産業升級激發人才需求，集體經濟類REITs問世

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在産業園區暨基礎設施篇中指出，目前産業園區的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉變為“以才招商”，主要是産業升級激發了企業對于高端人才的需求。

具身智能促上下遊協同發展，産業升級激發人才需求

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得52起投資事件動态，其中以智能制造、數據中心類園區為主。

6月23日，帕西尼具身智能超級數據工廠正式啟用。該工廠占地近12000平方米，預計每年可生産近2億條包含豐富維度的高質量訓練數據。

觀點指數了解到，帕西尼此次建廠的核心目標是為當前具身智能産業提供大規模、高質量的多模态訓練數據，尤其是解決稀缺的觸覺模态數據供給不足的問題。這一瓶頸普遍被認為是限制機器人習得復雜技能、提升泛化能力、走向更廣泛應用場景的主要制約因素。

因為具身智能的上遊産業鍊包括傳感器、芯片、算法、軟硬件等，因此具身智能的發展除了促進下遊産業鍊外，還能促進上遊産業鍊的發展。

6月9日，杭州市首個市屬國資主導運營的人才科創綜合園區——匯金雲創·人才科創綜合體，在拱墅智慧網谷小鎮順利投用。該園區以“人才+基金+基地”模式，聚焦産業需求、人才所需，将構建以人工智能、環境科技、數智安全、商貿流通等産業為補充的科技型、創新型産業生态，通過産才融合實現産才共興。

如今産業園區的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉變為“以才招商”，主要是産業升級激發了企業對于高端人才的需求。

産業基金投向新質生産力，集體經濟類REITs問世

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得37起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金，其中産業基金主要投向新質生産力闆塊。

5月13日，深圳市半導體與集成電路産業投資基金“賽米産業私募基金”完成工商登記注冊。此基金将聚焦深圳市半導體與集成電路重點項目及細分龍頭企業等，助力完善産業鍊。

這種産業基金的設立主要是要圍繞本地的重點戰略産業來打造和完善産業鍊，通過梳理地方重點産業的産業鍊，找出明顯缺失的關鍵環節，然後重點投資支持這些關鍵環節。

目前政府招商模式逐步從“政策招商”、“以稅招商”等轉向“股權投資+招商落地”的資本招商新模式，政府通過産業基金注入“耐心資本”，重點扶持技術研發和産業化初期項目，填補市場空白。

4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

集體經濟類REITs與普通類REITs的區别在于主導開發的單位為社區集體，兼具經濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資産循環開發（“開發—成熟—REITs—再開發”模式），並支持社區民生項目（如商業綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資産增值和租金收益，資金多用于償還債務、優化企業資本結構或擴大園區規模。

觀點指數認為，通過發行類REITs，可将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

REITs運營分化，數據中心類打響第一槍

報告期内，多家産業園REITs公布其2025年一季度的業績情況，收入與淨利潤與其去年相比差異大。

從出租率及租金方面來看，大多數産業園REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趨勢。

從整體出租率來看，國泰君安臨港創新産業園REIT的出租率最大，為98.38%，且同比增長4.02個百分點。據其一季報，REIT的租戶有20 家，主要集中在汽車裝備、高 新材料、精密機械、生物醫藥及其他行業。

6月18日，南方萬國數據中心REIT、南方潤澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國首批數據中心公募REITs，前者的底層資産是位于昆山市花橋鎮的國金數據雲計算數據中心項目，後者的底層資産為國際信息雲聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目。

兩只數據中心REITs打通了民營科技企業創新融資渠道，為數字基建領域打造了可復制的“募投管退”全周期解決方案。同時，通過公募REITs上市也可以較好地應對數據中心行業重資産投資成本高、回報周期長等問題，減少出現資金周轉困難的可能性。

本文節選自《産業園區暨基礎設施：跨越周期》
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