北京園區淨吸納量達峰，上海園區以價換量收效不佳

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，觀點指數研究院指出在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放。整體來看，上半年北京市場新租需求延續回暖态勢且呈現多元化，上海市場則表現為雖采用以價換量形式但無法換取空置率下降。

市場情況方面，據世邦魏理仕數據，2025年二季度北京淨吸納量錄得9.5萬平方米，在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放。

此外，值得注意的是，以汽車及配件為代表的消費品制造也體現出産業集聚效應，小米、奔馳等龍頭企業帶動多個上下遊企業落位亦莊經開區。上半年全市累計淨吸納量達25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區集中交付及芯片、半導體産業的發展帶動下，醫藥健康與工業品制造合計占據新增需求的近80%，成為租賃市場的主引擎。

空置率方面，二季度環比下降0.9個百分點，上半年累計上升0.5個百分點至24.3%。但同樣采用以價換量的形式，二季度租金平均報價環比下調3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計跌幅達6.4%，創歷史同期最大跌幅。

上海市場上半年淨吸納量為159,886平方米，環同比均呈現溫和增長的趨勢。行業需求方面，TMT行業以41%的比重占據租賃需求首位，其中ABCD信息技術特别活躍，同時AI賦能半導體行業，推動智能制造的發展，帶來上下遊企業的擴張。

租金方面，上海市場租金優惠和租金補貼政策依然是吸引租戶的主要手段，二季度平均租金報價環比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。空置率方面，受新增供應和租戶變動的影響，季末整體空置率環比上升1.2個百分點至22.9%。

報告期内，典型園區有望嶽·智谷人工智能産業園、深宇半導體産業園、鄂爾多斯零碳産業園、蘇州BioBAY、奧飛數據廊坊固安數據中心項目。

整體來看，上半年北京市場新租需求延續回暖态勢且呈現多元化，上海市場則表現為雖采用以價換量形式但無法換取空置率下降。

報告期内，典型園區有望嶽·智谷人工智能産業園、上海張江人工智能島、深宇半導體産業園、鄂爾多斯零碳産業園、蘇州BioBAY、北京亦莊生物醫藥園、重慶塞力斯m9工廠、奧飛數據廊坊固安數據中心項目、中國聯通京津冀數字科技産業園、滬升未來展覽中心。

望嶽·智谷人工智能産業園是“總部運營+技術研發+産業轉化”人工智能綜合性智慧園區，以培育新質生産力為主攻方向，以大模型應用為主題，截止至2024年12月8日，已入駐55家人工智能大模型應用企業，有商湯科技、恒魯生物、伯宇珅航等多家行業龍頭企業。

張江人工智能島，位于張江科學城中部核心區，占地面積6.6萬平方米，地上總建築面積達10萬平方米。據了解，該園區是國内首個“5G+AI”全場景商用示範園區，也是上海市首批“AI+園區”試點應用場景，更是上海浦東新區人工智能創新應用先導區的核心承載區。

此外，在張江人工智能島上，共有21幢建築，30多個智慧未來的應用場景。這些場景涵蓋了AI+家居、AI+校園、AI+醫療、AI+金融、AI+制造、AI+園區管理等多個領域，形成了完整的人工智能應用生态體繫。

深宇半導體産業園位于坪山國家高新區，依托區域雄厚的産業基礎及規劃，致力于打造大灣區示範半導體與集成電路産業園。觀點指數了解到，半導體與集成電路産業是全市“20+8”産業集群中的戰略重點，也是坪山區重點打造的“6+3”産業發展集群之一，更是龍田街道的支柱産業。龍田街道已集聚PST、中芯國際（深圳）、昂納科技等65家半導體企業。

鄂爾多斯零碳産業園是全球首個零碳産業園，由内蒙古新遠景集團有限公司與鄂爾多斯蒙蘇經濟開發區攜手打造。其中遠景動力鄂爾多斯電池超級工廠是産業園的首個項目，致力于生産高能量密度、高安全性、長循環壽命的動力電池與儲能電池産品。

據鄂爾多斯政府披露，2025年，鄂爾多斯零碳産業園将最終形成全綠色電源供給、智能物聯能碳管理平台、國際零碳産業園標準、“風光氫儲車”零碳産業鍊集群等八大創新示範，助力當地實現約3000億元綠色新工業産值，創造約10萬個綠色高科技崗位，實現約1億噸二氧化碳年減排的目標。

蘇州BioBAY是蘇州工業園區為發展生物醫藥産業而建立的科技創新載體。截止至2024年11月，BioBAY匯聚了650余家創新藥械企業，誕生的上市藥品48件，赴境外上市企業20余家。

北京亦莊生物醫藥園位于北京經濟技術開發區路東區，園區主要面向國内外生物醫藥研發企業提供場地孵化等相關服務。

據了解，該項目是國家科技重大專項課題“國家北京生物醫藥創新孵化基地”的核心内容，也是開發區生物醫藥公共服務平台的主體。項目是北京經濟技術開發區路東區B7地塊，占地面積8.7萬平方米，總建設規模17.8萬平方米。園區由商務中心、孵化中心、中試中心、中型企業樓和地下室等建築組成。目前，形成了以新藥研發、診斷試劑、臨床檢驗、醫療器械、技術服務以及配套服務機構為主的産業集群化發展态勢。園區建設了苗圃-孵化器-加速器-特色園一站式創新孵化平台，從技術、金融、人才、支撐及基礎服務維度提供專業支持。

3月6日，奧飛數據披露公告稱，拟向特定對象發行股票募集資金總額不超過17.5億元，将用于新一代雲計算和人工智能産業園（廊坊固安F棟、G棟、H棟）項目、補充流動資金及償還銀行貸款，增加廊坊固安數據中心項目投資金額至不超過48億元。

中國聯通京津冀數字科技産業園是京津冀協同發展的重要算力基建項目，占地近117畝，總投資44億元。2024年，項目南區已投入運營，並吸引新浪等多家北京互聯網頭部企業入駐。

據悉，截止至5月12日，武清區現有中國聯通京津冀數字科技産業園、中國電信京津冀智能算力中心等數據中心14個，智算規模已突破1萬P，建成京津冀首個國産可控萬卡智算資源池，有效支撐首都經濟圈人工智能大模型、金融、互聯網、雲服務等産業算力需求，持續賦能千行百業數字化轉型。

重慶賽力斯超級工廠位于重慶兩江新區，工廠擁有超過1000台智能化設備，超3000台機器人智能協同，實現關鍵工序100%自動化；運用行業首創的質量自動化測試技術，實現100%質量監測追溯；通過行業領先的9000T壓鑄機，可将87個零件集成為1個零件，減重28%，将222個零件集成化為10個，焊接點減少1440個。

滬升未來展覽中心位于青浦區華新鎮，總面積2.7萬平方米。作為大虹橋商務區建設的重要組成部分，是一個集未來科技、智能制造、展覽展示、商務辦公為一體的綜合性文化産業園。

據悉，該項目是由老舊工業廠房改造成的文化産業園項目，其專注于自動化設備的展示與交易，搭建起集成果展示、技術交流于一體的專業平台，吸引了衆多自動化設備、醫療器械、打印、環保科技類研發制造企業入駐。代表性企業有萬奇特電子科技有限公司、上海吟濤醫療器械有限公司，目前園區去化面積達到了1.9萬平方米，每年完成稅收近2000萬元。

本文節選自《産業園區暨基礎設施：跨越周期》
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