1%，但是空置率下降帶動租金按季上升0.9%，與2025年第一季度的升幅一致，使上半年的租金增長達到1.9%。

倉庫空置率按季上升0.4個百分點，至10.3%。持續且高企的空置率導致倉庫租金按季下跌0.8%，連續第六季下跌，截至2025年上半年的跌幅達2.9%。受樓市影響，大部分REITs被迫下調租金，從而導致了業績表現不佳。

本文節選自《REITs發展：主體擴容》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。