代建企業規模增長分化，不良資産潛力待挖掘

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“代建管理”篇中發現，代建市場整體保持增長，但代建企業表現分化。頭部企業通過全國化布局保持領先，中部企業加速拓展，尾部新進企業增速較慢。不良資産代建領域仍有空間，需代建企業強化債權梳理、技術優化及資源整合能力，以匹配AMC機構、地方政府及纾困企業的需求。

2023年，代建行業新簽約的項目建築面積同比增長超過40%，顯示出強勁的市場需求。2022年，我國房地産代建行業的新簽合約項目建築面積為11059萬平方米，比2021年增長了11.3%。根據觀點指數測算，預計2025年全國代建新拓面積約2.5億平方米，增速超過25%，創歷史新高。

從觀點指數觀察的三個梯次典型企業來看，代建企業新增簽約項目面積表現不同。頭部增長規模領先于其他代建企業，中部企業規模和增長加速，尾部企業增速較慢。

各梯次企業的增速差異，主要在于采取的策略不同。頭部企業進行全國化全業态布局；中部企業積極獲取業務，加強合作；尾部企業較多是屬地化探索，也有“搶單”的趨勢。

總的來說，2025年上半年代建企業進行全面的業務擴張，積極追求規模增長。據觀點指數不完全統計，截至2025年6月30日止六個月，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達1989萬平方米，較去年同期增長約13.9%；龍湖龍智造新增建築面積852萬平方米，新拓項目數量達33個、新簽項目面積達562萬平方米；旭輝建管已布局全國超80個城市，累計在管項目超240個，在管總建築面積超3600萬平方米。值得注意的是，部分政府代建業務表現突出。截止2025年6月底，旭輝建管已布局的在管項目中國資/政府代建項目占比51%。

當前不良資産代建市場仍存在發展空間，但代建企業需強化債權梳理、技術優化與資源整合的能力，以有效對接AMC機構、地方政府及纾困企業主體並開展合作。市場存在大量房地産領域不良資産，其盤活需專業代建企業介入，以推動項目恢復正常運營。在此過程中，AMC機構、地方政府及纾困企業主體在風險化解、資産盤活中發揮關鍵作用，尤其是中央匯金2025年2月入主中國信達、中國東方及長城資産後，預計将通過資金支持（如收購、重組等方式）進一步緩解房地産企業的流動性壓力。

相較于AMC機構、地方政府及纾困企業，代建企業的核心優勢在于開發建設、管理運營、資源整合及供應鍊保障能力。

盡管市場潛力顯著，但受困房企在項目處置上仍面臨多重挑戰：一是債權債務復雜，纾困項目需優先梳理股東結構、債權債務關繫及可售貨值，AMC等主體對此高度關注；二是技術的适配性，原建設方案可能偏離市場需求，需重新規劃設計與成本測算；三是保交房的交付壓力，逾期項目需與業主協商明确交付時間，平衡社會效益與權益人訴求；四是纾困項目後續的銷售問題，需要動态評估投入回報，並與權益方協商銷售分成機制。

以浙江嘉興海鹽縣都匯華庭項目為例，遠洋建管2022年6月介入時該項目已停工，原定2023年底交付。遠洋建管通過化解近70起供應商債務糾紛，涉及金額超2.38億元、優化精裝修及景觀方案、調整施工工藝，實現成本節約超2000萬元，並通過品牌重塑及營銷體繫導入，當年完成銷售額3.62億元。這也意味着代建企業需具備資源整合、技術優化與工程管控能力，方可實現社會效益與經濟效益的雙赢。

企業實踐層面，旭輝建管客戶結構中國資及AMC的占比顯著提升；藍綠雙城已推進湖印宸山、雲起春晖等纾困項目；綠城管理2024年完成118個代建項目交付，總面積達1656萬平方米，凸顯行業頭部企業的市場拓展能力。

總之，在市場競争日趨激烈的背景下，代建企業仍需強化自身債權梳理、技術優化及資源整合能力，以匹配相關客戶的需求，才能在競争中破局。

本文節選自《代建管理：潛力待挖掘》
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