預期物業行業營收及利潤仍将理想增長，現金流穩定改善

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中，在“物業暨城市服務：價值重塑”篇中預期，物業行業營收和利潤仍将理性增長，但不同企業間的分化情況也會持續。同時指出，物企的現金流仍面臨諸多沖擊，資金回籠難度仍然很大。但也存在不同類型及不同規模企業間的分化，總體上，物企現金流趨向于在壓力環境下穩定改善。

随着管理規模拓展注重“質為量先”，物業行業整體營收增速進一步下滑，頭部物企與小型物企間的差距進一步擴大，呈現出明顯的分化趨勢。

據觀點指數統計，62家樣本上市物企2024年共計營收2885.02億元，平均同比增長率為4.66%，較2023年下降4.04個百分點。營收下降的物企數量達到22家，占比35.5%。營收增速超過10%的物企共計14家，占比僅22.58%。營收額超過百億的共有9家，與去年數量一致。

企業中，碧桂園服務、萬物雲分别以439.93億元及362.24億元的收入保持行業領先；相比之下，宋都服務營收僅有2.48億元，與碧桂園服務相差約177.4倍，差距進一步拉大。

同時，營收同比增長最快的三家分别為德商産投服務（+33.4%）、彩生活（+28.1%）、濱江服務（28%），營收額分别為4.54億元、19.51億元、35.95億元。根據公告，實現收入同比增長的主要原因包括：物業管理規模擴大、資産運營業務及業主增值服務增長等。

觀察具體業務，抗周期性較強的基礎物業服務在收入和毛利的中占比較高，貢獻普遍在六成以上，仍是業績的壓艙石。但增長态勢總體趨緩，毛利率水平有所下滑，主要是提升服務品質、推進環境和設備的全面升級煥新等需求所導致。

據統計，樣本物企基礎物業管理服務2024共計收入1753.7億元，平均同比增長9.68%，占總營收2885.02億元的60.8%。其中，包括星悅康旅、朗詩綠色生活等在内的9家物企出現該類業務下滑，占比約為15.25%。

社區增值服務有分化趨勢，部分物企通過成功挖掘業主需求，推動業務創新，實現了該業務的快速增長，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬裝、資産管理、生活綜合服務等業務影響，收入及盈利出現下滑。

據統計，披露社區增值服務收入的樣本物企中，有48.9%實現了該業務的同比增長，最高增幅為76%；另外近一半物企出現下滑，最高同比下降了44.7%。

具體來看，鑫苑服務2024年的社區增值收入為2.04億元，同比提升76%，主要是租售業務完成18家開店；美居業務重點深耕存量項目，規模大幅增長；純水項目通過自營+阿米巴聯營，同比提升80%；零售服務通過自主研發的商城鑫多多替代了外部商城，提升了用戶體驗感，營收同比提升20%。

期内，非業主增值服務延續收縮，一方面是房地産市場開發及銷售均低迷，銷售案場物業管理服務及相關服務需求相應減少。另一方面，物企也在主動壓降關聯方交易規模，防範風險傳導。

目前來看，包括應收賬款、商譽等金融資産減值在内的各類指標仍在影響着物企的盈利能力，2024年部分物企因對風險進行計提大額減值準備導致了虧損，行業的盈利水平持續表現不佳。

2024年62家樣本物企總計歸母淨利潤約為111.07億元，較2023年的140.13億元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均淨利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同時，錄得淨虧損的物企數量較2023年略增長至13家。

此外，頭部物企中，碧桂園服務、綠城服務、華潤萬象生活歸母淨利潤增速較快，分别同比增長518.7%、29.7%、23.9%；而華潤萬象生活淨利潤連續保持第一，錄得36.29億元。

觀點指數觀察到，商業運營業務闆塊占比較高的物業企業，盈利能力普遍更優，例如星盛商業、華潤萬象生活、寶龍商業、中駿商管等物企毛利率均位居前列，分别為46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

未來，盡管行業面臨市場競争加劇、服務品質提升、人力成本增長等壓力，但物業服務的業态範圍及增值服務領域正趨向多元化，部分物企可依靠戰略轉變及數字化提質獲得發展機遇。預期行業營收和利潤仍将理性增長，但不同企業間的分化情況也會持續。

本文節選自《物業暨城市服務：價值重塑》
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