城市服務空間持續擴容，綜合運營能力成為物企“煉金石”

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中，在“物業暨城市服務：價值重塑”篇中指出， 政策推動公共空間服務市場化改革，城市服務領域持續擴容，成為新藍海。物企服務範圍已從環衛拓展至多功能樓宇、政府設施、醫院、學校、交通樞紐、文旅景區等多種公共空間業态。在這一轉型中，綜合運營能力成為核心競争力關鍵。

在城市服務領域，過往頭部物企主要以環衛市場為突破口進行布局，通過招投標和收購環衛企業的方式實現了項目的快速儲備和收入的快速增長。

但近年來，由于地方政府财政預算收緊，市場主體競争激烈，導致諸多項目中標價格下降，回款情況不佳，物企的盈利能力承壓，也被迫優化和調整項目布局，向經濟發達地區和優質項目集中資源，淘汰對業績造成不良影響的項目。

此前，世茂服務于2024年9月末以2.5億元出售2021年收購的無錫金沙田科技公司60%股權予無錫遠遊環境科技公司。該標的主要從事新能源環衛設備研發制造、城市環衛運營管理一體化服務、污水處理、再生資源回收利用等業務。

據公告，世茂服務稱自目標公司收購以來，股東間的經營理念出現分歧，導致應收賬款增加、現金流壓力增大、目標公司的收入增長及市場拓展均未達致公司預期。

今年年初，碧桂園服務宣布對非全資附屬公司滿國環境計提約8億元至11億元的商譽及其他無形資産減值準備。

理由是這家2020年以不超24.5億元代價收購而來的環衛服務公司，過往年度業務拓展未達預期，部分存量業務調整導致收入及利潤下降；並且客戶回款周期延長導致現金流不理想。

觀點指數統計，2024年末樣本上市物企城市服務類業務毛利率均值為13.04%，較2023年度（約15%）下降1.96個百分點。其中，永升服務、世茂服務、碧桂園服務、雅生活服務、合景悠活等該類業務分别同比下滑了29.56%、29%、14.70%、11.50%及7.76%。蘇新服務、華潤萬象生活、荣萬家等分别同比增長了37.10%、36.30%及36.00%。

随着政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，城市服務領域正持續擴容，並成為物企拓展的新藍海。目前，業内企業在城市空間的領域已拓展包括多功能綜合樓、政府大樓、醫院、學校及其他公共設施，如機場航站樓、高速公路服務站、文旅景區等多種細分業态，亦有不少頭部企業傾向于升級定位，致力于成為城市空間綜合服務運營商。

其中，華潤萬象生活2023年确立“非凡萬象”品牌理念，2024年7月，其首個PPP模式項目和城市空間運營服務探索的創新産品——深圳大運天地開業，該項目坐落于龍崗區深港國際科教城核心區域，占地面積52萬平方米。華潤萬象生活依據地形布局低密度松弛街區，以“公園感”設計拉近與居民的距離，通過改造長期空置的場館，融合環湖生态資源、文體場館及公園景觀，打造可呼吸的開放式商業街區。

目前，華潤萬象生活正加速推進成為城市空間運營服務商，2024年城市空間物業合同面積為1.27億平方米，合同項目數量453個；在管面積1.25億平方米，在管項目數量438個。實現物業管理服務收入18.21億元，占總收入的比為例10.7%。

據觀點指數調研，在城市空間領域，綜合運營能力逐漸成為物企專業性的“煉金石”。物企形成競争力的關鍵點首先在于通過精細化管理和資源整合，能夠深度挖掘城市空間的潛在價值，将其轉化為實際的經濟效益和社會效益。

其次，通過創新服務模式，如引入商業運營理念，将普通城市空間打造成具有商業價值的“立體化”經營場景，進一步拓展空間價值的變現渠道。此外，通過利用智慧化管理手段，實現資源的高效配置和降低運營成本，從而為城市空間的增值創造條件。

本文節選自《物業暨城市服務：價值重塑》
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