内地市場主體持續擴容，新發擴募“雙輪驅動”與外資機構加速布局

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在REITs發展篇中指出，據觀點統計，截止到2025年6月，全市場上市的REITs産品達到68只，6月5日首次突破2000億元大關，截至2025年6月底總市值達到2019.91億元，較2024年末增長48.6%並持續增長。

2025年上半年，一共有10只REITs上市，合計發行規模超過150億元，呈現“新發+擴募”雙輪驅動的格局。6月備受關注的中金中國綠發商業REIT和中金亦莊産業園REIT上市，填補了市場空白。其中倉儲物流REITs與消費基礎設施REITs均為9只，分别約占13%，保障租賃住房8只約占11%，園區基礎設施REITs18只，約占26%。

與此同時，市場主體也在持續擴容，南方基金、匯添富基金、中銀基金三家公募新晉布局REITs業務，使得涉足該領域的公募機構總數增至25家。但頭部效應依舊顯著，華夏基金與中銀基金掌握的REITs個數位居前列。

新上市REITs方面，備受關注的中金亦莊産業園REITs，6月26日在上交所上市，發行規模為15.6億元，發行份額為4億份，發行價為2.72元。網下認購倍數265倍，而公衆認購倍數達1798倍，配售比例低至0.056%，發行僅一天便結束公衆募集。此外該項目在二級市場上的表現也非常強勁，首日開盤即30%漲停（收盤價3.536元/份），觸發臨時停牌。

如此火爆的情況與市場對于新能源汽車産業鍊資産的認可，以及該項目本身存在的潛力有關，例如該産業園區本身的出租率較高，淨利潤也在穩步上升，最重要的是2025年預測現金流分派率為6.77%，資本化率7.99%，高于産業園REITs的平均水平。

中銀中外運倉儲物流REIT​于6月23日啟動發行。僅一天時間，公衆發售部分便因超額募集而提前結募。該基金募集的基金份額總額為4億份，認購價格為3.277元/份，将通過戰略配售、網下發售、公衆發售相結合的方式進行發售。戰略配售初始發售份額為2.8億份；網下初始發售份額為8400萬份；公衆初始發售份額為3600萬份，預計募集資金總額為13.108億元，網下認購倍數達251.12倍，有109家機構參與，公衆配售比例僅0.06%，首日即“一日售罄”。

中金中國綠發商業REIT于6月獲批，其底層資産為濟南領秀城貴和購物中心，成為年内首單消費基礎設施REITs，拟募集資金19.33億元，建築面積20.09萬㎡，平均出租率穩定在95%。中金唯品會奧特萊斯REIT于5月申報至上交所，原始權益人為杉杉商業集團，聚焦奧特萊斯業态。

擴募方面，3月華夏華潤商業REIT啟動擴募計劃，拟收購蘇州昆山萬象匯項目，将資産組合從環渤海擴展至長三角，分散區域風險並提升分派率。成為國内消費類REITs首單擴募案例，推動行業從“單一資産”向“多資産組合”轉型。

6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志着國内首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。

與此同時，凱德投資于4月提交首單外資消費類REITs“凱德商業C-REIT”申請，規模約28億元，標志國際化資管機構參與中國消費REITs市場。

海外市場方面，港府政策鼓勵REITs拓展至數據中心、養老地産等新興領域，以彌補傳統商業地産的周期性風險。例如，港股首程控股旗下的首單數據中心REITs即南方萬國數據中心REIT于2025年上半年獲批。

其底層資産為昆山國金數據雲計算數據中心，是長三角大數據中心國家樞紐節點，緊鄰上海，可以服務于長三角的數字經濟需求。近三年平均簽約率100%，計費率穩定在90%以上，托管服務費收繳率100%。2024年PUE（電能利用效率）低至1.24，符合綠色數據中心標準。該項目有望為投資者提供穩定的收益，同時也填補了REITs市場的空白。

本文節選自《REITs發展：主體擴容》
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