代建企業間競争日趨激烈，通過多路徑突圍

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“代建管理”篇中指出，企業間的競争開始白熱化。部分企業增速放緩，新進企業通過低費率搶單，但或引發質量風險。部分代建企業通過強化品牌宣傳、拓展合作網絡、推進數智化轉型、嘗試小股代建或布局海外等多種手段應對，以平衡規模擴張與利潤保障。

代建企業在簽約面積增速方面的表現有所差異，部分下滑幅度較大，有的則增長明顯。截至2025年6月30日止六個月，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達1989萬平方米，較去年同期增長約13.9%；中原建業共新簽11個項目，新增建築面積73.07萬平方米，較去年同期減少47.3%。

各類型企業積極投身分食代建份額，加劇了市場的競争，這也導致部分代建企業獲取業務的難度加大。由此，下調費率獲取新業務成為新進企業的策略之一，這也帶來市場整體費率和利潤的下滑。如某企業此前的代建費用是項目銷售額的5%-6%，且不包含代建企業的人工費用，現在則是項目銷售額的3%-4%，且含人工費用。

觀點指數認為，當下的代建市場各家企業都在搶奪市場份額。如果企業品牌還未形成一定的影響力，通過降低費率獲取業務其實也是有效的手段，但如果是惡性競争的價格戰，勢必會損害各方利益。低費率對委托方也不一定是好事，如低費率意味着後期的管理建設過程中可能會出現偷工減料、産品質量等問題。

在商業合作過程中，合理的利潤才是維持穩定經營發展的關鍵。對代建企業來說，不少企業選擇通過強化品牌意識、加強合作網絡、運營數智化、精細化網絡，主動擴展業務布局等方式來降低成本，提升效率。

品牌是了解企業的核心載體，也是商業價值的集中體現。2025上半年，代建企業積極通過微信公衆号披露新聞。相比企業官網，企業官微更新頻率更高。通過這個窗口，可以看到，代建企業依然重視品牌宣傳推廣，加大對自身代建品牌的投入力度，增強市場影響力。

此外，據觀點指數不完全統計，不少代建企業通過發布合伙人計劃來構建合作網絡。2024年下半年，金地管理發布“星辰計劃”，珠三角、長三角、京津冀城市群和其他省會及強地級市優先。而今管理發布“引擎計劃”，邀請各界具有業務信息和屬地資源、願意共謀發展的合作伙伴，全國範圍内均可。此外，典型企業代表還有中原建業、綠城管理、旭輝建管等。

觀點指數認為，這是代建企業拓展業務的方式之一。一般來說，合伙模式存在三種，一是帶資源入伙，比如帶項目資源或資金資源加入代建合作項目，等到項目完成，合伙人收取收益，結束合作。二是合伙人成為項目中間人，賺取介紹費。即合伙人為代建企業介紹項目，合伙人收取中介服務費。三是以人才的身份加入代建企業（相當于入職企業），通過自身專業知識操盤項目獲得勞動報酬，如果項目盈利達到目標或者超預期，也會獲得一定的獎勵。

上述合作方式的确為代建企業帶來了一定的業務量。如，截止2025年6月底，旭輝建管發布的千帆計劃，累計發展合伙人超530個，推薦項目近350個。

要注意的是，在識别合伙人項目資源時仍然需要仔細甄别項目的可行性，不能因與合伙人熟悉而降低標準。代建企業也需要警惕業務擴張過程中過渡依賴外部資源，而忽視對内部機制、人才的培養。

此外，為了改善利潤水平，在一些優質住房項目上，有代建企業表示會考慮适當出資，小股代建。而其他企業通過精細化的數智運營，提升管理效率。如龍湖龍智造旗下的千丁數科所有數智化解決方案和産品已經全面接入開源大模型 DeepSeek R1，並成功完成本地化部署。此次借助 DeepSeek與千丁數科自有行業大模型的深度融合，推動不動産行業突破傳統瓶頸。

不少企業選擇主動擴展業務布局，如旭輝建管加速全國化發展，截止2025年6月底，旭輝建管已布局全國超80個城市，在管項目超240個，在管總建築面積超3600萬平方米。中原建業4月15日成功中標山東聊城市茌平區項目，實現首進山東。也有企業選擇加快海外布局，如2025年6月份綠地智造成功中標泰國芭提雅未來海岸項目營銷管理服務。

總體而言：代建企業不能單純依靠低費率等手段搶單，更應通過強化品牌宣傳、拓展合作網絡、推進數智化轉型等多種手段應對競争，才能更好地平衡規模擴張與利潤保障。

本文節選自《代建管理：潛力待挖掘》
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