以價換量仍存，物流倉儲基礎設施整租模式的實踐路徑與反饋

觀點指數 8月13日觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“物流園區暨基礎設施：穩中求進”篇中指出，REITs大多面臨着租金下調，出租率上升的情況，也即是持續以更低的租金吸引租戶入駐。值得關注的是，部分基礎設施項目采用整租模式，若整租方換倉租賃，會對其在區域内開展綜合物流服務的能力（倉庫是其開展綜合物流服務的必要抓手）産生不利影響。

以價換量仍存于REITs，整租模式有利弊

從财務表現來看，2025年一季度倉儲物流REITs中收入最高的是中金普洛斯REIT，但其收入同比仍下降，下降幅度為9%，其他兩只REITs同樣陷入收入下降的境況（嘉實京東倉儲REIT收入同比下降1%，紅土創新鹽田港REIT收入同比下降8%）。

淨利潤方面，披露2025年一季報的7只倉儲物流REITs中僅有中航易商倉儲REIT淨利潤為負值，對此其表示是因本基金發行時持有的基礎設施項目平均剩余折舊年限為12.28年，合並報表投資性房地産每年折舊攤銷金額約1.72億元，導致淨利潤為負數。

縱觀2025年一季度倉儲物流REITs的出租率及租金單價情況，可以發現大部分REITs的出租率均有所提高，華泰寶灣物流REIT除外，其同比下降2.83個百分點，據其一季報，受國際貿易政策波動影響，天津項目租戶對業務穩定性的預期趨于謹慎，導致續約進程延緩及擴倉計劃推遲。

此外，華泰寶灣物流REIT還表示，近期嘉興項目周邊新增供應量顯著增加，嘉興經濟開發區智能産業園漣創項目新增6.3萬平方米供應；圓通機場項目将分階段入市，預計累計供應60萬平方米，未來市場競争壓力将進一步加大。項目在報告期初面臨租戶續租意願減弱，出租率階段性下滑的挑戰。

從租金單價來看，REITs大多面臨着租金下調，出租率上升的情況，也即是REITs持續進行以價換量的操作，以更低的租金來吸引租戶入駐。

6月17日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金發布基金份額發售公告。據悉，中國證監會準予本基金募集的基金份額總額為4億份。基金戰略配售初始發售份額為28,000萬份，為本次基金份額發售總量的70%。

本基金網下發售初始發售份額為8,400萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70%。公衆初始發售份額為3,600萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。最終網下發售、公衆發售合計份額為本次發售總份額扣除戰略配售最終發售份額，最終網下發售、公衆發售的基金份額數量将根據回撥情況（如有）确定。

中銀中外運REIT的底層資産為瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目，建築面積合計30.54萬平方米，可租賃面積合計29.97萬平方米。

值得注意的是，除成都空港物流項目外，其余5個基礎設施項目均采用整租模式，且整租協議期限為5年。

據中外運表示，整租模式並非為REITs發行所安排，而是中國外運通過輕重資産分離實現專業化運作的一項長期戰略舉措。且2019年以來，其持續推進輕重資産分離，物流資産輕重分離後，重資産公司與輕資産公司分别專注于資産投建管理和綜合物流業務運營。

此外，整租模式是中外運推進輕重資産分離後業務穩定運營的重要保障機制以及實現輕重資産兩個專業條線有機結合的重要“連接器”。

觀點指數了解到，五個整租項目所貢獻的租金和物業管理費收入占本基金整體營業收入的81.27%，但在基金存續期内，若上述履約經營主體出現提前終止協議、減少租賃面積、拒絕履行租約或拖欠租金、經營陷入困境等情況時，可能會對基礎設施項目形成的現金流産生不利影響。

但反之，中外運也表示，倉儲物流設施是整租方提供綜合物流服務的關鍵，其區域位置均位于核心物流節點，整租方若換倉租賃，會對其在區域内開展綜合物流服務的能力（倉庫是其開展綜合物流服務的必要抓手）産生不利影響。從商業模式來看，整租方續租該項目倉庫的必要性極高。

6月30日，深交所信息表示華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金已正式提交申報材料。該基金項目原始權益人為PCCLF Holding PTE. LTD.，項目底層資産包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，合計建築面積34.96萬平方米，總估值達到22.49億元。

本文節選自《物流園區暨基礎設施：穩中求進》
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