101個項目開業，前20樣本企業開業規模破百萬套

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在 “住房租賃：存量提質”篇中，觀點指數注意到，2025年上半年住房租賃市場在全國範圍内多點開花，但區域分化明顯，頭部核心城市憑借經濟、人口、政策等優勢持續領跑，二三線城市在差異化競争中嶄露頭角。

項目開業方面，觀點指數選取29家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃産品的開業情況。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月樣本企業共計新增開業101個租賃項目，同比增長超10%，剔除新增跟進樣本企業影響，上半年新增開業項目數同比下滑9.2%。

觀點指數認為，主要由于前期重點城市持續推進保租房籌集建設，推動了樣本企業前期開業規模的快速增長。

同時，樣本企業新開項目數出現同比下滑，與管理規模增長至瓶頸期後企業戰略重心轉向運營能力提升的邏輯高度契合，這也是行業從“規模擴張”向“質量提升”轉型的必然階段。保租房主導供給、市場化項目收縮、國企與頭部企業主導市場格局的趨勢将持續。

觀點指數判斷，盡管新增開業項目數同比下滑，但市場主體對行業前景的樂觀态度與保租房領域的積極布局，本質上是對政策紅利、市場結構轉型及長期價值的理性判斷。

從市場參與主體來看，多元化競争格局進一步深化。房企繫、服務式公寓品牌、地方國企、品牌運營商及藍領公寓企業等各類市場主體均積極布局租賃賽道。其中，萬科泊寓、美寓、有巢公寓、龍湖冠寓、保利和寓、合肥承寓以及雅詩閣等企業表現尤為亮眼，新開項目數占比均超5%，成為推動市場規模增長的核心力量。

新開項目類型呈現多元化特征，涵蓋保租房、人才專項租賃住房、白領公寓、服務式公寓、租賃社區及藍領公寓等多種業态，為新市民、青年人才、産業工人等不同群體提供了多元化的租住解決方案，推動住房租賃市場向精細化、差異化方向發展。

項目體量上，500套/間以下的小體量項目占比達51.79%，超過總量半數，延續了“小而美”的擴張主流趨勢。小體量項目通常選址靈活，多位于城市核心區、産業園區周邊或交通樞紐附近，能夠快速響應局部區域的租賃需求。同時，這類項目投資周期短、資金周轉快，便于租賃企業控制風險，實現輕資産、快速復制的擴張策略。

與此同時，觀點指數注意到，千套/間以上的大體量項目占比為26.79%，較上年同期有所提升，超千套以上的大型租賃社區産品獲關注度穩步上升，租賃企業正以繫統化戰略加速布局。上圖為觀點指數收錄的2025年1-6月部分典型案例。

據觀點指數不完全統計，大體量租住産品主要依托于大型保障性租賃住房建設、新建租賃社區、城市更新改造或産業園區配套住房等實現規模化增長。對租賃企業而言，這類項目既通過政策紅利降低企業前期的投入壓力，又通過集中運營提升服務標準化水平，為保租房REITs擴容、城市更新推進及産業人才穩定提供了繫統性解決方案。

其中，萬科泊寓、金地草莓社區、瓴寓國際、有巢公寓、城投寬庭等多家租賃企業均有布局。

聚焦城市維度，2025年1-6月，觀點指數監測的住房租賃樣本企業新增開業項目覆蓋全國30個重點城市，鄭州、上海、深圳、合肥、杭州位列前五，合計占比達49%，接近整體的一半。其中鄭州以12.24%的占比居首，主要是上半年地方國企鄭州城發安居美寓迎來多個項目入市。

觀點指數注意到，除傳統一線城市外，部分二三線城市如合肥、濟南、南昌、台州等表現亮眼，住房租賃市場正在向二三線城市下沉。

從城市分布來看，東中部城市在新增開業項目數量上占據優勢。上海、深圳、杭州、南京、甯波、廣州等東部沿海城市經濟發達，人口密集，租賃需求處于高位，持續吸引租賃企業布局。鄭州、合肥、武漢、長沙等中部城市，産業承接和城鎮化進程加快，其住房租賃市場也迎來快速發展期。

2025年上半年住房租賃市場在全國範圍内多點開花，但區域分化明顯，頭部核心城市憑借經濟、人口、政策等優勢持續領跑，二三線城市在差異化競争中嶄露頭角。

随着新增開業項目規模持續疊加，住房租賃市場規模穩步攀升，行業發展格局進一步優化。

截至6月，觀點指數監測的已開業規模前20的住房租賃樣本企業合計開業房量突破100萬套/間。

其中萬科泊寓和龍湖冠寓已開業規模均超10萬間，穩居第一梯隊。據萬科2025年一季度業績報告披露，期内其新拓展房源5213間，新開業4001間，加速市場布局。截至報告期末，其已開業房量增至19.4萬間，管理房量增至26.6萬間。

處于5到10萬間的第二梯隊樣本企業包括魔方生活服務集團、樂乎集團、瓴寓國際、鄭州城發安居美寓、百瑞紀集團等。

與此同時，以自如和相寓為代表的分散式租賃企業管理的房量也有不同程度的增長。其中，截至一季度末，相寓在管房量較年初增加0.7萬套至31萬套。

目前自如國内租賃業務已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國10個城市，服務近50萬業主。與此同時，已開啟國際化租房業務布局，截至2024年三季度末，自如已經進軍至8個國家和地區，覆蓋81個城市，累計服務了超過500萬的租客和百萬余業主。

本文節選自《住房租賃：存量提質》
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