倉儲“爬樓”，投融資數少于去年同期擴張保持謹慎

觀點指數 8月13日觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“物流園區暨基礎設施：穩中求進”篇中指出，報告期内，投資事件動态遠少于去年同期，融資事件數同樣小于去年同期，企業擴張謹慎。

倉儲“爬樓”，謹慎擴張

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得10起投資事件動态，遠少于去年同期的投資事件動态數（去年同期為36起），其中項目狀态類型主要為已啟用，項目類型主要為智能物流中心。

其中值得注意的是京東産發首個8層高標倉項目-京東（寶安）智能産業園主體結構順利封頂，也是其目前層數最高的物流高標倉庫。

據悉，該項目位于廣東省深圳市寶安區松崗街道，占地面積約68998平方米，總建築面積390285平方米，高度達77米，相當于25層樓房。此外，項目将于2026年竣工驗收，建設成為集貿易結算、物資集散、倉儲加工、城市配送、信息處理、配套服務等功能于一體的現代化、繫統化、生态化的産業園區。

觀點指數認為，高層倉儲通過垂直擴展，能大幅提升單位面積的存儲容量，這種高層模式尤其适合土地資源稀缺的一線城市，並且能有效降低土地成本壓力。

此外，京東物流、京東産發等“京東繫”企業項目動态頻頻。5月15日，京東物流與松下集團合作的無錫智能産地倉正式開倉運營。

無錫産地倉具備To B、To C全渠道履約能力，京東自營渠道訂單可快速完成物權轉移，建立逆向復原的處理能力，逆向退貨商品在産地倉完成鑒定、再生，形成高效供應鍊閉環。通過正向銷售物流和逆向退貨物流的無縫銜接，無錫倉不僅支持快速配送，還能高效完成逆向物流，确保庫存周轉更加靈活。

觀點指數認為，倉儲作為現代供應鍊的核心環節，需整合上下遊資源，實現全鍊路數據共享。To B主要支持與制造、采購環節的深度協同（如需求預測、定制化生産），而To C則直接觸達終端消費者，提升交付效率。若僅僅專注于一方，則可能影響倉儲的出租情況。

此外，除了國内的倉儲設施，運營商如菜鳥、京東物流、中外運等同樣瞄準海外倉市場。

7月2日，菜鳥全球供應鍊宣布亞太海外倉全面升級，覆蓋新加坡、馬來西亞、泰國、印度尼西亞、菲律賓、越南、日本、韓國、澳大利亞、中國香港等10個核心國家和地區。

此次升級標志着菜鳥成為亞太地區倉庫面積最大、倉配覆蓋最廣的中國物流公司。共計20多個海外倉支持當日出庫訂單達成率99.9%。

5月14日，京東物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首個自營海外倉正式開倉運營。該倉庫占地面積超過4萬平方米，主要為一家國際知名快時尚電商企業在墨西哥提供倉儲物流服務，目標是實現商品最快1日内送達，提升墨西哥消費者的購物體驗。

此次京東物流建立海外倉，不僅服務墨西哥本土企業與消費者，還計劃以墨西哥為起點，進一步在南美洲擴展其供應鍊物流網絡。

1月22日，京東産發披露，2024年其在歐洲市場新增3個物流基礎設施項目，總面積超過15萬平方米，顯著提升當地物流運輸效率。目前已在歐洲地區布局超過15個、海外超過40個物流基礎設施項目，在有效提升當地供應鍊效率、服務當地企業需求的同時，也承接了中國企業拓展國際市場的物流供應鍊需求。

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得11起融資事件，事件數同樣小于去年同期（去年同期為13起），融資類型包括債券、基金、信貸融資、ABS等。

4月16日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布醫藥倉儲物流Pre-REITs基金于當日募集完成。首期資金達到8.26億元，且已全部實繳到位。

觀點指數了解到，此項基金的設立是由高和資本與九州通醫藥集團共同完成，是國内首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，實現“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。

樣本企業動态中，7月4日，ESR表示目前已從香港聯合交易所退市，並正式成為一家私人控股實體。據悉，ESR 現在由喜達屋資本集團、SSW Partners、Sixth Street、華平投資、卡塔爾投資局和ESR創始人組成的新股東團所有。新的股東還包括安大略省市政雇員退休繫統（OMERS）和三井住友銀行等，它們已選擇将其部分或全部股權轉入私有化後的公司繼續持有。

ESR 還表示此次順利完成私有化，推動公司戰略轉型進程的加速，業務結構更為精簡，使其專注于在核心的物流和數據中心業務領域，充分發揮在亞太地區的平台優勢，為資本合作伙伴和客戶創造長期價值。

本文節選自《物流園區暨基礎設施：穩中求進》
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