嚴監管與定向支持並行，2025年不動産金融政策規範性升級

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在REITs發展篇中指出，中國内地REITs市場在政策層面繼續推動常态化發行。2025年政策聚焦​​“提質擴面”​​，通過制度創新和市場開放如商業地産、長租房潛在試點，推動REITs與實體經濟的深度綁定。

除了備受關注的《提振消費專項行動方案》外，地方層面也有新動作。6月14日上海市浦東新區發展和改革委員會等部門印發《浦東新區推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報發行的若幹措施》，提出加強結構設計，做好項目儲備，吸引更多基金管理人、會計、稅務、法律等領域優質中介機構在新區設立法人機構、分支機構或區域性總部等，為REITs的發展提供保障。

中央層面，國家發展改革委發布相關規定，明确對于同一發起人（原始權益人）、基金管理人，若其申報的項目在連續12個月内被國家發展改革委按“退回”處理的次數達到3次，國家發展改革委6個月内将不再受理其申報的項目；若被發現隐瞞關鍵情況或編造虛假材料，一經發現，國家發展改革委12個月内将不再受理其申報的項目，並将有關情況函告中國證監會。

短期來看，該政策進一步加強了對REITs的申報上市管理，倒逼前期盡調與材料的真實性​，強化了中介機構的責任要求；而從長期來看，嚴懲造假行為可減少信息不對稱的風險，增強投資者對REITs市場的信任。同時，資質較弱的主體可能因多次退回被暫時清退，推動市場向專業化、集中化發展，促進“優中選優”，保證常态化發行的可持續性。

期内對于不同資産的REITs，政策端也在逐漸完善。

保障性租賃住房REITs方面，7月1日，證監會與發改委聯合發布《關于規範保障性租賃住房EITs試點的通知》，明确要求保租房REITs堅持“房住不炒”定位，禁止變相為商品住宅融資，並規定淨回收資金優先用于保租房項目建設，進一步在政策層面強調了保租房REITs的保障性質。

通過“募資-收購-運營-擴募”模式，形成資金良性循環。

在這樣的背景之下，6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志着國内首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。這不僅為保障性住房建設開辟了可持續的融資新路徑，更以實踐驗證了REITs擴募機制的高效運轉，為公募REITs常态化發行注入強勁動能。

從長遠來看，該政策的實施倒逼房企轉型輕資産模式，房企需剝離保租房業務，成立獨立運營公司方可參與，推動其從“高杠杆開發”轉向“低杠杆運營”，有利于地方政府平台和專業運營商合作，加速優質資産入市。

消費基礎設施REITs方面，在2024年多地開展國補、以舊換新等政策的基礎之上，除了2025年國家出台《提振消費專項行動方案》，明确支持消費基礎設施REITs的發行，政策紅利直接提振市場信心。同時，地方層面如上海、廣州等地，通過消費券發放和商圈升級，進一步刺激消費需求，支撐底層資産收益。

香港市場方面，2024年12月通過的《印花稅法例修訂》正式豁免香港REITs交易印花稅，自12月21日起生效。此舉旨在提升香港REITs的國際競争力，降低投資者交易成本，與新加坡、日本等市場看齊。

同時，中國證監會2024年4月發布的5項對港合作措施中，明确将REITs納入滬深港通，參照股票和ETF互聯互通機制執行。2025年上半年，兩地交易所持續推進技術準備和規則修訂。此項政策的影響是加速内地資金進入香港市場，提升流動性。直接的表現是提高香港REITs的成交額。

本文節選自《REITs發展：主體擴容》
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