好房子趨向標準化規範化，差異化能力提升成企業突圍關鍵

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“好房子發展”篇中發現，頭部房企主動制定相關“好房子”標準，推動行業走向標準化、規範化，但標準趨同易引發同質化的問題也不容忽視，企業需要深度挖掘客戶痛點、打造差異化産品力，才有望在市場競争中突圍。

政策導向和市場需求下，越來越多的頭部房企如華潤、越秀、華發、國貿等主動制定並踐行自身的好房子標準，推動行業在産品打造上走向標準化、規範化，未來有望形成相對統一的行業基準。

從房企針對好房子制定的不少細則中，可以看到當下的項目打造更加關注客戶的實際需求，需求的深度挖掘和精準滿足，或将成為未來市場競争中企業突圍的關鍵。

不過需要注意到，標準趨同也會帶來同質化風險，房企必須深度挖掘客戶痛點，精準定位目標客群，在細分市場中塑造獨特産品力，方能脫穎而出。

縱觀當前的房地産市場，企業好房子的打造方向主要分為三類，即剛需型、改善型和高端型，分别對應不同的客群需求，側重點也各有差異。

剛需型項目以實用性、性價比為核心，滿足基礎居住需求的同時，兼顧通勤、基礎配套和居住實用性，主要面向首次購房、預算有限的人群。

戶型面積以70-100㎡為主，得房率較高，通常達到75%-85%，功能分區清晰。上海萬科天空之城作為近郊剛需型項目，位于虹橋商務區周邊，地鐵17号線直達，83㎡的兩室戶型南北通透，得房率達到 82%，配建社區食堂、幼兒園和沿街商業，兼顧通勤與基礎生活需求。

改善型項目以品質、體驗升級為核心，滿足居住舒适度需求的同時，還具備較好的社區環境、物業品質和資源配套等，主要面向追求生活品質提升的家庭客群。

戶型面積多為110-160㎡，功能分區更精細，容積率低通常在2.5以下，綠化率高通常35%以上，配備景觀園林、全年齡活動空間等，更好地滿足不同年齡層的休閑運動需求。

珠海·華發珠海灣作為珠海首個無人機配送+智慧住宅項目，同時兼顧剛需客群與改善客群的需求。高層闊景戶型建面約 88-142㎡，涵蓋三至四房，空中墅院戶型建面約24㎡，擁有270 度環幕山海景觀、9米挑高空中墅院。項目直線3km範圍内有多個學校，家門口配建約3萬㎡潮流運動公園，連接48KM海岸線濱海公園，教育與文旅資源豐富，成為高品質住宅的代表。

上海國貿海上原墅為高端改善項目，地處松江新城闆塊核心位置，是目前闆塊内唯一在售低密度别墅高端品質住宅社區，洋房、疊墅、聯排戶三類戶型的得房率均在80%以上，最高的聯排戶型得房率達到約99%。配套上，臨近廣富林路、人民北路、嘉松南路等城市主幹道，可直達印象城、萬達廣場等繁華商圈；周邊有龍翔幼兒園、龍馬幼兒園、上海三大高校集中地之一的松江大學城等，教育資源優渥。目前項目二批次已經開盤，其二批次認籌率達233%，成為上海五大新城唯一一個連續2次觸發積分的項目，也是松江新城首個觸發積分的項目。

高端型項目以稀缺、奢華、身份象征為核心，滿足頂級居住與精神需求，價格門檻極高，一線城市多為5000萬以上，核心地段單價10萬/㎡以上，面向高淨值人群。

相較其他類型項目，這類具備稀缺性，通常占據城市核心地段或擁有稀缺自然資源，居住之外的投資價值也較高。

戶型面積多為200㎡以上，以大平層、獨棟别墅為主，設計由國際大師操刀，建造材質和配套軟裝采用優質品牌，且物業多為管家式個性化服務，注重隐私保護。如嘉里建設今年一季度推出的首批次金陵華庭就屬于高端型，項目開盤3小時售罄，共計推售158套270-640平方米的大平層房源，開盤均價為18.9萬元/平方米，總銷售金額達92.34億元。

中信、新湖和融創聯合打造的上海壹号院也是其中的代表，該項目坐落于黃浦區，擁有新天地、老城廂等稀缺的城市風貌資源。四批次産品于6月27日正式開盤，2小時内熱銷告捷，該項目今年内累計銷售額也突破170億元。

觀點指數認為，基于上述不同類型的項目需求，房企需在好房子打造過程中形成差異化特色，滿足不同層次的購房需求，才能更好地實現項目去化，帶動業績提升。

本文節選自《好房子發展：邏輯重構》
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